Mảnh ghép hoàn hảo

Từng là một nhà đầu tư khá có tiếng trên thị trường cho thuê không gian làm việc chung (Coworking Space) ở Hà Nội, đầu năm 2021, trong lúc dịch bệnh hoành hành, anh này đã quyết định thoái vốn dần để chuyển sang khoản đầu tư ấp ủ của riêng mình. Đó là xây dựng một tòa nhà văn phòng hạng A cho thuê theo tiêu chuẩn Nhật Bản ở thị trường Việt Nam.

Dự kiến tòa nhà này sẽ cao 16 tầng, nằm trên diện tích 4.000 m2, với 3 mặt tiền trong Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội). Không tiết lộ cụ thể, nhưng anh sẽ chọn đối tác Nhật Bản để liên doanh. Hiện tại, anh chờ thủ tục xin giấy phép để thi công, kỳ vọng sẽ được triển khai trong quý III năm nay.

Chủ đầu tư này rất tự tin vào dự án, bởi nằm cạnh khu đất ở Khu đô thị Tây Hồ Tây - nơi mà 12 bộ, ngành Trung ương phải di dời đến.

Theo giới phân tích dự đoán, thị trường văn phòng cho thuê khu vực này sẽ rất hút khách là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Đây là ba tên tuổi nằm trong Top 3 quốc gia đầu tư nhiều nhất vào Việt Nam trong năm qua.

Đây cũng là nơi mà Toong - chuỗi Coworking Space đầu tiên tại Việt Nam - vừa ký kết hợp tác với CapitaLand Development (CLD) Việt Nam để phát triển không gian làm việc chung tại tòa SOHO @ Heritage West Lake thuộc Dự án Heritage West Lake (Hà Nội).

Đây là dự án thứ hai, Toong và CLD hợp tác phát triển, sau sự thành công tại The Oxygen (Thủ Đức, TP.HCM).

Tại không gian này, theo như lời hứa hẹn, hai bên sẽ đưa ra thị trường một loại hình bất động sản độc đáo - Small Office Home Office (kết hợp hài hòa giữa nơi làm việc và chốn nghỉ ngơi). Đây là một không gian được thiết kế “đo ni đóng giày” cho nhóm khách hàng là những doanh nhân trẻ có lối sống thời thượng và các chuyên gia giàu phong cách.

Sự có mặt của Toong tại SOHO @ Heritage West Lake chính là mảnh ghép hoàn hảo giúp hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ tại đây, tạo nên một không gian sống và làm việc độc đáo, giàu tính mỹ thuật và đầy năng lượng. Với diện tích hơn 900 m2, không gian Toong thuộc tầng 5 và 6, dự kiến phục vụ hơn 300 người làm việc trong cùng một thời điểm.

Toong là nhà phát triển không gian làm việc chung theo chuỗi đầu tiên tại Việt Nam. Suốt 8 năm qua, Toong đã góp phần làm thay đổi định nghĩa về không gian làm việc trong tầng lớp lao động tri thức tại Hà Nội và TP.HCM. Các không gian do Toong quản lý và các dự án nghệ thuật do Toong bảo trợ nhằm nâng cao đời sống tinh thần trong môi trường làm việc đã có tác động sâu sắc tới cộng đồng doanh nhân cấp tiến trong và ngoài nước.

Dương Đỗ, nhà sáng lập Toong tiết lộ, ngoài SOHO @ Heritage West Lake, Toong đang xây dựng song song thêm một dự án tại phố Phan Bội Châu (Hà Nội), một Toong tại Huế và một Toong ở Võ Văn Kiệt (TP.HCM).

Kênh đầu tư hấp dẫn

Thị trường văn phòng cho thuê năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung chất lượng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Chính vì thế, năm 2023, thị trường văn phòng có thể được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội), văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn.

“Thường khi tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình, thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả tòa nhà văn phòng là khá tốt”, bà Minh nhận định.

