Nhiều nút thắt

Trao đổi với phóng viên Báo Đấu tư Bất động sản, TS. Phạm Đình Tuyển, Trường Đại học Xây dựng cho biết, nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn, đặc biệt là nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách ưu đãi về vốn, đất đai... để thu hút đầu tư, song không nhiều doanh nghiệp mặn mà phát triển dòng sản phẩm này, khiến nguồn cung bị thiếu hụt nghiêm trọng.

Theo ông Tuyển, việc phát triển nhà ở xã hội cho công nhân không thu hút được các doanh nghiệp do nhiều nguyên nhân, như vai trò trách nhiệm chưa rõ của chính quyền địa phương trong việc tạo quỹ đất sạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kết nối; thủ tục hành chính còn kéo dài, phức tạp; mức độ lợi nhuận thấp (10%), khó thu hút của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, gắn liền với hạn chế trong việc huy động, hỗ trợ tài chính và áp dụng tiến bộ công nghệ giảm giá thành sản phẩm; môi trường xã hội không tạo điều kiện và khuyến khích người lao động nỗ lực làm việc để tăng thu nhập.

Về nguồn vốn hỗ trợ, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, dù theo quy định, ngân sách nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Chính sách xã hội khi thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở công nhân), nhưng trên thực tế, việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển loại nhà ở này đang gặp nhiều khó khăn.

Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giải ngân hết từ tháng 6/2016, đến nay ngân sách nhà nước mới bố trí được cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng gần 1.300 tỷ đồng cho cả giai đoạn 2018-2020, chỉ bằng 13% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội. Riêng năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được giao 500 tỷ đồng, còn các tổ chức tín dụng khác vẫn chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất để cho vay.

Hướng đi mới

Để giải quyết tốt bài toán nguồn vốn xây dựng nhà ở công nhân một cách minh bạch, ông Nguyễn Minh Hiếu, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển công nghệ Đại học Xây dựng (Công ty Nucetech) cho biết, cần hướng đến hình thức gọi vốn cộng đồng. Đây là một công cụ mới trong việc kêu gọi đầu tư tiền trong kinh doanh, là một cách thuận lợi để tiếp cận các nhà đầu tư. Nó thường sử dụng các mạng xã hội để tiếp cận tới đông đảo nhà đầu tư tiềm năng.

Điểm cốt lõi của gọi vốn cộng đồng là nhiều người cùng sẵn sàng đầu tư một số tiền theo khả năng của họ, nhờ vậy, có thể huy động một số lượng tiền lớn trong thời gian rất ngắn. Nó mở ra cơ hội kinh doanh cho các nhà đầu tư mà họ chưa từng có cơ hội tiếp cận trước đó.

Bằng chứng là theo Forbes, phát triển bất động sản bằng hình thức gọi vốn cộng đồng tiếp tục là một ngành công nghiệp năng động và dư địa phát triển lớn, với lượng vốn gọi được khoảng 3,5 tỷ USD trong năm 2016. Đến năm 2025, ngành công nghiệp gọi vốn cộng đồng được dự đoán sẽ kêu gọi được hơn 300 tỷ USD. Trong đó, khu vực Bắc Mỹ trong năm 2018 gọi vốn từ cộng đồng được tới 17,2 tỷ USD với 375 nền tảng gọi vốn cộng đồng. Một số nền tảng gọi vốn cộng đồng uy tín có thể kể đến như GoFundMe, Kickstarter, Indiegogo, Fundly, JustGiving, Kiva…

Với Việt Nam, theo các chuyên gia, với hàng triệu lao động làm việc tại hơn 300 khu công nghiệp trên cả nước, vấn đề di cư, rời quê hương đi làm công nhân tại các địa phương khác trở nên nổi cộm, tạo ra nhu cầu về nhà ở cao. Trong những năm vừa qua, các cơ quan quản lý, các địa phương, các đơn vị sử dụng lao động đã nỗ lực xây dựng các dự án nhà ở cho công nhân, nhưng kết quả vẫn như “muối bỏ bể”.

“Tại sao lại như vậy? Nhiều công ty, tập đoàn có tiếng tăm là chủ đầu tư của hàng loạt dự án lớn nhỏ, nhưng lại ngó lơ với phân khúc nhà ở cho công nhân. Để tạo nguồn cung nhà ở công nhân, chúng ta cần một giải pháp đủ hiệu quả và linh động hơn, đó chính là gọi vốn cộng đồng”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng cho rằng, gọi vốn cộng đồng đã được sử dụng rộng rãi trên thế giới cho nhiều hoạt động đa dạng khác nhau và thể hiện tính ưu việt của nó so với các hình thức đầu tư khác.

Nhằm thúc đẩy ứng dụng mô hình này trong giải quyết vấn đề nhà ở công nhân ông Hiếu cho rằng, cần có sự ủng hộ, tạo điều kiện từ cơ quan quản lý. Các cơ quan quản lý nên có cơ chế, quy định phù hợp để triển khai thí điểm và rộng rãi mô hình này.

Các nhà khoa học, trường đại học, NUCETECH sẽ tích cực tham gia nhằm định hướng, tạo thương hiệu, niềm tin cho cộng đồng về mô hình giải pháp mới. Trong quá trình thí điểm, sẽ nghiên cứu sâu hơn để hoàn thiện mô hình với cách thức làm việc hiệu quả, phù hợp, theo đúng quy định của pháp luật hiện hành và đảm bảo lợi ích của các bên tham gia.

Đồng thời, tiến hành thí điểm, đúc rút kinh nghiệm để triển khai trên quy mô rộng hơn, tại nhiều địa phương. Dựa trên kết quả công việc, quảng bá mô hình và nghiên cứu ứng dụng trong các lĩnh vực phù hợp.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, đây là một hình thức tương đối mới ở Việt Nam, đặc biệt khi áp dụng trong lĩnh vực phát triển nhà ở, vì vậy đặt ra một số thách thức cho các bên tham gia.

Thách thức lớn nhất chính là tạo niềm tin của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bất kỳ kênh đầu tư nào cũng chứa đựng những rủi ro, để thu hút được đầu tư của cộng đồng vào trong dự án bất động sản - thường có giá trị lớn hơn nhiều so với các kênh khác, đòi hỏi sự tham gia của các đơn vị, cá nhân đủ uy tín, trong đó có các trường đại học.

Tiếp đến là những “diễn viên phản diện” tham gia thị trường, tiếp thị hoặc cung cấp các thông tin gây hiểu lầm, những “bánh vẽ” về lợi nhuận phi thực tế, có thể làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của cả một ngành công nghiệp.

Do đó, theo các chuyên gia, sự minh bạch là yếu tố then chốt của một dự án phát triển nhà ở bằng hình thức gây quỹ cộng đồng. Khi tham gia một dự án, nhà đầu tư cần nắm được đầy đủ ưu nhược điểm để lựa chọn đầu tư phù hợp.