Tín dụng bất động sản bị siết chặt khiến thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trong dân qua hình thức hợp đồng vay vốn, trong đó có  MCC. Một số chuyên gia cho rằng, hình thức huy động vốn này tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư. Là người trong cuộc, quan điểm của ông như thế nào?

Các quy định hiện hành cho phép doanh nghiệp bất động sản chỉ cần có vốn tự có 30%, còn lại là huy động các nguồn vốn khác như ngân hàng, cá nhân, tổ chức… Hiện nay, ngân hàng đang siết tín dụng, với các doanh nghiệp nhỏ như chúng tôi, vay vốn ngân hàng là điều không thể, phát hành trái phiếu cũng đòi hỏi những điều kiện nhất định. Vì vậy, chúng tôi chọn cách huy động vốn theo phương thức ký hợp đồng vay vốn với tổ chức, cá nhân, trả lãi và gốc, có tài sản đảm bảo kèm theo.   

Việc huy động vốn của MCC cũng như các doanh nghiệp bất động sản là quyền hợp pháp theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Đầu tư 2014. Luật đã quy định, doanh nghiệp được tự lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn. Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không cần thành thành lập tổ chức kinh tế.

Công ty chúng tôi huy động vốn dưới hình thức ký hợp đồng vay vốn có tài sản đảm bảo rất rõ ràng, công khai, minh bạch. Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp lớn huy động vốn theo hình thức này, nhưng họ có thể huy động tín chấp, song vì quy mô MCC nhỏ, nên chúng tôi có thêm tài sản thế chấp để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.

Thời gian qua, khi chủ đầu tư Cocobay đã phá vỡ cam kết lợi nhuận 12%/năm với nhà đầu tư, nhiều người cho rằng, mức lợi nhuận 12% với condotel là không tưởng. Trong khi đó, mức lãi suất huy động vốn mà công ty ông trả cho nhà đầu tư là 18%. Con số này có quá cao không, thưa ông?

Mức lợi nhuận cao hay thấp tùy thuộc vào hiệu quả quản lý cũng như phân khúc hoạt động của từng doanh nghiệp. Với mô hình condotel, có thể mức lợi nhuận cam kết 12%/năm là quá cao. Tuy nhiên, công ty chúng tôi đi vào phân khúc đất phân lô, bán nền, nên tỷ lệ lợi nhuận có thể cao hơn.

Trên thực tế, doanh nghiệp bất động sản nếu quản lý tốt thì mức lợi nhuận có thể đạt 25%. Do đó, MCC huy động vốn vay với lãi suất 18% là hợp lý nếu tính trong tổng mức đầu tư các dự án của Tập đoàn.

Cần lưu ý thêm là chúng tôi không phải huy động vốn cho dự án, không phải hợp đồng góp vốn mà là hợp đồng vay vốn đơn thuần. Chúng tôi không cam kết lợi nhuận - cam kết là có thể thực hiện hoặc không - mà chúng tôi ký hợp đồng vay vốn, là hợp đồng có ràng buộc pháp lý rõ ràng, hơn nữa còn có tài sản đảm bảo đi kèm. Nếu chúng tôi không thực hiện hợp đồng, tài sản đảm bảo sẽ thuộc về khách hàng cho vay.   

Thông tư 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng quy định: Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của dự án. Chi phí vốn của dự án có tính đến cả nguồn vốn vay và nguồn vốn huy động được tính theo lãi suất ngân hàng.

Có ý kiến cho rằng, người dân góp tiền cho doanh nghiệp thông qua trung gian là ngân hàng (người dân gửi tiền, ngân hàng cấp tín dụng) thì sẽ đỡ rủi ro hơn là cho vay trực tiếp doanh nghiệp. Vì ngân hàng là đơn vị có năng lực quản lý rủi ro, giám sát dòng tiền tốt nhất. Quan điểm của ông như thế nào?

Nếu làm được như vậy thì quá lý tưởng, song trong tình hình của Việt Nam hiện nay là không khả thi vì Chính phủ và ngành ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng, đa phần doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp cận vốn qua kênh này. Chính vì vậy, doanh nghiệp vừa và nhỏ phải xoay xở huy động vốn qua các kênh khác khả thi hơn. 

Tôi cho rằng, nên khuyến khích doanh nghiệp huy động vốn từ xã hội, miễn là không vi phạm quy định pháp luật. Vì bản thân chủ đầu tư không thể có 100% vốn tự có, nếu tín dụng siết chặt mà các kênh huy động vốn khác cũng bị co hẹp thì sẽ rất khó khăn. Thực tế, bản thân các nhà đầu tư khi cho vay hoặc góp vốn với chủ đầu tư họ cũng đã nghiên cứu, phân tích rất kỹ càng.  

Tôi hy vọng, cơ quan quản lý sẽ có thêm nhiều giải pháp giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, đồng thời có các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận được nhiều nguồn vốn khác ngoài tín dụng. Có như vậy mới khuyến khích các hoạt động đầu tư, kinh doanh, huy động nguồn lực xã hội hóa nhằm phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế đất nước.