Giải phóng hàng tồn

Thị trường bất động sản trong năm 2022 không chỉ thiếu vắng các dự án mới, mà ngay cả những dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo cũng gặp khó khăn về thanh khoản. Đặc biệt, những tháng cuối của năm thường là mùa cao điểm bán hàng, các gói chiết khấu cao được tung ra trong thời gian này nhằm nhanh chóng xả được số “hàng tồn giá cao”. Tuy nhiên, với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng bất động sản chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu nên hoạt động giao dịch vẫn èo uột.

Đơn cử, báo cáo tài chính hợp nhất của Đất Xanh Group cho thấy, đến hết quý III/2022, đơn vị này có tổng tài sản 31.301 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Tuy nhiên, hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25% (trong đó bất động sản thành phẩm là 1.616 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa là 665 tỷ đồng).

Hay với Nhà Khang Điền, trong 3 quý của năm 2022, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm gần 2.316 tỷ đồng, chủ yếu do khoản tăng hàng tồn kho gần 4.997 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối quý III/2022, tổng giá trị tồn kho của Nhà Khang Điền đạt hơn 12.729 tỷ đồng, tăng 65% so với đầu năm và chiếm gần 60% trong tổng tài sản doanh nghiệp. Nổi bật là từ các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên, Bình Trưng - Bình Trưng Đông…

Tương tự, tại Tập đoàn Nam Long, thống kê đến hết quý III/2022, hàng tồn kho là 16.104 tỷ đồng, tăng so với quý trước. Tồn kho của doanh nghiệp này đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, Dự án Southgate, Dự án Paragon Đại Phước, Dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), Dự án Hoàng Nam (Akari), Dự án Cần Thơ, Dự án Phú Hữu...

Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh và Công ty cổ phần Tập đoàn CEO cũng có tỷ lệ hàng tồn kho tăng đáng kể. Cụ thể, hàng tồn kho của Đất Xanh là 14.108 tỷ đồng, tăng 2,8% so với cuối năm ngoái. Tồn kho đến từ bất động sản dở dang chiếm 10.997 tỷ đồng. Còn hàng tồn kho của CEO là 1.463 tỷ đồng, tăng 141% so với cuối năm ngoái.

Theo phân tích của các chuyên gia trong ngành, cơ cấu hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản bao gồm: hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được vì vướng mắc về pháp lý.

Trong đó, hàng tồn kho theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường, hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được mới đáng lo ngại. Nguyên do vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu.

Thật không may khi số lượng hàng tồn kho thuộc dạng “chưa tiêu thụ được” hiện nay không phải là ít. Một chủ đầu tư lớn ở TP.HCM cho rằng, nhìn vào số liệu cả năm 2022 là đủ hiểu tình hình thị trường nan giải thế nào. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận. Thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ, đứng trước nguy cơ phá sản bởi số tiền đã đổ vào trong các dự án rất nhiều và đang bị ngâm quá lâu. Chính vì vậy, điều các doanh nghiệp bất động sản mong mỏi trong thời gian tới là xử lý được hàng tồn kho và các khoản nợ xấu để khơi thông dòng tiền.

Nhìn nhận về tình trạng tồn kho bất động sản hiện nay, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, mấu chốt khó khăn của thị trường đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022. Do đó, giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách hy sinh dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực, các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự để vượt bão.

“Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu, mà vẫn không bán được hàng thì tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều”, ông Hiển nói và kiến nghị, Nhà nước cần cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.

Khơi thông pháp lý

Bên cạnh những vấn đề về thanh khoản, về dòng tiền… thì doanh nghiệp bất động sản cũng đặt kỳ vọng nhiều về việc thủ tục pháp lý thực hiện đầu tư dự án sẽ được khơi thông trong năm tới. Bởi theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.

Là một trong những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi thủ tục pháp lý kéo dài, dẫn đến dự án nằm “bất động”, ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn - chủ đầu tư Dự án Lotus Residence (quận 7) chia sẻ, chỉ vì những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính mà Dự án phải nằm bất động nhiều năm nay, những lô đất trị giá tiền tỷ chỉ để cho cỏ mọc. Trong khi đó, để thực hiện Dự án, chủ đầu tư phải đi vay mượn khắp nơi, nay không được xây dựng thì sao sống nổi.

Được biết, Dự án Lotus Residence được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2010, nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho dự án, dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhà mẫu đã được duyệt. Từ năm 2017, Công ty Anh Tuấn đã chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành, UBND quận 7 để hoàn tất thủ tục hồ sơ về tiền sử dụng đất cho dự án này.

Đồng thời, Công ty cũng đã nhiều lần gửi văn bản đến UBND quận 7, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, nhưng vẫn chưa được cho phép. Vào tháng 7/2022, Văn phòng UBND TP.HCM có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, xử lý các vướng mắc của chủ đầu tư dự án. Song đến nay mọi việc vẫn chưa được tháo gỡ, chủ đầu tư vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất, để người đã mua dự án có thể xây dựng nhà ở.

“Vẫn biết là giá đất tại TP.HCM mỗi năm một tăng, nhưng giá cao bao nhiêu thì cũng phải có con số cụ thể để doanh nghiệp cân đối. Đằng này, doanh nghiệp xin được nộp tiền mà cũng không được”, ông Tú nói và mong lãnh đạo UBND TP.HCM quan tâm, chỉ đạo các sở, ban, ngành có liên quan giúp dự án được gia hạn thời gian thực hiện, đồng thời được nộp tiền sử dụng đất, để khách hàng có thể xây dựng nhà ở.

Được biết, trên địa bàn TP.HCM hiện có 143 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý khiến các chủ đầu tư và người mua nhà tại những dự án này rất khó khăn, bức xúc. Vì vậy, điều mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản mong mỏi trong thời gian tới chính là những vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý sớm được tháo gỡ.

“Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất chính là pháp lý, nếu không có giải pháp xử lý kịp thời và hiệu quả, thì thị trường có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng và có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng cả nền kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Theo ông Châu, việc khơi thông dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là biện pháp thực sự cần thiết để cứu thanh khoản thị trường, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, đây chỉ là sự hỗ trợ trước mắt, còn giải pháp căn cơ, mang tính bền vững, giúp doanh nghiệp duy trì nguồn lực, sớm vực dậy trong bối cảnh khó khăn hiện nay vẫn là khơi thông thủ tục pháp lý dự án.