Co-working space “góp gió”

Nhiều tháng nay, ông Trần Xuân Kiên, Tổng giám đốc Công ty Cogo đi tìm địa điểm văn phòng hạng A ở trung tâm Hà Nội để phát triển chuỗi văn phòng cho thuê co-working space mang tên CoGo. “Chúng tôi tìm địa điểm có diện tích khoảng 2.000 - 3.000 m2. Thị trường văn phòng cho thuê hạng A ở Hà Nội, nhất ở khu vực trung tâm đang thật sự khan hiếm, giá lại đắt, nên chúng tôi xác định không thuê bằng mọi giá”, ông Kiên nói.

Nhờ những lợi thế về tiết kiệm chi phí so với văn phòng truyền thống, mô hình co-working space đang bùng nổ với tốc độ chóng mặt tại Việt Nam, tạo một làn gió mới trên thị trường văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, mô hình kinh doanh này không phải nguyên nhân gây ra tình trạng khan hiếm văn phòng hạng A ở Hà Nội và TP.HCM. 

Thực tế cho thấy, các công ty nước ngoài mở văn phòng ở Việt Nam ngày càng nhiều, đặc biệt là sự bùng nổ các công ty công nghệ (thường thuê văn phòng độc lập, diện tích lớn, ít vào co-working). Hơn nữa, co-working space chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ, trong đó chỉ số ít công ty chọn văn phòng hạng A, còn lại chọn văn phòng hạng C, D. 

Số liệu của Savills Hà Nội cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội là 1,7 triệu m2, trong đó, văn phòng hạng B chiếm tỷ lệ lớn nhất. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường văn phòng Hà Nội tăng trưởng đều ở hầu hết các khu vực. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy đạt mức ấn tượng, với Hanoi Tower ở quận Hai Bà Trưng là 100%... Phân khúc hạng A có tiềm năng phát triển thêm diện tích mới, bởi tổng diện tích tính đến thời điểm này mới chỉ khoảng 435.000 m2, bằng 11-15% so với các thành phố lớn khác trong khu vực Đông Nam Á. 

Các doanh nghiệp nội thuộc lĩnh vực tài chính - ngân hàng, công nghệ, văn phòng chia sẻ và những công ty đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc chiếm tỷ lệ lớn trong số khách hàng thuê văn phòng hạng A ở Hà Nội. Mức giá thuê được Savills Việt Nam dự đoán sẽ còn tăng nhẹ trong ít nhất 2 - 3 năm nữa.

Làm sao “giãn” văn phòng hạng A?

Tòa nhà văn phòng hạng A luôn là phân khúc thu hút nhất do sự đảm bảo về chất lượng và vị trí. Khu vực trung tâm truyền thống trước đây như Hoàn Kiếm có quỹ đất ít, số lượng tòa nhà văn phòng được xây không nhiều và hạn chế về chiều cao khiến nguồn cung văn phòng nói chung và văn phòng hạng A nói riêng hạn hẹp. Hiểu được điều này, các chủ đầu tư đã mở rộng dự án ra khu vực mới ở phía   Tây, phía Đông Hà Nội. Tuy nhiên, khoảng cách địa lý từ khu vực trung tâm đến khu vực mới cũng là rào cản phát triển văn phòng hạng A.

Đại diện Savill cho rằng, nhiều công ty thuê văn phòng sẽ băn khoăn có nên di chuyển ra ngoài trung tâm để có giá thuê mềm hơn, nhiều lựa chọn hơn. Điều này không quan trọng bằng việc nhân viên của họ ở đâu, đối tác của họ ở đâu và tòa nhà đó là tòa nhà nào...

Một xu hướng đang được nhiều đơn vị quan tâm khi tìm kiếm văn phòng hạng A là nhu cầu kết nối với các đối tác liên ngành. Theo đó, các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực tương đồng, có khả năng hỗ trợ hoặc chia sẻ lẫn nhau như tài chính - bảo hiểm, công nghệ - dịch vụ, y tế - làm đẹp…  có xu hướng quy tụ về một điểm. 

Trong xu hướng đó, công nghệ được xem như một mắt xích quan trọng liên kết các ngành. Theo Công ty nghiên cứu và tư vấn JLL, tốc độ thâm nhập thị trường của các công ty công nghệ, cũng như cơn lốc đầu tư từ những gã khổng lồ công nghệ hàng đầu sẽ là nhân tố quan trọng thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam. Đơn vị này dự báo, tại khu vực Đông Nam Á, tỷ lệ văn phòng hạng A được doanh nghiệp ngành công nghệ thuê tăng vọt lên ngưỡng 15 - 20%.

Nhiều công ty tư vấn cho rằng, quận Ba Đình vẫn là khu vực lý tưởng nhất cho các dự án phát triển văn phòng hạng A tại Hà Nội. Khu vực này không có quá nhiều dự án, nhưng lại là địa điểm lý tưởng cho sự trung chuyển giữa trung tâm cũ và trung tâm mới (khu vực phía Tây) của Thủ đô. Tương tự, tại TP.HCM, những tòa hạng A chủ yếu tập trung ở quận 1. Chính vì thế, khách hàng có nhu cầu phải nhanh chân và chấp nhận thuê với giá cao hơn nhiều so với khu vực ngoại thành.