Từ mua đứt...

“M&A là công cụ đắc lực và được sử dụng một cách hiệu quả trong quá trình phát triển của Novaland”, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp tài chính, Tập đoàn Novaland, đã bắt đầu câu chuyện về chiến lược M&A tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2020 do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty AVM Việt Nam vừa tổ chức. Ông chia sẻ, khác với những chủ đầu tư khác, Novaland dựa trên cơ sở M&A để phát triển quỹ đất.

Nhìn lại quá trình phát triển của Novaland, M&A quả thực đã giúp “ông lớn” bất động sản này không ngừng gia tăng quy mô. Theo ông Phiên, hầu hết thương vụ M&A mục tiêu của Novaland được thực hiện bởi các cá nhân, pháp nhân thuộc "họ" Novaland, sau đó được Tập đoàn mua lại tùy vào mục đích cụ thể ở từng giai đoạn phát triển. Đây là cách thức giúp Novaland đạt hiệu quả trong hoạt động M&A và nhanh chóng kích hoạt các dự án ngay cả khi thị trường bất động sản gặp khó bởi Covid-19.

Ngoài Novaland, còn nhiều cái tên “hot” khác trong giới săn tìm “đất vàng” thông qua hình thức M&A phải kể đến là Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, LDG Group, An Thịnh, Danh Việt Group…

Liên tiếp thâu tóm nhiều khu đất có vị trí đẹp thời gian gần đây, Tập đoàn Danh Khôi được xem là “tay chơi mới” trên thị trường địa ốc Việt Nam. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, tập đoàn này đã công bố mua lại thành công 6 dự án bất động sản quy mô hàng ngàn tỷ đồng. Không tiết lộ chi tiết quá trình và giá trị các thương vụ, nhưng có một điểm chung dễ nhận thấy là các mục tiêu M&A của Danh Khôi đều nằm ở các thành phố biển.

Với Hưng Thịnh, tập đoàn này vừa mua lại một khu đất diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Lâm Đồng. Trước đó, vào cuối năm 2019, Hưng Thịnh cũng đã mua lại một số bất động sản tại tỉnh Bình Định, trong đó có dự án khu đô thị biển quy mô hơn 1.000 ha, bên cạnh một số dự án căn hộ khác tại TP.HCM và các tỉnh phụ cận.

Đến nay, quỹ đất của Hưng Thịnh vào khoảng 5.000 ha, trải rộng tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành phố có tiềm năng kinh tế lớn như Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

… đến hợp tác

Gần đây, một xu hướng đầu tư mới xuất hiện trên thị trường M&A là các chủ đầu tư mới “bơm vốn” cho chủ đầu tư cũ để cùng hợp tác phát triển dự án.

Chẳng hạn, vào đầu tháng 11/2020, Công ty TNHH Phát triển bất động sản Nomura (thuộc Tập đoàn Nomura Real Estate, Nhật Bản) đã công bố đầu tư vào một dự án căn hộ thuộc Khu đô thị Ecopark. Dự án có quy mô 3.000 căn hộ, dự kiến hoàn thành và bàn giao trong giai đoạn 2024-2025.

Trước đó, Nomura đã hợp tác cùng Tập đoàn Mitsubishi tham gia đầu tư giai đoạn II dự án Vinhomes Grand Park của Vinhomes tại quận 9 (TP.HCM). Giai đoạn này có diện tích 26 ha, gồm 21 tòa nhà với hơn 10.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư khoảng 21.200 tỷ đồng.

Hay như LDG Group, vào cuối tháng 9/2020 đã công bố 5 dự án chiến lược nổi bật trong năm 2020, đồng thời ký kết hợp tác chiến lược toàn diện với Tập đoàn Quản lý quỹ đầu tư S.A.M để cùng phát triển các dự án này. Theo đó, trong năm nay, LDG Group sẽ triển khai 3 dự án tại Quảng Ninh, Đà Nẵng và Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng diện tích đất gần 1.000 ha, giá trị đầu tư hơn 53.000 tỷ đồng.

Chia sẻ về sự hợp tác này, ông Luis Nguyễn, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm CEO Quỹ S.A.M cho biết, với bề dày kinh nghiệm và mối quan hệ với nhiều tổ chức tài chính trong nước và quốc tế, S.A.M sẽ hỗ trợ, kết nối và thu xếp các nguồn vốn phù hợp với kế hoạch triển khai các dự án của LDG, đồng thời S.A.M cũng có kế hoạch đầu tư vào LDG.

Bình luận về xu hướng M&A tới đây, ông Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương cho rằng, trong xu hướng đầu tư hiện nay, M&A mang tính hợp tác nhằm phát triển dự án, mở rộng thị trường hơn là thôn tính, triệt tiêu đối thủ.

“M&A là con đường ngắn nhất để một doanh nghiệp hiện diện trên thị trường, thay vì phải mất nhiều thời gian cho việc thành lập doanh nghiệp, dự án, xây dựng kênh phân phối… Chỉ cần thành công trong một thương vụ M&A, doanh nghiệp có thể xuất hiện ngay lập tức trước công chúng”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Vẫn còn rào cản

Chia sẻ những vướng mắc trong quá trình phát triển dự án, ông Nguyễn Thái Phiên cho biết, đó là hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, là quá trình thực hiện các nghĩa vụ pháp lý cho dự án, là vấn đề tài chính khi hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng bị siết chặt.

“Thậm chí sau khi thực hiện thành công giao dịch thì việc công bố thông tin cũng phải thận trọng, bởi rất có thể sẽ có những phản ứng tiêu cực liên quan đến thương vụ đó”, ông Phiên nói.

Đồng quan điểm, ông Vũ Minh Tiến, Thành viên Hội đồng quản trị phụ trách Kiểm soát chiến lược đầu tư và M&A, Tập đoàn An Thịnh cho rằng, thách thức lớn nhất kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động M&A nói riêng chính là sự chồng chéo trong các quy định của pháp luật.

Ông Tiến cho biết, Luật Đất đai quy định rõ việc chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay hồ sơ về chuyển nhượng dự án bao giờ cũng có giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất…, nhưng tại một số luật liên quan lại chưa làm rõ vấn dề này. Nếu vướng quyền sử dụng đất thì cũng sẽ vướng ở vấn đề giải phóng mặt bằng - yếu tố quyết định 80% thành công của dự án.

“Chính vì vậy, điều kiện tiên quyết là các nhà đầu tư phải tìm được đơn vị tư vấn tốt, đối tác nội địa tốt để cùng đồng hành, từ đó đưa ra quyết định cơ cấu của một ‘deal’ M&A là chuyển nhượng toàn phần, một phần, hay chỉ nhận chuyển nhượng cổ phần ở công ty mục tiêu. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần kỹ lưỡng hơn trong khâu thẩm định để kịp thời phát hiện và xử lý những vấn đề còn tồn đọng của dự án như như nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất..., tránh ảnh hưởng tới tiến độ M&A và đưa dự án ra thị trường”, ông Tiến nhấn mạnh.