Bất động sản là một trong những ngành có tiềm năng tăng trưởng tốt khi kinh tế vĩ mô hồi phục

Kỳ vọng sự tăng tốc của ngành bất động sản trong năm 2016 đang hướng sự quan tâm của giới đầu tư tới nhóm cổ phiếu (CP) bất động sản. Theo giới chuyên môn, thị trường bất động sản năm 2015 đã thực sự bước chân ra khỏi thời kỳ khủng hoảng kéo dài từ 2008 - 2013.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản đã liên tục tăng kể từ năm 2012. Điều này giúp cho thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục và chứng kiến số giao dịch tăng kỷ lục năm 2015 (gấp đôi số giao dịch năm 2014). Đi kèm với đó là số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc cao cấp (căn hộ cao cấp và hạng sang) đã chiếm lĩnh thị phần với 1/3 số sản phẩm được giao dịch. Số liệu thống kê của Savills cho thấy số lượng căn hộ bán được trong quý III/2015 tại TP.HCM vào khoảng 5.220 căn, tăng 5% so với quý trước và 59% so với cùng kỳ; số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý III/2015 là 6.650 căn, tăng 44% so với quý trước.

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu lên kế hoạch hạn chế bớt tín dụng vào bất động sản là một tín hiệu tốt cho thị trường trong dài hạn

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 cho thấy sự thay đổi về chủ trương của cơ quan quản lý trong việc định hướng dòng vốn tín dụng, cảnh báo đối với các tổ chức tín dụng về những rủi ro tiềm ẩn do hiện tượng dư nợ tín dụng trung - dài hạn đang tăng nhanh, trong khi phần lớn vốn huy động là ngắn hạn. Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng vào thị trường địa ốc dự kiến sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi Thông tư này.

Cụ thể, NHNN cho rằng, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung - dài hạn bình quân của hệ thống các tổ chức tín dụng tại thời điểm cuối năm 2015 đang ở mức 31%. Trước Thông tư 36, tỷ lệ này được quy định là 30% và tăng lên 60%. Dự thảo Thông tư 36 giảm tỷ lệ này xuống 40%, vẫn cao hơn mức 30%, do đó có thể nói NHNN vẫn khuyến khích cho vay, quy định mới trong dự thảo nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Nếu giảm về còn 40% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp thêm 540.000 tỷ đồng vốn trung - dài hạn cho toàn bộ nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Ngoài ra, NHNN cũng đánh giá, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% nếu có ảnh hưởng cũng không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn. 

Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống đến cuối năm ngoái là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn có khả năng cho vay kinh doanh bất động sản sản khoảng 650.000 tỷ đồng vốn bổ sung.

Bên cạnh đó, Thông tư 200 được ban hành có nhiều quy định mới, tiệm cận hơn với các chuẩn mực, thông lệ kế toán Quốc tế. Tuy nhiên, việc áp dụng Thông tư 200 có thể làm một số doanh nghiệp bất động sản phải hồi tố lại việc ghi nhận doanh thu theo tiến độ như trước đây, điều này có thể dẫn đến việc một số công ty phải ghi nhận lỗ trong ngắn hạn, trong khi thực tế hoạt động kinh doanh vẫn tiến triển tích cực. Do đó, việc ghi nhận doanh thu của một số doanh nghiệp bất động sản chắc chắn sẽ bị chậm lại, dự kiến từ nửa cuối năm 2016. 

Các hành lang pháp lý được ban hành tạo điều kiện cho thị trường được mở rộng hơn

Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2014; Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh và hỗ trợ giải quyết nợ xấu và Nghị quyết 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 về sửa đổi, bổ sung cho nghị quyết 02/NQ-CP… sẽ rõ ràng hơn về mặt thủ tục pháp lý cũng như các văn bản hướng dẫn kèm theo.

Từ đó, việc giao dịch cũng sẽ được đẩy mạnh hơn. Điển hình như Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã đánh dấu một bước ngoặt lớn trên thị trường bất động sản. Điều này đã thu hút được lượng khách hàng nước ngoài đang muốn định cư và làm việc tại Việt Nam, cũng như đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp.

Bên cạnh đó, Luật Chứng khoán sửa đổi cho phép nới lỏng tỷ lệ sở hữu nước ngoài của một số công ty niêm yết lên 100% đi vào hiệu lực từ 01/9/2015 cũng tạo điều kiện tốt cho các doanh nghiệp bất động sản.

Kinh tế vĩ mô tiếp tục được cải thiện giúp bổ sung dòng vốn vào thị trường bất động sản

Việt Nam đang tăng cường tham gia vào nhiều hiệp định thương mại quốc tế (FTA, TPP) và điều này đã giúp thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào cả nước nói chung và vào bất động sản nói riêng. Vốn FDI giải ngân trong năm 2015 tăng 17,4%, đạt 14,5 tỷ USD, ước tính khoảng 16 - 17 tỷ USD trong năm nay, trong đó vốn cho bất động sản thường chiếm khoảng 10%.

