Phổ biến việc “lách luật”

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, điều kiện để chủ đầu tư được huy động vốn lần đầu từ hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi thiết kế nhà đã được phê duyệt; đã xây dựng xong phần móng (Điều 55 và khoản 1, Điều 56). Song, thực tế khá phổ biến chuyện doanh nghiệp “lách luật” để huy động vốn của khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Đơn cử, Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Hữu (tên thương mại là Hausbelo), do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư, EZ Land Việt Nam làm đơn vị phát triển dự án. Cuối năm 2018, dù dự án chưa triển khai xây dựng, nhưng chủ đầu tư và đơn vị phát triển, công ty môi giới đã tổ chức huy động vốn từ khách hàng bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ.

Theo đó, khách hàng muốn mua nhà tại dự án này sẽ phải đặt cọc trước 10% giá trị căn hộ. Chỉ trong thời gian ngắn, toàn bộ 888 căn hộ tại Dự án đã được khách hàng đặt mua bằng hình thức hợp đồng đặt cọc, dự kiến bàn giao căn hộ vào năm 2020.

Nhưng từ đó đến nay, Dự án vẫn chưa bước vào giai đoạn thi công. Bên trong Dự án vẫn là bãi đất trống, một khu vực lớn phủ đầy cát với một số vật liệu xây dựng nằm rải rác, phần lớn diện tích còn lại bị cây cỏ phủ xanh.

Phía chủ đầu tư giải thích việc chậm trễ khởi công do nguyên nhân khách quan như tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp trong 2 năm qua, quy định pháp luật có nhiều thay đổi, dẫn đến chủ đầu tư phải bổ sung thủ tục pháp lý…

Nhưng bất ngờ là mới đây, hàng trăm khách hàng mua căn hộ của Dự án Hausbelo hoang mang khi nhận được thông báo của chủ đầu tư về việc chấm dứt toàn bộ thỏa thuận đặt cọc. Lý do chính là dự án chưa hoàn thành pháp lý nên chưa thể triển khai theo kế hoạch ban đầu. Khách hàng sẽ được trả lại toàn bộ các khoản tiền đã thanh toán, kèm tiền lãi phát sinh (nếu có).

Trường hợp tương tự cũng xảy ra tại Dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7). UBND TP.HCM ra quyết định xử phạt Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh (chủ đầu tư) 500 triệu đồng về hành vi kinh doanh bất động sản không bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định, không được phép đưa vào kinh doanh.

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn bị UBND TP.HCM quyết định áp dụng hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 4,5 tháng đối với Dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy.

Cần quy định rõ trong luật

Vì việc “lách luật” của chủ đầu tư mà nhiều trường hợp người mua nhà mắc kẹt khi lỡ xuống tiền, nhưng nhiều năm không được giao nhà, hoặc có nhà cũng không làm được sổ hồng.

Điều này cũng từng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhắc đến trong một phiên họp chuyên đề pháp luật vào trung tuần tháng 4 vừa qua. Ông Nghị cho rằng, pháp luật hiện hành không quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Có chủ đầu tư đã ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, khiến người mua nhà rủi ro”, Bộ trưởng Nghị cho hay.

Do đó, nhiều chuyên gia khuyến nghị, trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung quy định về việc nhận tiền đặt cọc để hạn chế tình trạng trên. Chỉ khi luật quy định chặt chẽ, thực thi nghiêm túc mới loại bớt những chủ đầu tư “lách luật”, làm liều nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý để rồi vướng mắc kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Luật sư Trương Văn Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích, hầu hết các đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán. Có nghĩa là, tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được phép giao dịch. Chính vì vậy, việc đặt cọc trong trường hợp này chưa phù hợp với quy định của pháp luật, có thể bị tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu. Và như thế, về nguyên tắc, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp phát sinh tranh chấp, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng ở thế “nắm đằng lưỡi”, vì muốn đòi được khoản tiền đã đóng, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc/giữ chỗ/hứa bán ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề quan trọng hơn hết là ý thức chấp hành pháp luật của những chủ thể tham gia thị trường, từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư, đến sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

Bên cạnh đó, các khách hàng cũng cần có kiến thức, kinh nghiệm, ý thức chấp hành pháp luật khi tham gia giao dịch. “Hệ thống pháp luật dù có chặt chẽ đến mấy cũng khó theo kịp thực tế diễn biến thị trường. Điều quan trọng là phải giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường, để tự đối tượng thấy được phải tuân thủ pháp luật. Song song với đó, cần có chế tài đủ mạnh để xử lý nghiêm các vi phạm xảy ra”, ông Đính nói.