Vừa có phục hồi, bất động sản đã có dấu hiệu “chệch đường ray”

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tín dụng đến cuối tháng 2/2024 vẫn tăng trưởng âm. Trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh gặp nhiều khó khăn như hiện nay, bất động sản được kỳ vọng là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn tốt. Tuy vậy, tín dụng bất động sản, đặc biệt là cho vay cá nhân mua nhà vẫn phục hồi rất chậm. Trong cả năm 2023, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tăng rất tốt (tăng 22%), song dư nợ cá nhân mua nhà lại sụt giảm 0,7%.

Như vậy, mấu chốt của tín dụng bất động sản hiện nay là cá nhân vẫn chưa chịu vay mua nhà. Nguyên nhân một phần do lãi vay mua nhà chưa thực sự hấp dẫn, song nguyên nhân lớn nhất là giá nhà hiện nay quá cao.

Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2023 đến nay, song không đồng đều, chủ yếu chỉ phục hồi tại phân khúc nhà chung cư. Từ năm ngoái đến nay, giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng rất mạnh, hàng loạt dự án mở bán ở mức giá trên trời (60-80 triệu đồng/m2).

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế chỉ ra một thực tế đáng ngại là giá nhà chung cư đang có tốc độ tăng cao hơn so với trước khủng hoảng của thị trường bất động sản, nguyên nhân là do khan hiếm nguồn cung. Điều này dẫn tới thị trường bị lệch pha, hầu như chỉ còn phân khúc nhà ở cao cấp, mà thiếu vắng hẳn phân khúc nhà bình dân.

“Phân khúc căn hộ cao cấp tăng trưởng nóng trở lại cho thấy, nỗ lực tái cấu trúc lại phân khúc thị trường bất động sản thất bại, đẩy thị trường bất động sản vào rủi ro cao hơn”, TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo.

Đầu năm nay, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Tại cuộc họp với doanh nghiệp bất động sản tuần qua, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong việc khắc phục “nghịch lý” thừa phân khúc cấp cao, thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp, giải quyết tình trạng “thổi giá”, “đẩy giá”, để cung và cầu gặp nhau…

Theo các chuyên gia kinh tế, chỉ khi tìm được điểm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp - người mua nhà, cung cầu gặp nhau, thì tín dụng cá nhân mua nhà mới được khơi thông trở lại, phá vỡ thế bế tắc trên thị trường.

Nhà giá rẻ: Chìa khóa để khơi thông tín dụng bất động sản

Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định, NHNN chỉ hạn chế tín dụng bất động sản với phân khúc đầu cơ, các dự án thổi giá khiến sản phẩm làm ra khó tiêu thụ, khó luân chuyển vốn và thu hồi nợ. Riêng với các dự án nhà ở phù hợp túi tiền, nhà ở xã hội, NHNN vẫn khuyến khích.

Đáng tiếc là, các dự án như vậy trên thị trường không nhiều. Trên thị trường, hầu như chỉ còn hai phân khúc căn hộ là căn hộ cao cấp và nhà ở xã hội.

Để khơi thông tín dụng bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nên tập trung phát triển các dự án nhà giá rẻ, thay vì tập trung vào nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với điều kiện ngặt nghèo. Muốn vậy, không nên khống chế giá, khống chế tỷ lệ lợi nhuận với nhà ở giá rẻ, không bắt doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về đối tượng mua nhà.

“Nếu chỉ tập trung gói gọn vào nhà ở xã hội như hiện nay, sẽ dẫn tới tình trạng bế tắc, vì người có khả năng mua nhà thì không mua được nhà, còn người nằm trong đối tượng mua nhà ở xã hội lại không có khả năng thanh toán. Gói 120.000 tỷ đồng giải ngân rất chậm, hay gói vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ gần như thất bại là ví dụ điển hình”, TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo.

Bà Phùng Thị Bình, Phó tổng giám đốc Agribank cho biết thêm, ngay từ khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai, Agribank đã kiến nghị, ngoài nhà ở xã hội, nên áp dụng với cả nhà ở cho người có thu nhập bình dân. Tuy vậy, do khó xác định tiêu chí, nên gói 120.000 tỷ đồng chỉ nhắm tới đối tượng nhà ở xã hội với tiêu chí ngặt nghèo.

Mặc dù vậy, bà Bình vẫn cho rằng, nên mở rộng các gói vay ưu đãi sang phân khúc nhà ở bình dân, vì đây là phân khúc có nhu cầu rất tốt trên thị trường. “Chúng tôi đã cho chủ đầu tư vay thực hiện 5-6 dự án chung cư bình dân tại Bình Dương và các dự án này đều bán rất tốt”, bà Bình cho hay.   

Từ năm ngoái đến nay, hàng loạt hội nghị tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản được tổ chức, song đến nay, số lượng dự án bất động sản được cấp phép mới còn hạn chế, đặc biệt là các dự án phân khúc bình dân. Như vậy, để “kích” thị trường bất động sản, mấu chốt là phải có sự gặp nhau giữa người mua và doanh nghiệp về giá nhà. Vấn đề này chỉ riêng ngành ngân hàng không giải quyết được.

Được biết, cơ cấu lại thị trường bất động sản cũng là các giải pháp mà Trung Quốc đang thực hiện. Nước này sẽ phát triển mô hình mới cho bất động sản, mô hình mới sẽ tuân thủ quan điểm nhà là để ở, không phải để đầu cơ.