Niềm tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Trung Quốc dường như đang dần cải thiện khi khối lượng giao dịch và giá trái phiếu nhích lên trong những tuần gần đây, một phần được thúc đẩy bởi cam kết của chính phủ Trung Quốc trong việc hỗ trợ ngành bất động sản cùng với nới lỏng chính sách.

Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng một thị trường bất động sản Trung Quốc tăng trưởng cao có thể chỉ là điều trong quá khứ sau khi chính sách "nắn gân" đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Trong một báo cáo công bố đầu tháng này, S&P Global Ratings cho rằng chính sách "nắn gân" thị trường nhà ở của Trung Quốc đã "chạm đáy", nhưng sẽ mất vài quý để thị trường cảm nhận được tác động của việc nới lỏng chính sách.

"Sau đợt điều chỉnh lần này, thị trường nhà ở của Trung Quốc có thể bị thay đổi mãi mãi", S&P Global Ratings nêu, đồng thời cho rằng: "Chúng tôi dự đoán sẽ có ít doanh nghiệp bất động sản có thể triển khai chiến lược tăng trưởng nhanh, mức độ bẩy cao như đã từng thành công trong quá khứ".

Một số thành phố và ngân hàng ở Trung Quốc đã sẵn sàng hỗ trợ bất động sản phục hồi sau khi doanh số bán nhà lao dốc trong vài tháng qua.

Ông Zou Lan, người đứng đầu Vụ thị trường tài chính, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc nói với báo giới tuần trước rằng kể từ tháng 3/2022, do nhu cầu thị trường suy yếu, các ngân hàng tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã hạ lãi suất thế chấp trung bình từ 20 đến 60 điểm cơ bản.

Đại diện Vụ thị trường tài chính cũng cho biết, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến thu nhập của người dân và khả năng thanh toán các khoản thế chấp đúng hạn của họ.

Phát biểu trên đài CNBC, ông Gary Ng, chuyên gia kinh tế châu Á - Thái Bình Dương tại Ngân hàng đầu tư Natixis (Pháp) cho rằng: "Lập trường của chính phủ [Trung Quốc] là cố gắng ngăn chặn ngăn chặn tác động lây lan từ lĩnh vực bất động sản sang nền kinh tế".

Còn theo Moody's, bất kỳ biến động nào của ngành bất động sản Trung Quốc đều có tác động đáng kể đến nền kinh tế lớn thứ hai thế giới bởi bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm tới 1/4 GDP Trung Quốc. Các biện pháp phòng chống Covid-19 mà nhiều địa phương của Trung Quốc đang áp dụng, đã gia tăng áp lực lên nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

"Các biện pháp điều chỉnh thị trường có thể đã quá mạnh tay. Còn hiện nay chúng tôi thấy sự điều chỉnh chính sách đó trở nên tốt hơn", ông Gary Ng nhận định. "Về cơ bản, thời gian tồi tệ nhất đối với các nhà phát triển bất động sản đã qua", chuyên gia của Natixis nói thêm.

Các vấn đề của ngành bất động sản Trung Quốc xuất hiện sau khi giới chức nước này ban hành chính sách cái gọi là "ba lằn ranh đỏ" vào tháng 8/2020, nhằm mục đích kiềm chế sự phát triển nóng của các doanh nghiệp bất động sản sau nhiều năm tăng trưởng với nợ nần chồng chất.

Chính sách "ba lằn ranh đỏ" đã đặt ra giới hạn đối với nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, nhiều chủ đầu tư đã phải cắt giảm mức nợ tương ứng, còn các ngân hàng trở nên không mặn mà cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Trong bối cảnh đó, Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, lần đầu tiên rơi vào tình trạng vỡ nợ vào cuối năm ngoái. Khi cuộc khủng hoảng nợ ngày trở nên rõ rệt, các nhà phát triển Trung Quốc khác cũng bắt đầu có dấu hiệu lung lay tương tự, như lỡ hẹn các khoản thanh toán lãi suất.

Khối lượng phát hành trên thị trường trái phiếu có lợi suất cao châu Á thường do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc thống trị. Nhưng đến quý I/2022, khối lượng phát hành trái phiếu này đã lao dốc với giá trị phát hành nợ chỉ đạt khoảng 4,4 tỷ USD, thấp hơn khoảng 85% so với một năm trước, theo số liệu của nền tảng cung cấp thông tin tài chính Dealogic (Vương quốc Anh).

"Đây là kết quả của việc các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phần lớn bị cắt đứt khỏi thị trường trái phiếu trong bối cảnh ngày càng có nhiều căng thẳng và bất cập trong lĩnh vực này", Dealogic lý giải.

Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư đã có sự cải thiện nhẹ vào giữa tháng 3 sau khi chính quyền Trung Quốc phát tín hiệu hỗ trợ doanh nghiệp trong nước và khẳng định nỗ lực hướng tới sự ổn định trong lĩnh vực bất động sản.

Khối lượng giao dịch trái phiếu trên thị trường đã tăng lên gần 700 triệu USD vào giữa tháng 3, tăng gần 20% so với mức 583 triệu USD được giao dịch vào đầu tháng, theo dữ liệu của nền tảng giao dịch điện tử MarketAxess. Đến cuối tháng 3, khối lượng giao dịch trái phiếu tiếp tục tăng và vượt 700 triệu USD, trước khi giảm nhẹ vào tháng 4.

Giá trái phiếu cũng tăng tương ứng. Chỉ số doanh nghiệp có lợi suất cao bằng đô la ở châu Á theo đánh giá của Ice Bofa đã tăng hơn 15% trong khoảng thời gian từ giữa tháng 3 đến đầu tháng 4.

Trích dẫn dữ liệu của chính quyền địa phương, Công ty tài chính Nomura cho biết doanh số bất động sản tại 30 thành phố lớn ở Trung Quốc đã giảm 47% trong tháng 3.

Ba tỉnh ở Trung Quốc cũng đã nới lỏng chính sách, bao gồm việc loại bỏ các hạn chế mua nhà đối với những người không cư trú tại các địa phương này, một động thái giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn, theo Nomura.

"Các biện pháp nới lỏng chính sách này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi và khẳng định nhận thức và nỗ lực ngày càng tăng của chính quyền địa phương nhằm ứng phó với sự suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản", Nomura đánh giá.

Ông Gary Ng, chuyên gia kinh tế châu Á - Thái Bình Dương tại Ngân hàng đầu tư Natixis cho biết hiện nay nhiều nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc, đặc biệt là các công ty thuộc sở hữu nhà nước, có thể mua đất hoặc thâu tóm các tài sản bất động sản khác với giá rẻ hơn. Chuyên gia này tiết lộ rằng 7 trong số 10 thương vụ mua lại đất đai tại Trung Quốc từ đầu năm đến nay đều do các doanh nghiệp nhà nước thực hiện, một dấu hiệu cho thấy khu vực tư nhân vẫn đang gặp khó khăn.

Đầu tháng này, Tập đoàn bất động sản Kaisa (Hong Kong) cho biết họ đã hợp tác chiến lược với hai đơn vị thuộc sở hữu nhà nước Trung Quốc, gồm: China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings và China Great Wall Asset Management. Thỏa thuận được thiết lập để triển khai các liên doanh và mua lại tài sản, theo thông báo mà Kaisa nộp lên Sở giao dịch Hong Kong.