Năm 2015 đã chứng kiến một lượng lớn dòng vốn đầu tư rút ra khỏi thị trường Trung Quốc, ước tính gần 1.000 tỷ USD. Đây là cơ hội cho Việt Nam có thể trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn, mở ra cơ hội phát triển mới cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Ngoài ra, kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, lãi suất huy động tăng, thị trường bất động sản ấm lên sẽ kích thích lượng kiều hối chuyển về Việt Nam, dự báo sẽ tăng cao hơn so với mức 5,5 tỷ USD của năm 2015.

Chính vì vậy, năm 2016 được dự báo tiếp tục là một năm thành công của thị trường bất động sản, tiếp tục phục hồi dựa trên các yếu tố vững chắc như: nhu cầu thực tế tăng, các chính sách hỗ trợ thị trường phát triển bền vững, đầu tư hạ tầng... và đặc biệt mức giá của các sản phẩm bất động sản đang ở mức hợp lý, bình quân chỉ tương đương 67% mức giá đỉnh hồi năm 2008.

Trên thị trường chứng khoán, ngành bất động sản luôn thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư với tỷ trọng giao dịch thường xuyên chiếm đến 18 – 20% tổng giá trị giao dịch của thị trường. Hiện nay có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản được niêm yết với tổng quy mô vốn hóa chiếm 12% toàn thị trường, đứng sau ngành ngân hàng và thực phẩm.

Chính vì vậy, cùng với những triển vọng tích cực của ngành, đầu tư vào cổ phiếu bất động sản luôn được coi là một trong những ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc phát hiện các cơ hội đầu tư từ nhóm cổ phiếu bất động sản là tương đối khó khăn bởi mặc dù P/E, P/B thấp nhưng chất lượng lợi nhuận, sự bền vững của tương lai lại không chắc chắn. Những cổ phiếu có khả năng tăng trưởng bền vững thì đã có giá khá cao. Theo các chuyên gia, một cổ phiếu bất động sản xứng đáng được đưa vào “tầm ngắm” phải là cổ phiếu thỏa mãn được các tiêu chí lớn sau:

Thứ nhất: Có chiến lược kinh doanh rõ ràng, nhất quán và minh bạch

Thứ hai: Có tình hình tài chính lành mạnh, đủ năng lực triển khai các dự án

Thứ ba: Các dự án đảm bảo tính khả thi, khả năng đem lại lợi nhuận đột phá cho doanh nghiệp

Thứ tư: Ban lãnh đạo có tâm, có tầm, đoàn kết, không có rủi ro về pháp lý

Thứ năm: Cổ phiếu phải có thanh khoản tốt, được định giá hấp dẫn

Số liệu khảo sát hơn 50 doanh nghiệp bất động sản điển hình trên cả 3 sàn HSX, HNX và Upcome (bảng) cho thấy các cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch với mức giá bình quân P/E là khoảng 18 lần và P/B khoảng 1,07 lần.

Theo bảng số liệu thống kê, có hơn một nửa số doanh nghiệp được khảo sát có mức thị giá giao dịch thấp hơn mức định giá mà cổ phiếu đó xứng đáng đạt được, trong đó có 25 doanh nghiệp có thị giá thấp hơn mức định giá từ 40% trở lên, đây là tỷ lệ chênh lệch được đánh giá là hấp dẫn để đầu tư.

Đối chiếu 25 doanh nghiệp này với 4 tiêu chí lớn nêu trên là chiến lược kinh doanh, tài chính lành mạnh, các dự án tốt và lãnh đạo đủ năng lực, có thể lọc ra được một số doanh nghiệp thỏa mãn tương đối tiêu chí là HLD, TDH, DXG, CEO. Tiếp tục đánh giá sâu hơn 4 doanh nghiệp này thông qua yếu tố tăng trưởng, CEO được nhìn nhận nổi bật vì khả năng tăng trưởng nhanh với thế mạnh ở các dự án lớn tại Phú Quốc – nơi đang có tốc độ phát triển rất cao.

Qua phân tích chi tiết theo các tiêu chí cụ thể, CEO là một trong các cổ phiếu tăng trưởng đáp ứng khá cao các tiêu chí được đưa ra. Nếu nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các cổ phiếu bất động sản để đón đầu xu thế tăng trưởng khi thị trường phục hồi thì rõ ràng các cổ phiếu nêu trên sẽ là cơ hội nổi bật nhất đáng để xem xét đầu tư đón đầu xu hướng hồi phục của nền kinh tế, sự khởi sắc của thị trường bất động sản và sự bật mạnh trở lại của dòng cổ phiếu bất động sản khi thị trường chứng khoán đi lên.