Giá bán sơ cấp, thứ cấp đều tăng

Trong hơn nửa đầu năm 2021, giá bất động sản, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu nhà ở cao như TP.HCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai… luôn theo chiều hướng tăng, dù thời điểm hiện tại đang rất bí thanh khoản do lệnh giãn cách xã hội kéo dài.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2021 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng khoảng 5 - 7% so với quý I/2021. Tại Hà Nội có hơn 1.000 giao dịch thành công, tại TP.HCM có hơn 3.000 giao dịch thành công.

Bộ Xây dựng đánh giá, hiện tượng sốt giá đất nền cục bộ hồi đầu năm đã được kiểm soát sau khi các cơ quan chức năng vào cuộc cảnh báo. Lượng giao dịch đất nền có xu hướng giảm so với quý I/2021. Trong khi đó, bất động sản nhà ở riêng lẻ có giá giao dịch trong các dự án tại nhiều địa phương vẫn tăng, nhưng không nhiều, bình quân khoảng 3% so với quý trước. Các tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao hơn so với mặt bằng chung của cả nước.

Không chỉ giá căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng cao, mà số ít căn hộ dự án cũ bán ra cũng có giá cao ngất ngưởng. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, mức tăng giá của một số dự án được giao dịch thứ cấp so với đợt mở bán đầu tiên từ 30% đến 50%, có những dự án tăng giá gấp đôi.

Đơn cử, Dự án Flora Novia, tọa lạc tại mặt tiền đường Phạm Văn Đồng (TP. Thủ Đức) do Nam Long làm chủ đầu tư, bán ra từ cuối năm 2018 với mức giá trung bình khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện đang trong giai đoạn bàn giao nhà với mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 40 - 42 triệu đồng/m2. Kế bên, dự án căn hộ Him Lam Phú Đông được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá gấp đôi so với thời điểm mở bán, nhưng rất hiếm người bán.

Với dự án căn hộ Moonlight do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019, giá giao dịch hiện tại khoảng 50 triệu đồng/m2, tức tăng gần gấp đôi so với lúc mở bán. Dự án Centum Welth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư hiện cũng có giá thứ cấp khoảng 42 - 43 triệu đồng/m2 so với giá bán ra ban đầu là 28 triệu đồng/m2…

Giải mã nguyên nhân

Khan hiếm dự án mới và giá nhiều loại nguyên vật liệu tăng cao là nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà khó giảm. Vào đầu quý II năm nay, khi giá thép tăng vọt, các nhà phát triển bất động sản và nhà thầu xây dựng đã cân nhắc đến phương án tăng giá bán nhà ở. Song, nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản tại một số tỉnh phía Nam hiện nay, đặc biệt là TP.HCM đã quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, nhất là nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực, nên nhiều chủ đầu tư chưa vội tăng giá.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, tại TP.HCM có rất ít dự án mới mở bán. Chưa nói đến sản phẩm cho những người có thu nhập thấp, mà các bất động sản giá khoảng 2 tỷ đồng cho người thu nhập khá cũng không nhiều, chỉ tập trung ở Bình Dương, Đồng Nai, chứ tại TP.HCM thì vắng bóng.

Trong bối cảnh giá thép tăng phi mã vào đầu quý II, ông Phúc cho biết, chi phí xây dựng của các dự án đã bị đẩy lên khá cao, chủ đầu tư rất khó giữ nguyên giá bán như trước, chứ đừng nói là giảm giá. Với tình hình hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải lựa chọn mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Đối với những sản phẩm giá khoảng 2 tỷ đồng thì chỉ có thể đặt mục tiêu lợi nhuận 10%, tối đa là 15%.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, thời điểm trước Covid-19, việc giá thép tăng khiến giá nhà tăng lên là chính xác, còn hiện nay, doanh nghiệp không nên tăng giá nhà dù giá sắt thép vẫn cao, bởi quá sức chịu đựng của người mua.

Nhận định về giá nhà thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng, còn tiếp tục đà tăng. Việc tạo ra nguồn cung hợp túi tiền người mua, ví dụ căn hộ 2 tỷ đồng tại TP.HCM, không dễ khi các yếu tố cấu thành giá sản phẩm đều tăng trong thời gian qua. Ví dụ chi phí đất, các doanh nghiệp hiện phải mua đất cao hơn ngày xưa rất nhiều. Chủ đầu tư chỉ bán nhà giá thấp hơn khi họ mua đất từ rất lâu trước đó. Muốn có nhà giá rẻ phải xây dựng được một quỹ đất giá rẻ.

Hay với chi phí xây dựng, bên cạnh giá nguyên vật liệu, nhân công tăng, thậm chí tăng lên rất nhiều, các tiêu chuẩn của các chung cư cũng được nâng cấp, khiến giá xây dựng bị đội lên. Đơn cử như hệ thống phòng cháy chữa cháy, trước đây chỉ khoảng 15 tỷ đồng cho một chung cư 400 căn hộ, nhưng nay con số đã lên đến 25 tỷ đồng hoặc hơn.