Hiện nay phân khúc cao cấp quá nhiều, nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có chính sách đột phá, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần có chính sách để điều tiết, cơ cấu lại thị trường.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu ý kiến như trên khi tham gia thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chiều 19/6.

Ông Huệ nhấn mạnh, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đã xác định cơ cấu lại thị trường bất động sản. Dự án luật phải thể chế hóa được các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về thị trường bất động sản.

“Nghị quyết yêu cầu cơ cấu lại thị trường bất động sản nghĩa là hiện nay cơ cấu thị trường chưa thực sự hợp lý. Vậy luật này góp phần cơ cấu lại thị trường này thế nào”, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề.

Theo Chủ tịch Quốc hội, hiện các phân khúc trong cơ cấu thị trường bất động sản không hợp lý trong phạm vi toàn quốc và từng địa phương. “Phân khúc cao cấp thì quá nhiều. Nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có chính sách đột phá, cần có chính sách để điều tiết, cơ cấu lại thị trường”, ông Huệ nói.

Vẫn theo Chủ tịch Quốc hội, hiện nay thị trường bất động sản có lúc nói bong bóng bất động sản, có lúc nói thị trường phát triển nóng… rất nhiều vấn đề.  “Vậy ban hành luật mới có phát huy kết quả đạt được không, có góp phần tháo gỡ vướng mắc để thị trường phát triển lành mạnh, lâu dài được không? Trả lời câu hỏi đó rất quan trọng”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Vấn đề tiếp theo được Chủ tịch Quốc hội nêu là dự án luật Kinh doanh bất động sản giao thoa với rất nhiều luật khác, nhất là luật Đất đai, luật Xây dựng, luật Nhà ở. Do đó, cần phải rà soát kỹ tránh xung đột giữa các luật.

Ông Vương Đình Huệ nhấn mạnh, nếu phát triển thị trường bất động sản không khớp với đô thị hóa sẽ dẫn đến tình trạng như ở Trung Quốc xuất hiện các “thành phố ma”, “thị trấn ma”. “Dự án luật này có công cụ nào để điều tiết cái này. Theo tôi công cụ quan trọng nhất chính là quy hoạch và kế hoạch”, ông Huệ phát biểu.

Cụ thể hơn, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần tính toán cả trục thời gian trong các quy hoạch. “Anh quy hoạch bấy nhiêu đất đô thị, dự án bất động sản nhưng trong cùng thời gian tung ra nhiều dự án thì thừa cung. Ngược lại ít quá thì lại đẩy giá lên cao”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh và cho rằng, trong vấn đề này điều phối của Nhà nước là rất quan trọng, cả ở Trung ương lẫn địa phương.

Ông lưu ý, “công cụ là quy hoạch nhưng quan trọng là phải quản lý quy hoạch đó thế nào. Chứ bây giờ nhoằng cái lại chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho nên Luật Đất đai sửa đổi lần này quy định rất chặt vấn đề điều chỉnh quy hoạch. Còn luật này liên quan cấp phép dự án. Cần phải có thông tin công khai các dự án thế nào để người dân biết”.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, nguyên tắc của quản lý thị trường là phải quản lý hàng, tức là người bán chứ không phải người mua.

Cùng tổ thảo luận, đại biểu Lê Thanh Vân (Cà Mau) nêu, qua xem xét tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì thấy thiếu vắng các quy định có tính dẫn dắt, định hướng đối với thị trường bất động sản.

Trong các giai đoạn khủng hoảng của bất động sản thì thấy rằng vai trò dẫn dắt, điều tiết của Nhà nước chưa rõ, ông Vân nhận xét.

"Thị trường bất động sản có nhiều phân khúc nhưng hiện nay chủ yếu sa vào phân khúc cao cấp vì lợi nhuận thu được rất cao", ông Vân dẫn chứng và đề nghị luật phải xác lập được vai trò của Nhà nước trong định hướng để thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh.

Lần sửa đổi này, Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản cũng dành 1 chương quy định về điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước. Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Hữu Toàn, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội thì dự thảo mới chỉ quy định các nguyên tắc mà chưa rõ các chính sách cụ thể.

"Tôi cho rằng việc điều tiết là cần thiết nhưng phải quy định chính sách cụ thể hơn, để phát triển thị trường bất động sản, nhất là nhà ở, đặc biệt là về giá để người dân có thể tiếp cận được nhà ở", ông Toàn góp ý.

Liên quan đến vấn đề này, Ủy ban Kinh tế Quốc hội nhận xét, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung; việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành, trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo Luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế; cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, cơ quan thẩm đề nghị bổ sung quy định về trường hợp các biện pháp điều tiết vượt thẩm quyền của Chính phủ thì phải trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo các luật chuyên ngành.