Ngoài ra, khách thuê văn phòng thường sẽ ký hợp đồng 5 - 10 năm. Do đó, dòng tiền được giữ ổn định. Kể cả trong điều kiện Covid -19, dù phải chịu ảnh hưởng từ các quy định giãn cách, thì các văn phòng vẫn thanh toán chi phí thuê bình thường.

Bởi lẽ đó, đây vẫn được xem là mảng đầu tư ổn định. Những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu, thì có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.

Tuy nhiên, văn phòng có hạn chế là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.

Theo bà Minh, việc tách ra thành các khu vực như vậy sẽ hỗ trợ doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm thuê dễ dàng hơn, doanh nghiệp sẽ nắm bắt được khu vực nào thuận tiện nhất cho ngành nghề kinh doanh của họ với nguồn cầu riêng biệt.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm là trung tâm tài chính, kinh tế và chính trị. Do vậy, đây là địa điểm tập trung nhiều đại sứ quán, các công ty về tài chính - ngân hàng, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các công ty chứng khoán. Trong khi đó, khu vực nội thành sẽ tập hợp phần lớn các khách thuê doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia hoạt động về lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, ngân hàng. Khu vực phía Tây Hà Nội sẽ tập trung các công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin.

Nguồn cầu của thị trường vẫn đang tăng mạnh ở phân khúc các công ty công nghệ thông tin, sản xuất, hay gần đây nhất là tài chính, ngân hàng, bảo hiểm. Đây đều là những phân khúc mà khách hàng có yêu cầu rất cao về tiêu chuẩn kỹ thuật đối với diện tích thuê văn phòng.

Do vậy, thị trường đang bắt đầu phân thành hai phân khúc rất rõ ràng gồm các tòa nhà mới phát triển hiện đại hơn và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, triển khai cách đây 10 - 20 năm mà không có sự thay đổi, nâng cấp hay cải thiện, thì sẽ có thể phải chấp nhận giá thuê sẽ bị giảm xuống, hoặc sẽ bị loại khỏi nhóm văn phòng hạng A.

Với riêng Toong, trọng tâm của tên tuổi này sẽ phát triển những mặt bằng từ 1.000 m2. Nhưng với những công trình có giá trị kiến trúc cổ đặc biệt hoặc vị trí có ý nghĩa văn hóa đặc biệt, thì Toong vẫn phát triển nếu diện tích nhỏ hơn 1.000 m2.

Đặc biệt, chiến lược mới của Toong có thể là bắt tay trực tiếp với các nhà phát triển bất động sản để cùng đầu tư mặt bằng ban đầu. Việc này sẽ giúp Toong giảm chi phí đầu tư ban đầu.

Nhìn lại thị trường Coworking Space Việt Nam trước đại dịch Covid-19 xảy ra, đã có có khá nhiều tên tuổi tham gia, như WeWork, Regus, Dreamplex, Toong, UP, CoGo, Regus, CirCo, The Hive… bởi thị trường này “dễ ăn” và có thể bán được với giá hời cho các thương hiệu nước ngoài.

Hiện tại, một số tên tuổi nước ngoài hoạt động khá cầm chừng, thận trọng với việc mở rộng. Điển hình là, Wework có 2 địa điểm ở TP.HCM là Lim Tower 3 (29A - Nguyễn Đình Chiểu, quận 1) và E. Town Central (phường 13, quận 4), nhưng đang có kế hoạch thu hẹp mạng lưới.

Trong khi đó, Tập đoàn IWG (Thụy Sỹ) vào Việt Nam hơn 20 năm trước, với thương hiệu Regus, đang sở hữu 2 thương hiệu SPACES và Regus. Theo lãnh đạo của IWG, tiềm năng phát triển không gian làm việc chung ở Việt Nam rất lớn, có thể nói là lớn nhất ở khu vực châu Á. Chính vì vậy, Việt Nam được xem là địa điểm đầu tư ưu tiên của tên tuổi này.

