Đó là ý kiến của ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), tại Hội thảo “Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021”.

Nhiều tuyến cao tốc huyết mạch ở TP.HCM gây sốt đất

TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (Bộ Giao thông vận tải) cho biết, phát triển TP.HCM thành đô thị đa trung tâm, việc hình thành hệ thống GTVT đồng bộ, hiện đại vẫn tiếp tục được xác định là một trong ba đột phá chiến lược của Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIII.

Hạ tầng giao thông vẫn là nỗi trăn trở lớn với các doanh nghiệp địa ốc khi muốn đầu tư ở các đô thị vệ tinh

Do vậy, những năm tới việc đầu tư hạ tầng kết nối được đặc biệt chú trọng, đặc biệt đối với khu vực vùng TP.HCM là một trung tâm kinh tế lớn, năng động và nằm tâm điểm của Đông Nam Bộ kết nối với Tây Nam Bộ và thuận lợi trong giao thương quốc tế.

Tuy nhiên, cho đến nay, hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông của TP.HCM và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng đang quá tải, thiếu đồng bộ trong khi nguồn lực đầu tư cho hạ tầng giao thông chỉ đạt được khoảng 25 - 27% so với nhu cầu theo các quy hoạch đã được phê duyệt.

Đây là một trong những nguyên nhân tác động trực tiếp làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế trong vùng. Trong các chiến lược, quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của cả nước nói chung và ngành Giao thông - Vận tải nói riêng, vùng TP.HCM tiếp tục được xác định là đầu tàu kinh tế, là trung tâm công nghiệp, cảng biển, hàng không và logistics lớn của cả nước.

Do đó, việc phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng sẽ tiếp tục được tăng cường, đẩy mạnh để tạo ra sự kết nối đa phương thức, mở ra không gian phát triển kinh tế mới, cơ hội mới, động lực mới cho tăng trưởng kinh tế - xã hội và tạo động lực phát triển Vùng.

“Theo kinh nghiệm thế giới, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là động lực phát triển kinh tế xã hội, phân bố lại dân cư và việc làm”, ông Mười nói và nhấn mạnh thêm, phát triển giao thông vận tải là nền tảng, có mối quan hệ mật thiết, tương hỗ với phát triển đô thị, là cơ sở thực hiện quy hoạch đô thị, thu hút dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh, thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng, thu hút nguồn lực xã hội hóa đầu tư phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng giao thông.

Một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TP.HCM được ông Mười đưa ra là phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị.

Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị. Việc phát triển giao thông kết nối tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận hưởng lợi theo hướng bền vững. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối đã tạo ra một liên kết vùng không chỉ trong lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, mà thị trường bất động sản hưởng lợi đầu tiên.

Tuy vậy, ở nước ta, hầu hết những cơn sốt đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Do đó, trước khi thực hiện đầu tư, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương; pháp lý bất động sản; giá trị sử dụng thực của đất. Tình trạng đầu tư vào phát triển bất động sản tại một số tỉnh, trong khi một số tỉnh lại không có dẫn đến tình trạng chưa phù hợp quy hoạch, các nhà đầu tư cần xem xét kĩ quy hoạch trước khi quyết định đầu tư, đặc biệt là các tỉnh lân cận TP.HCM.

Đồng thời, đang có sự phát triển đô thị tập trung chủ yếu tại tiểu vùng phía Đông trong khi các tiểu vùng khác có sức hút đầu tư kém hơn, dẫn đến tình trạng mất cân bằng. Do đó, ngoài việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông kết nối cần có những chính sách thu hút đầu tư phát triển đồng bộ các khu vực trong Vùng TP.HCM đảm bảo thực hiện đúng theo quy hoạch.

Quy hoạch vùng mở rộng phải thỏa mãn 3 yếu tố

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Kim Chung, Chủ tịch Tập đoàn CT Group cho rằng, phải đặt trong không gian phát triển kinh tế vùng, đặc biệt là vùng bền vững.

Các doanh nghiệp cho rằng, để thành công với chiến lược quy hoạch vùng mở rộng hay là vùng quy hoạch vệ tinh TP.HCM, cần tạo ra được 3 yếu tố, đó là: Công việc, môi trường sống, kết nối giao thông.

“Hiện nay, với quy hoạch bát giác kim cương thì câu hỏi đặt ra là chúng ta đang đặt nó trong quy hoạch không gian kinh tế vùng như thế nào? Chúng ta đang phục vụ cho nền kinh tế nào?”, ông Chung nói và bình luận thêm, chúng ta cần phát triển kinh tế giao thông, tuy nhiên định hướng phát triển giao thông bền vững và phát triển khu đô thị phải thỏa mãn 3 yếu tố: Kinh doanh, môi trường và cộng đồng.

Còn theo phân tích của ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty Thắng Lợi Group, để thành công với chiến lược quy hoạch vùng mở rộng hay là vùng quy hoạch vệ tinh TP.HCM, cần tạo ra được ba yếu tố, đó là: Công việc, môi trường sống, kết nối giao thông.

“Hiện tại, các khu đô thị vệ tinh ở Bình Dương, Đồng Nai,.. mới giải quyết một trong ba yếu tố”, ông Quyền nói.

Do đó, theo ông Quyền, bài toán đô thị "nén", gồm cả ba yếu tố nói trên, mới chỉ được giải quyết một phần. Có thể thấy, việc di chuyển của những người dân sống gần địa bàn vùng ven về sẽ có nhiều thuận lợi, còn với những cư dân ở khu vực trung tâm sẽ khó khăn nhiều hơn do kết nối giao thông.

Với việc kết nối hạ tầng và kết nối giao thông, trục động lực kết nối địa phương, mỗi địa phương có cách kết nối khác nhau. Mặt khác, khi đầu tư vào các vùng TP.HCM mở rộng, chúng tôi gặp khó khăn về hành lang pháp lý, đó là đền bù giải tỏa. Với luật hiện này, đền bù là ác mộng với nhà đầu tư.

Lấy ví dụ, ở Nhật Bản, Chính phủ sẽ hỗ trợ nếu nhận được 70% ý kiến đồng ý. Còn ở Hàn Quốc, họ có thể quy hoạch luôn cả khu phố và bố trí tái định cư cho người dân ở khu đó. Với luật đền bù hiện nay, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không có cách tính giá tiền bao gồm phần đền bù sử dụng đất.

“Giá bất động đang xác lập ở mức khá cao. Rất khó để giúp người thu nhập vừa tiếp cận. Ở góc độ nhà đầu tư, một phần cấu thành chi phí đó là công tác pháp lý, đền bù giải tỏa, và đẩy chi phí đầu vào lên. Do đó giá thành đưa ra thị trường không phù hợp”, ông Quyền Phân tích.