Cơ hội mới

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (cùng có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) được đánh giá là tạo tính đồng bộ cao cho thị trường. Dù không thể giải quyết được tất cả vấn đề, nhưng các chuyên gia cho rằng, các luật này sẽ giúp giải quyết được những khúc mắc lớn đang tồn tại trên thị trường.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận, các luật phải qua năm nay mới có hiệu lực, nên năm 2024 là bước chạy đà phù hợp để thị trường có thể khởi sắc. “Thị trường đã có dấu hiệu sáng lên trong nửa cuối năm 2023, các vướng mắc pháp lý liên quan bất động sản cũng đã tháo gỡ được 70%. Vậy nên, khi khung pháp lý hoàn thiện và có hiệu lực, thời điểm vượt qua khó khăn sẽ không còn xa”, ông Hải nói.

Lấy ví dụ về chính sách phát triển nhà ở xã hội, ông Hải khẳng định, các vấn đề về quy hoạch, giá, đối tượng, ưu đãi, quỹ đất, phát triển nguồn vốn cho xã hội… được áp dụng sẽ tạo nguồn cung lớn trong bối cảnh đang mất cân đối cung - cầu về nhà ở. Do đó, thị trường sẽ khởi sắc hơn.

Với các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai vừa được thông qua, với nhiều nội dung mới, có tính đột phá, tạo hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án dang dở. Đây là vấn đề được rất nhiều người quan tâm, bởi 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản liên quan vấn đề pháp lý, khiến hàng trăm dự án tắc nghẽn, nguồn cung thiếu hụt.

Ngoài ra, những thay đổi lớn trong Luật Đất đai sẽ giúp giảm áp lực tài chính đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho việc điều chỉnh giá bán bất động sản một cách hợp lý. Chẳng hạn, việc cho phép chọn thu tiền sử dụng đất một lần hoặc hằng năm giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Ngoài ra, theo ông Đính, khi không chịu quá nhiều áp lực tài chính, chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn.

Cùng với việc khơi thông nguồn lực, những “điểm mở” trong các luật mới cũng góp phần tích cực giúp phân khúc nhà ở xã hội phát triển. Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, bài học về thanh khoản vừa qua buộc các nhà phát triển dự án phải tái cơ cấu nguồn cung cho phù hợp với sức cầu thị trường. Do đó, quy định trên là rất cần thiết, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Định hình hướng đi mới

Theo các chuyên gia, mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 phải gần một năm nữa mới có hiệu lực thi hành, song tác động rõ nhất là đã khơi thông tâm lý và niềm tin thị trường - vốn bị kìm nén suốt thời gian qua. Đồng thời, doanh nghiệp có thời gian để điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho phù hợp với những thay đổi.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Vietnam đánh giá, năm 2024 là thời gian giao thoa, khi doanh nghiệp định hình lại chiến lược phát triển và đầu tư của mình. Ông cho rằng, cả doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cá nhân đều cần tái cơ cấu kế hoạch đầu tư để thích ứng với những thách thức và cơ hội mới từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Theo ông Kiệt, rất nhiều quy định mới ảnh hưởng đến việc định hình chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư. Chẳng hạn, quy định chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc quá 5% giá trị bất động sản cho đến khi ký hợp đồng mua bán buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại dòng tiền. Hay các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến việc phê duyệt dự án.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhìn nhận, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, bởi nếu chậm thì sang năm 2025 sẽ không thu hồi được nhiều vốn. Trường hợp đợi đến năm 2025, khi Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính mới được bán hàng.

Với các doanh nghiệp môi giới, ông Mai Viết Vĩnh, Chủ tịch Mai Việt Land lưu ý việc ràng buộc môi giới với các sàn giao dịch. Ông khẳng định, để nắm bắt cơ hội khi thị trường hồi phục, các doanh nghiệp môi giới cần thực hiện việc đào tạo và cung cấp chứng chỉ theo đúng quy định của pháp luật. Điều này giúp xây dựng đội ngũ môi giới chất lượng, tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và tận dụng cơ hội khi thị trường phục hồi mạnh mẽ.

Ông Vĩnh cũng nhìn nhận, trong năm nay, các chủ đầu tư được khuyến khích cơ cấu lại nguồn vốn và chất lượng sản phẩm để tạo niềm tin lớn hơn cho khách hàng, đặc biệt là về mặt pháp lý của dự án. Nếu giải quyết được những vấn đề này, cơ hội cho các chủ đầu tư, sàn môi giới sẽ lớn hơn khi thị trường hồi phục mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn và những khu vực phát triển.