Thời điểm ra mắt SPACES đầu tiên tại Hà Nội 5 năm trước, lãnh đạo IWG đặt mục tiêu cung cấp 30 địa điểm coworking cho thị trường Việt Nam, giống như ở Philippines. Đó đúng là thời điểm để coworking bùng nổ và phát triển lâu dài. IWG có tới 8 thương hiệu coworking. Về lâu dài, Tập đoàn đạt mục tiêu dần đưa các thương hiệu khác vào Việt Nam, song ông này nhận định, Regus và Spaces sẽ giữ khoảng 80% về khách thuê.

Riêng các trung tâm của Regus thường được đặt ở những vị trí đắc địa, trong các tòa nhà hạng sang với nguồn cung hạn chế và thường được lấp đầy rất nhanh.

Chiến lược phủ rộng của Regus là thông qua nhượng quyền thương hiệu. Việc phát triển thêm nhiều trung tâm Coworking Space cũng là ưu tiên hàng đầu của Regus tại thị trường Việt Nam.

Trong khi đó, SPACES sẽ phải đối mặt với không ít thách thức, đặc biệt là đưa ra chiến lược mới để tồn tại và phát triển trước cuộc cạnh tranh đang trở nên gay gắt hơn trên thị trường, đặc biệt là về chi phí, địa điểm thuê mặt bằng và những dịch vụ mang tính đột phá có thể thu hút khách thuê.

Ngoài ra, vào Việt Nam hơn 5 năm qua, The Hive có mở rộng, nhưng địa điểm quy mô nhỏ, chưa đủ làm thay đổi bức tranh thị trường.

Theo Dương Đỗ, hiện trạng trên cho thấy tầm nhìn ngắn và chộp giật, không phải nung nấu từ một giá trị thực sự và tầm nhìn dài hạn. Vì thế, khi thị trường có biến động như đơn vị thâu tóm tiềm năng gặp khó khăn, đại dịch, kinh tế vĩ mô biến động..., thì những nhà sáng lập các dự án, thương hiệu này sớm nản trí và bản thân cũng không đủ hiểu điều gì tạo nên một không gian làm việc chung thực sự, nên không thể ứng biến được trước biến động.

“Làm ngành nào cũng vậy, làm việc gì cũng vậy, để duy trì được và thành công là khó. Tôi tin là phải đặt mình vào vị trí của người khác để xem điều mình làm thực sự có giá trị hay không”, Dương Đỗ chia sẻ.

Trở lại với câu chuyện của Toong, Dương Đỗ cho rằng, thị trường này còn rất rộng.

Về dịch vụ, Toong vẫn còn vừa làm, vừa cải thiện và tập trung vào lựa chọn người phù hợp.

Trong đó, Dương Đỗ tiết lộ, để đáp ứng được tệp khách hàng thuộc giới trẻ, doanh nhân tinh hoa, Toong có dịch vụ chào đón (hospitality) trong lĩnh vực văn phòng mới được hình thành. Trong khi mảng này không có trường lớp nào đào tạo, doanh nghiệp phải vừa làm, vừa rút kinh nghiệm.

Do đó, những người phù hợp thường là những người vừa có thể đảm bảo vận hành được những dịch vụ cơ bản để thỏa mãn nhu cầu cơ bản của khách, vừa phải luôn quan sát, rút kinh nghiệm và khái quát hoá thành các quy trình cập nhật liên tục trong quá trình làm việc.

“Thường thì có hai loại người chính: một là làm theo quy tắc, lặp đi lặp lại; hai là chỉ muốn khám phá, sáng tạo cái mới, không chịu làm theo quy tắc. Vì thế, những người cân bằng ở giữa khá ít. Đó là thách thức lớn về mặt nhân sự để vận hành Coworking Space hiệu quả.