Giá tăng, thanh khoản èo uột

Sau thời gian dài im ắng về nguồn cung cũng như giao dịch, cuối năm là thời điểm các chủ đầu tư bắt đầu bung hàng với sản phẩm căn hộ, nhà phố, đất nền. Dù vậy, hầu hết nhận định đều cho rằng, bức tranh u ám vẫn kéo dài khi thanh khoản èo uột, giá bán vẫn neo cao, lãi suất ngân hàng đội lên, áp lực dòng tiền cũng ngày một lớn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, vào thời điểm cuối năm nay, có tới 80% nguồn cung bất động sản tập trung tại khu vực phía Đông TP.HCM, nhưng mức giá khá cao, dự kiến khoảng từ 70 đến 100 triệu đồng/m2.

Sản phẩm giá tầm trung ngày càng ít, dòng sản phẩm căn hộ có mức giá từ 45 đến 50 triệu đồng/m2 đang dần vắng bóng, còn phân khúc cao cấp, hạng sang lại tăng cao.

Khu vực phía Tây và phía Nam Thành phố chỉ xuất hiện vài dự án. Theo đó, Khu Tây hiện nguồn cung từ các dự án mới gần như không có, chỉ vài dự án chào bán giai đoạn tiếp theo. Một số dự án tại khu vực này chào bán trong giai đoạn 2016 - 2017 cách đây 5 - 6 năm thì hiện giá thứ cấp đã vào khoảng 65 triệu đồng/m2. Ở khu Nam, nguồn cung mới có phần dồi dào hơn. Hiện khu vực này đang rục rịch một số dự án căn hộ, khu đô thị với căn hộ biệt lập ven sông đón sóng thị trường cuối năm.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM thông tin, giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Dự kiến trong quý cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm 4.220 căn hộ đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới.

Nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp. “Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Dù vậy, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang nhận định.

Cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều “phòng thủ”

Thị trường khó khăn khiến cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực dè dặt. Phần lớn doanh nghiệp đều tỏ ra thận trọng trong những tháng cuối năm, nên hạn chế đẩy mạnh bán hàng như giai đoạn trước. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn đến doanh số cũng như lợi nhuận cả năm của các doanh nghiệp.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán ACB, doanh thu năm 2022 của Tập đoàn Đất Xanh sẽ không mấy khả quan khi Dự án Opal Cityview, Dự án DXH Parkview tại tỉnh Bình Dương và Dự án Lux Star tại TP.HCM phải lùi kế hoạch mở bán vào năm sau.

Nguyên nhân được Ban lãnh đạo Đất Xanh lý giải là do thị trường vẫn gặp khó, xuất phát từ động thái thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án, bên cạnh việc cấp phép dự án tiếp tục bị siết chặt.

Trong báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng đưa ra mức dự báo thấp về triển vọng doanh số cả năm 2022 của Tập đoàn Nam Long. VNDirect cho biết, hoạt động bán hàng của Nam Long đã chậm lại trong quý III với 2 phân khu mới là Akari - tòa 9 mới bán được khoảng 60% số sản phẩm trong đợt mở bán đầu (thấp hơn nhiều so với mức hơn 90% của các đợt mở bán trước đó). Trong khi đó, Dự án Ehome Southgate - giai đoạn II, dù thuộc phân khúc tầm trung, nhưng việc người mua nhà còn dè dặt trong bối cảnh lãi suất tăng đã ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ bán hàng.

Nhận định thị trường bất động sản thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE cho rằng, thị trường bất động sản những tháng cuối năm tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách, trong đó nguồn cung sẽ hạn chế, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân sẽ không có nhiều lựa chọn với hầu hết nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cấp cao.

Theo bà Dung, tất cả chủ đầu tư hoặc người mua nhà đều đang rất lo lắng và e ngại cho thị trường trong thời gian tới. Nỗi lo lớn nhất, ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là nguồn vốn. Chưa kể, nỗi lo của người đã vay mua nhà là họ nghĩ vay sau đó bán ra sẽ trả nợ, nhưng hiện tại thanh khoản cũng giảm.

“Tôi cho rằng, ít nhất 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vào điểm này vì họ định vay vốn tạm nhưng gặp thanh khoản kém, chi phí lại tăng cao mà bản thân họ cũng không trả lại sản phẩm cho nhà đầu tư vì như vậy họ sẽ bị thiệt. Năm 2023, nếu không có chính sách mới để nới lỏng tiền tệ thì nhiều người sẽ gặp khó. Nếu nhà đầu tư không chịu đựng được, không tìm lối ra thì thị trường sẽ xáo trộn”, bà Dung nhấn mạnh.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cũng nhận định, thị trường chưa thấy có động lực để khởi sắc.

“Trong khi những nhà đầu tư có tiền vẫn nằm chờ vì họ nghĩ rằng sắp tới sẽ có đợt sale off, còn những người có nhu cầu thật cũng vẫn chờ giá giảm”, ông Chánh nói và khuyến nghị, các nhà đầu tư cần phải cơ cấu dòng tiền trong thời gian tới, những sản phẩm nào ra hàng được thì cần phải bán để thu tiền về, có dòng tiền mới tồn tại và sống sót.