Nguồn cung tăng, tỷ lệ hấp thụ lớn

Trong sự phát triển của giai đoạn trước, các doanh nghiệp lớn nhỏ đều chú trọng vào phát triển dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, để rồi sau đó, không ít doanh nghiệp bế tắc vì không có đầu ra. Kinh nghiệm này đã được nhiều doanh nghiệp đúc rút trong giai đoạn phát triển hiện nay của thị trường, đặc biệt là năm 2016 và 2017. Theo đó, thay vì chỉ chạy theo dòng căn hộ cao cấp, nhiều doanh nghiệp chú trọng vào đầu tư các dự án căn hộ có mức giá trung bình và bình dân, từ 2,5 tỷ đồng/căn hộ trở xuống.

Theo báo cáo của CBRE, năm 2017, thị trường TP.HCM có 31.106 căn hộ được tung ra thị trường, trong đó phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% trong năm 2015).

Dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng rất lớn với 32.905 căn hộ được bán trong năm 2017, trong đó phân khúc trung cấp chiếm 60%. Đây cũng là năm đầu tiên trong 5 năm, số lượng căn hộ bán được cao hơn số lượng căn hộ chào bán mới.

Còn theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2017, TP.HCM luôn ghi nhận dự án căn hộ tầm trung và bình dân chiếm tỷ lệ đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Đây là tín hiệu đáng mừng, vì các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ). Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ chiếm 25,2%), chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người có thu nhập thấp.

Khảo sát thực tế tại hàng loạt dự án căn hộ trung bình và bình dân được chào bán trong năm qua của Đặc san Toàn cảnh Bất động sản cho thấy, không chỉ được tiêu thụ tốt, nhiều dự án đã tăng giá khá cao trên thị trường thứ cấp.

Chẳng hạn, Dự án căn hộ Him Lam Phú Đông do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư trên trục đường Phạm Văn Đồng thuộc khu Đông Bắc TP.HCM, với gần 500 căn hộ có mức giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn hộ đã được tiêu thụ chỉ sau 2 tháng mở bán. Hiện nay, dự án này đang có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp với mức chênh từ 200 - 500 triệu động/căn hộ.

Kế đến là Dự án Him Lam Phú An tại quận 9, TP.HCM cũng do Him Lam Land làm chủ đầu tư với gần 1.100 căn hộ được chào bán trong năm qua đã được bán hết. Hiện giá trên thị trường thứ cấp của dự án này cũng tăng từ 10 - 20%.

Hay như với Tập đoàn Hưng Thịnh, trong năm 2017 đã tung ra thị trường gần 2.000 căn hộ tại các dự án ở khu Tây, khu Đông và gần như các sản phẩm đã được khách hàng đặt mua trong thời gian ngắn. Đến nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường thứ cấp đều có mức giá chênh từ 10 - 20%.

Đặc biệt, về cuối năm 2017, nhằm đón mùa mua nhà cao điểm trong năm, hàng loạt dự án căn hộ tầm trung được tung ra thị trường. Cụ thể, Công ty Bất động sản Eximrs chào bán Dự án Sài Gòn Home tại khu Tây với gần 500 căn hộ và đã được tiêu thụ hết. Công ty cổ phần Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước (DRH) cũng tung Dự án căn hộ Aurora Residence tại số 277 Bến Bình Đông (quận 8). Công ty LDG Group tung dự án căn hộ thông minh High Intela tại Đại lộ Võ Văn Kiệt, quy mô gần 9.000 m2, cao 22 tầng với 540 căn hộ thương mại và cũng có sức hút mạnh trên thị trường.

Vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng

Từ 10 năm trước, những dự báo đã cho biết, tầng lớp có thu nhập trung bình sẽ tăng mạnh tại các thành phố lớn, kéo theo nhu cầu về căn hộ tầm trung cao. Trong đó, TP.HCM đang từng bước trở thành một siêu đô thị với dân số cơ học hiện khoảng 13 triệu dân.

Theo thống kê, mỗi năm, TP.HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư có nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, với giá nhà đất khá cao và dự báo còn tiếp tục tăng, việc tiếp cận nhà của các đối tượng này càng trở nên khó khăn hơn. Đây là yếu tố tiềm năng cho thị trường bất động sản phát triển, đặc biệt là với phân khúc căn hộ tầm trung và căn hộ giá rẻ.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với một số thách thức, trong đó lớn nhất là áp lực tăng dân số của Thành phố đang rất cao, trong khi theo ghi nhận, quỹ đất tại trung tâm Thành phố ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao, nên giải bài toán căn hộ tâm trung và giá rẻ là không dễ với TP.HCM.

Theo ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group, bên cạnh vấn đề quỹ đất đang khan hiếm, chi phí đầu tư tăng, thì những quy định của Nhà nước về chỉ tiêu diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại, khống chế về mật độ dân số, khiến diện tích căn hộ lớn hơn đã trở thành bài toán khó cho cho các doanh nghiệp.

“Thực tế, biên lợi nhuận khi đầu tư vào phân khúc tầm trung khá thấp, dao động từ 10 - 15%, trong khi đầu từ phân khúc cao cấp có biên độ lợi nhuận có thể cao gấp đôi, đó là nguyên nhân lý giải vì sao trước đây rất nhiều doanh nghiệp đổ xô đầu tư vào căn hộ cao cấp”, ông Minh nói và cho rằng, dù biên độ lợi nhuận thấp, nhưng đầu tư vào dòng căn hộ tầm trung khá an toàn, bởi nhu cầu ở phân khúc này luôn lớn.

Trước những thách thức về nguồn cung, quy định siết chặt các dự án bất động sản ở khu trung tâm, bài toán phát triển dòng căn hộ tầm trung đang được các doanh nghiệp hướng đến vùng ven.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, với cơ sở hạ tầng đang phát triển khá mạnh, việc đi xa không còn là vấn đề quan trọng. Tuy nhiên, để có thể thu hút được người mua nhà, doanh nghiệp phải giải được bài toán làm thế nào để phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền, vừa đảm bảo được tiện ích.

Với Him Lam Land, gần như đơn vị này đã tìm được lời giải khi các dự án vùng ven mà Công ty phát triển thời gian qua khá thành công. Các dự án này có thiết kế thông minh, căn hộ diện tích nhỏ, tận dụng mọi không gian, giúp giá trị căn hộ thấp, trong khi dự án được đầu tư đầy đủ tiện ích.

Đánh giá về thị trường trong thời gian tới, HoREA cho rằng, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục chững lại so với giai đoạn 2015 - 2016. Dự báo, trong giai đoạn 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp.