Nhanh chân đi trước

Thời điểm cuối tháng 11/2020, đại diện Tập đoàn Novaland chia sẻ, tổng giá trị các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) mới ở Đồng Nai và các địa phương lân cận mà Tập đoàn thực hiện là 1 tỷ USD, trong đó có dự án quy mô 286 ha ở Đồng Nai.

Dự án phân khu Phoenix South (286 ha) trong Dự án Aqua City tại Đồng Nai - một trong những đại dự án mà Novaland đang phát triển song song phân khúc căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, cùng với các đại dự án tiêu biểu như Victoria Village, The Grand Manhattan, Sunrise Riverside.… Các dự án mới của Novaland được dựa trên nền tảng quỹ đất có sẵn và quỹ đất từ M&A, có quy mô lớn, vị trí đắc địa, tạo nền tảng doanh thu và lợi nhuận.

Việc liên tục mở rộng quỹ đất và phát triển dự án giúp tổng tài sản của Novaland tính đến cuối năm 2020 có thể đạt tới 98.087 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với năm 2019 (theo Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam). Con số này được dự báo tiếp tục tăng và cán mốc lần lượt 109.715 tỷ đồng và 122.929 tỷ đồng vào năm 2021 và 2022. Riêng hàng tồn kho năm 2020 của Novaland cũng tăng 20% so với năm 2019, lên mức 68.797 tỷ đồng và ước đạt 78.975 tỷ đồng vào năm 2021.

M&A trở thành công cụ chiến lược giúp Novaland mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho sự phát triển dài hạn. Sau gần 15 năm “gom đất”, tập đoàn này đang sở hữu quỹ đất 700 ha tại khu Đông TP.HCM, 700 ha tại Đồng Nai và hơn 2.000 ha tại Phan Thiết (Bình Thuận), Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Đáng kể trong hoạt động thâu tóm doanh nghiệp bất động sản, mở rộng quỹ đất và thị phần năm 2020 là việc Novaland chi gần 4.300 tỷ đồng mua lại 69,86% vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Bất động sản Phúc Hoa với giá trị tài sản hợp lý ghi nhận tại ngày mua 23/6/2020 là 4.330 tỷ đồng, trong đó, khoản phải thu ngắn hạn là 4.329 tỷ đồng.

Đến ngày 29/9/2020, Novaland hoàn tất mua 99,98% cổ phần tại Công ty cổ phần Đầu tư Liberty với chi phí 1.400 tỷ đồng. Đáng nói, giá trị tài sản hợp lý tạm tính ghi nhận tại ngày mua là 19.400 tỷ đồng, trong đó, hàng tồn kho chiếm 18.586 tỷ đồng.

Lợi thế từ nguồn cung sẵn có

Xuất phát từ kỳ vọng vào đà phục hồi vững chắc của thị trường bất động sản nhà ở năm 2021, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect nâng khuyến nghị bất động sản nhà ở từ trung tính lên tích cực.

Khuyến nghị tích cực đối với thị trường bất động sản nhà ở được căn cứ vào 3 yếu tố chính, gồm: triển vọng kinh tế vĩ mô phục hồi trên diện rộng; nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi lãi suất cho vay mua thế chấp ở mức thấp chưa từng có; và nguồn cung mới tăng lên nhờ các nút thắt pháp lý được tháo gỡ cùng với sự sớm trở lại của các dự án bị trì hoãn trước đó như Gem Riverside, Tân Tạo, Celesta Rise…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Chu Đức Toàn, chuyên gia phân tích tại VNDirect lưu ý, trong các yếu tố xác định “tay chơi” dẫn dắt thị trường nhà ở năm 2021, ở khía cạnh lựa chọn đầu tư, cần dựa vào 3 yếu tố.

Một là, doanh nghiệp bất động sản đó sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2021.

Hai là, doanh nghiệp sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân, do 2 phân khúc này được thúc đẩy mạnh mẽ bởi nhu cầu thực của người dân.

Ba là, doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh với tỷ lệ đòn bẩy thấp và thanh khoản cao, nhằm chống lại các rủi ro thắt chặt tín dụng đổ vào thị trường bất động sản.

Soi kỹ vào tình hình hiện nay, ông Chu Đức Toàn nhận định, thị trường bất động sản nhà ở đang trong tình trạng thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu ở thực rất cao, cho nên, những doanh nghiệp sẵn nguồn cung như Vinhomes, Novaland, Nam Long, Đất Xanh… sẽ là những “tay chơi lớn” trên thị trường nhà ở năm 2021.

Có thể thấy, yếu tố then chốt để xác định những “tay chơi” dẫn dắt thị trường nhà ở năm 2021 vẫn là nguồn cung. Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung, những “ông lớn” nói trên đã có được giấy phép dự án, triển khai xây dựng trước đó và chọn mở bán vào năm 2021 sẽ rất có lợi, vì sức hấp thụ của thị trường đang rất lớn.

Nguồn cung sẵn có hoặc dự án sắp bung hàng chính là lợi thế vàng để các doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh lớn và dẫn dắt thị trường. Trong bối cảnh đầy rủi ro và biến động thời Covid-19, việc đầu tư dự án mới vào năm 2021 là chậm chân so với nhu cầu thị trường, thậm chí là nguy hiểm, nếu doanh nghiệp không có phương án huy động vốn chắc chắn, khả năng đương đầu với rủi ro tài chính và biến cố mới từ Covid-19.

Cũng không nên vội mừng rằng, nút thắt nguồn cung nhà ở năm 2021 sẽ được tháo gỡ sớm, đặc biệt tại TP.HCM. Theo phân tích của ông Toàn, những tháng đầu năm 2021, cơ quan chức năng sẽ tập trung chuẩn bị cho sự kiện chính trị lớn, nên hoạt động cấp phép dự án chưa thể đẩy mạnh và sẽ vẫn thiếu nguồn cung. “Đến nửa cuối năm 2021, nút thắt nguồn cung dần được mở ra, nhưng tốc độ chào hàng các dự án chưa thể nhanh. Đơn cử, tại TP.HCM, do địa phương đang triển khai quy hoạch TP. Thủ Đức, nên những quy hoạch hiện tại ở quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức sẽ bị kéo dài, khó xin cấp phép dự án mới”, ông Toàn nói.

Trong một năm khác biệt và có thể còn tiềm ẩn những biến động khó lường như 2021, thị trường bất động sản nhà ở không thể miễn nhiễm trước những tác động của Covid-19, dù dịch bệnh đang được kiểm soát tốt tại Việt Nam.

“Nếu xuất hiện đợt bùng phát Covid-19 mới, hy vọng sẽ không áp dụng phong tỏa, giãn cách xã hội diện rộng như đợt bùng phát dịch đầu tiên, mà sẽ xử lý khoanh vùng như đợt thứ hai hồi cuối tháng 7/2020. Nếu tiếp tục kiểm soát tốt Covid-19, ngăn chặn sự thâm nhập và lây lan của biến chủng Covid-19 mới, thì mức ảnh hưởng của đại dịch tới thị trường nhà ở sẽ không nhiều. Thế nhưng, trong trường hợp Covid-19 bùng phát mạnh lên, thị trường đương nhiên bị ảnh hưởng lớn và những đợt mở bán sẽ bị trì hoãn, hoạt động xây dựng bị đình trệ”, ông Toàn cảnh báo.

Với kịch bản Covid-19 được kiểm soát tốt và vắc-xin Covid-19 được tiêm rộng rãi tại Việt Nam, yếu tố làm nên đột phá cho thị trường nhà ở năm 2021 có thể là vốn đầu tư nước ngoài, nhất là tại điểm nóng về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) như Bình Dương. Khu vực tỉnh Bình Dương đang thu hút không chỉ các nhà phát triển bất động sản trong nước như Vinhomes, Đất Xanh, Phát Đạt…, mà còn là điểm đến của doanh nghiệp “ngoại” như Sembcorp và Tokyu.

Với vốn ngoại, M&A (đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong những dự án nhà ở, đô thị quy mô lớn) sẽ là kênh chủ đạo, bởi đây là giải pháp nhanh nhất để nhà đầu tư nước ngoài thâm nhập thị trường Việt Nam.

Theo đó, xu hướng săn đất/dự án nhà ở của các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực mạnh về tài chính sẽ tiếp tục gia tăng, bởi lẽ, quá trình phê duyệt pháp lý dự án nhà ở kéo dài kể từ giữa năm 2018, cộng với tác động của Covid-19 khiến nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ gặp khó khăn về tài chính và nhu cầu chuyển nhượng lại dự án là điều hiện hữu.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty tư vấn chuyển nhượng bất động sản Sohovietnam chia sẻ, khách hàng của Sohovietnam hiện có nhu cầu mua lại các dự án bất động sản rất lớn, với dòng vốn sẵn có lên tới 20.000 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án căn hộ, liền kề - biệt thự, các khu đô thị rộng 5 - 300 ha, kể cả các dự án hỗn hợp đang xây dở dang.

Còn theo quan sát của VNDirect, một số dự án từ các công ty lớn đang trong quá trình đàm phán, một số dự án đã hoàn tất đàm phán các điều khoản tài chính quan trọng trong quý IV/2020. “Các thương vụ này sẽ được hoàn tất trong năm 2021 nhờ những cải thiện pháp lý trong Luật Đầu tư (năm 2020), có hiệu lực từ ngày 1/1/2021”, đại diện VNDirect cho biết.