Thị trường ngách của làng bất động sản

Theo quan niệm của người dân Việt Nam, nơi chôn cất người thân, tổ tiên không chỉ là mái ấm ngàn thu của người đã khuất, mà còn mang ý nghĩa tâm linh sâu sắc, ảnh hưởng ít nhiều đến phước phần của người sống. Ngày nay, khu nghĩa trang còn là nơi để những người ở lại tề tựu, gặp gỡ, tưởng nhớ hình bóng người ra đi vào những dịp lễ Tết, tiết Thanh Minh, lễ Vu Lan…

Có cầu ắt có cung, nhiều công viên nghĩa trang sinh thái quy mô lớn được ra đời. Thậm chí, giá bán của “phân khúc ngách” này cũng có đà tăng không thua kém những sản phẩm địa ốc quen thuộc như chung cư, đất nền. 

Tại một công viên nghĩa trang ở tỉnh Phú Thọ, giá bán phần mộ đơn vào năm 2014 chỉ là 12,5 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện mức giá đã nhảy vọt lên tới hơn 50 triệu đồng. Theo chia sẻ của một số môi giới, vào đầu năm 2010, giá bán khuôn viên tại những công viên nghĩa trang ở miền Bắc chỉ khoảng 2 - 4 triệu đồng/m2. Đến nay, mức giá đã bị đẩy lên gần 30 triệu đồng/m2 đối với những lô có vị trí đẹp, hướng nhìn ra hồ.

Tại một công viên nghĩa trang ở Thái Nguyên, một phần mộ đơn đã có giá thấp nhất là 38,5 triệu đồng/phần. Phần mộ đôi là 79,5 triệu đồng/phần. Riêng với khuôn viên, giá bán sẽ tính theo diện tích và mức thấp nhất là hơn 12 triệu đồng/m2.

“Đất nghĩa trang có khả năng sinh lời tốt, lợi nhuận có thể lên đến 20%/năm. Mỗi năm trung bình sẽ có 1 - 2 nhịp tăng giá. Thời điểm cách đây 3 - 5 năm, giá đất nghĩa trang còn thấp, nhà đầu tư có thể lãi gấp đôi số vốn bỏ ra ban đầu. Tuy nhiên, điều này sẽ khó xảy ra trong thời điểm hiện tại, khi mặt bằng giá đã tăng cao”, anh Tuấn Quang, một môi giới viên đất nghĩa trang, cho biết.

Do đặc thù của phân khúc đất nghĩa trang, hầu hết nhà đầu tư sẽ có hai lựa chọn khi muốn bán đất. Một là nhờ cá nhân môi giới viên rao bán hộ. Nhóm này sẽ tự lo thủ tục, thuế phí và cam kết sẽ bán được đúng với mức giá kỳ vọng của nhà đầu tư. Người bán sẽ không phải trả phí hoa hồng, vì môi giới sẽ tự rao bán chênh để kiếm lời. 

Lựa chọn thứ hai là nhà đầu tư sẽ ký gửi cho chủ đầu tư bán hộ. Khi này người bán sẽ phải trả khoản hoa hồng tương ứng 5% giá trị giao dịch. 

Tại miền Bắc, số lượng công viên nghĩa trang sinh thái không nhiều. Một số dự án nổi bật có thể kể đến như Lạc Hồng Viên (Hòa Bình), Thiên Đức Vĩnh Hằng Viên (Phú Thọ), nghĩa trang An Lạc (Quảng Ninh), công viên Vĩnh Hằng (Hà Nội), Thiên Bình An (Thái Nguyên)...

Nhìn ra thế giới, xu hướng tăng giá của đất nghĩa trang không phải là chuyện lạ. Theo trang Thepaper của Trung Quốc, giá đất cho “người âm” còn có giá cao hơn cả đất cho “người dương”. Vào năm 2021, giá đất nghĩa trang tại thành phố Thiên Tân lên tới hơn 26.000 nhân dân tệ/m2 (3.594 USD). Trong khi đó, giá nhà ở thành phố này chỉ khoảng 19.000 nhân dân tệ/m2 (2.626 USD).

Cẩn trọng về mặt pháp lý

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, luật sư Trịnh Văn Bình - đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết, theo Luật Đất đai 2013, đối với các công viên nghĩa trang thuộc trường hợp dự án có nộp tiền sử dụng đất, phía chủ đầu tư sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Còn đối với người mua phần đất trong nghĩa trang, hiện nay pháp luật không quy định về việc cấp sổ đỏ cho từng trường hợp khi mua mộ phần. Tuy nhiên, với các dự án đã được cấp sổ đỏ, chủ đầu tư vẫn có quyền thực hiện chuyển nhượng, tặng các lô đất cho người khác. Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng cho phần mộ cá nhân sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng ký kết với chủ đầu tư và quy chế quản lý nghĩa trang, nghĩa địa đã được phê duyệt.

“Khi ký kết hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư, người mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản được nêu ra và có chỉnh sửa để tránh những rủi ro từ hợp đồng. Ngoài ra, nhà đầu tư nên yêu cầu được xem những văn bản quyết định về pháp lý của dự án, bao gồm quyết định chủ trương, phê duyệt quy hoạch chi tiết…”, ông Trịnh Văn Bình chia sẻ.

Đặc biệt, vị luật sư nhấn mạnh rằng, nhà đầu tư cần chú trọng các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước. Đây sẽ là yếu tố quyết định tới việc dự án có được cấp sổ đỏ hay không.