Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hết khó khăn, năng lực nội tại hạn chế, kế hoạch này cũng đang đối diện với thách thức.

Gọi vốn chủ yếu để… trả nợ

Mới đây, Becamex IJC thông qua kế hoạch gọi vốn mới từ cổ đông. Cụ thể, Công ty dự kiến chào bán cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 2:1, tương ứng chào bán thêm 125,92 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để huy động 1.259,2 tỷ đồng, thời gian triển khai từ năm 2023 đến năm 2024.

Với số tiền dự kiến huy động được, theo kế hoạch, Becamex IJC sẽ dùng 466 tỷ đồng đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (giải ngân trước ngày 31/10/2023); 756,4 tỷ đồng trả nợ gốc/lãi vay ngắn hạn, dài hạn ngân hàng, trái phiếu, trả nợ khách hàng (giải ngân trong quý IV/2023); và 36,7 tỷ đồng để bổ sung vốn kinh doanh (giải ngân từ quý IV/2023 đến quý I/2024).

Như vậy, phần lớn vốn huy động được dùng để trả nợ. Điều này đồng nghĩa, Becamex IJC sẽ phải triển khai phương án phát hành trong năm 2023 để kịp bổ sung nguồn vốn.

Tính tới ngày 31/3/2023, Becamex IJC có tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 912,1 tỷ đồng (chiếm 14,3% tổng nguồn vốn) và số dư tiền mặt là 122,9 tỷ đồng (chiếm 1,9% tổng tài sản). Trong đó, lượng tiền mặt duy trì tỷ lệ thấp và áp lực nợ đáo hạn trong vòng 1 năm là 507,4 tỷ đồng.

Được biết, trong giai đoạn bình thường, Becamex IJC luôn duy trì cổ tức tiền mặt cao. Công ty dùng phần lớn lợi nhuận chia cho cổ đông. Cụ thể, tỷ lệ cổ tức của Becamex IJC trong các năm 2018 - 2022 trong khoảng 10 - 16%, cao nhất là năm 2021 với tỷ lệ 16% (năm 2023 dự kiến 10%).

Chính sách này đã giúp hút nhiều nhà đầu tư mua cổ phiếu IJC với kỳ vọng lợi tức hàng năm cao hơn nhiều so với gửi ngân hàng, nhưng cũng vì thế, lợi nhuận giữ lại và tiền mặt tại quỹ không lớn. Bởi vậy, khi triển khai các dự án, Becamex IJC phải huy động thêm vốn bên ngoài. Đặc biệt, năm 2023, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, Công ty cũng phải đẩy mạnh huy động vốn, nhưng phần lớn dùng để trả nợ.

Sở hữu tài sản lớn, nhưng chưa khai thác hiệu quả

Doanh thu của Becamex IJC chủ yếu đến từ 2 mảng: vận hành trạm thu phí và kinh doanh bất động sản.

Hoạt động thu phí duy trì biên lợi nhuận gộp hàng năm trên 80% và đóng góp dòng tiền đều cho Becamex IJC, vì Quốc lộ 13 (dự án BOT do Becamex IJC làm chủ đầu tư) là đường độc đạo nối liền TP.HCM - Bình Dương, đi qua các khu công nghiệp VSIP 1, Việt Hương…, nên có lưu lượng xe lớn, tăng trưởng ổn định (3 - 5%/năm),

Năm 2020, doanh thu từ thu phí đạt 218 tỷ đồng, chiếm 33% tổng lợi nhuận gộp. Con số tương ứng năm 2021 là 138 tỷ đồng và 14%; năm 2022 là 241 tỷ đồng và 29,8%.

Sau 2 năm chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, từ năm 2022 trở đi, các hoạt động sản xuất và việc di chuyển trở lại bình thường, Dự án BOT Quốc lộ 13 được kỳ vọng tiếp tục mang lại dòng tiền ổn định cho Becamex IJC như giai đoạn trước dịch. Ước tính, với lưu lượng xe tăng khoảng 5%/năm, lĩnh vực thu phí mang lại cho Becamex IJC gần 200 tỷ đồng mỗi năm.

Trái với kết quả ổn định của hoạt động thu phí, mảng kinh doanh bất động sản của Becamex IJC lại đang gặp khó.

Becamex IJC sở hữu quỹ đất sạch lên tới 54 ha, dự kiến tăng lên 100 ha trong thời gian tới. Quỹ đất này tập trung chủ yếu ở 2 phân khúc: phân khúc cao cấp gồm các dự án ở Thành phố mới Bình Dương; sản phẩm bình dân được phát triển ở các khu vực liền kề khu công nghiệp của Becamex như Hòa Lợi, Tân Bình, Bến Cát, Bàu Bàng…

Phần lớn diện tích quỹ đất của Becamex IJC đều đã hoàn tất đền bù, giải phóng mặt bằng từ trước năm 2013, nên giá vốn tương đối thấp. Giá trị sổ sách được Công ty ghi nhận tại thời điểm 31/3/2023 là 15.581 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, giá thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đã tăng nhiều lần so với năm 2013, nên giá trị sổ sách của Becamex IJC có thể cao hơn mức giá được ghi nhận.

Vấn đề lớn nhất đối với Becamex IJC là năng lực triển khai dự án còn hạn chế và còn phụ thuộc nhiều vào cổ đông lớn Becamex (mã BCM). Đặc biệt, từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, thị trường bất động sản trầm lắng, Becamex IJC gặp nhiều trở ngại trong việc triển khai, khai thác quỹ đất, do lượng tiền mặt hạn chế, nguồn vốn triển khai dự án phụ thuộc vào huy động bên ngoài và từ cổ đông, tăng vay nợ…

Được biết, các quỹ đất của Becamex IJC sẽ được kinh doanh trong giai đoạn 2022 - 2026 khi tập trung khai thác dự án có thanh khoản tốt như Khu đô thị Hòa Lợi, các lô tái định cư Hòa Lợi, các dự án có giá trị lớn như Prince Town mở rộng, Sunflower mở rộng...

Theo ước tính của Công ty Chứng khoán BVSC, điểm rơi lợi nhuận của Becamex IJC giai đoạn 2023 - 2024 sẽ có sự đóng góp của Khu đô thị IJC (lô F5, 6, 7, 8, 9), Sunflower mở rộng (còn lại 5,3 ha), Prince Town mở rộng (còn lại 3,6 ha), Aroma (C, D, E - còn lại 2,2 ha), Khu tái định cư Hòa Lợi (G - còn lại 2,6 ha), Ấp 5C Bàu Bàng (còn lại 14,3 ha)…Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán BVSC cũng lưu ý, năng lực bán hàng của Becamex IJC hạn chế và Công ty sẽ gặp khó trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Có thể thấy, tuy sở hữu quỹ đất sạch lớn, nhưng chậm triển khai, trong khi tiềm lực tài chính không mạnh, phụ thuộc vốn huy động trong môi trường thị trường bất động sản trầm lắng, Becamex IJC đang đối mặt với khá nhiều thách thức và không dễ kêu gọi nhà đầu tư bỏ thêm tiền vào Công ty.