Ồ ạt mua và cho vay

Trong vòng 2 năm, Công ty Techcom Development (thuộc Ngân hàng Techcombank) đã chi 2.100 tỷ đồng mua lại một phần Dự án Nam An Khánh của Sudico. Tương tự, MB cũng bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để mua một phần dự án này.

Ngoài hai trường hợp trên, gần đây, thị trường cũng chứng kiến nhiều thương vụ công ty con của ngân hàng bỏ tiền mua lại các dự án bất động sản dưới nhiều hình thức. Có thương vụ xuất phát từ cấn nợ, siết nợ, có thương vụ xuất phát từ việc chủ đầu tư bí vốn, còn ngân hàng có thừa tiềm lực tài chính, lại “đánh hơi” được sự béo bở của các dự án trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi.

Không chỉ mua lại các dự án, hiện không có ngân hàng nào không bắt tay với chủ đầu tư để xây dựng gói vay phù hợp cho các dự án bất động sản và cho người mua nhà vay. Chẳng hạn, BIDV đứng ra bảo lãnh và cho vay rất nhiều dự án, SHB gắn liền với các dự án của Tân Hoàng Minh… Thậm chí, nhiều ngân hàng còn ký hợp đồng cho vay độc quyền với các dự án.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực này đã lên tới trên 400.000 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng dư nợ. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia ngân hàng khẳng định, nếu tính đầy đủ, dư nợ cho vay lĩnh vực này chiếm ít nhất 20%. “Thị trường bất động sản đang là điểm sáng của nền kinh tế. Các ngân hàng thương mại đang hướng dòng tiền vào đây vì họ thấy dự án khả thi, dễ thu hồi được vốn”, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói. 

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cho vay bất động sản không rủi ro như nhiều người lo ngại, nếu ngân hàng thẩm định kỹ dự án và chủ đầu tư. Một chuyên gia khác phân tích, cùng số tiền 100 tỷ đồng, nhưng nếu cho vay dự án bất động sản, ngân hàng chỉ cần vài năm là lấy lại được vốn, khi rủi ro nợ xấu xảy ra, cũng rất dễ bán tài sản đảm bảo. Nếu cho vay doanh nghiệp sản xuất nhựa, lúc đầu doanh nghiệp hoạt động tốt, đầu ra tốt, nhưng sau hàng Trung Quốc tràn vào, doanh nghiệp không bán được hàng và thua lỗ, ngân hàng lúc đó có bắt nợ cũng khó vì tài sản đảm bảo là nhà xưởng rất kén người mua.

“Đấy là lý do tại sao nhiều người cảnh báo rủi ro tín dụng bất động sản, song ngân hàng vẫn bỏ ngoài tai, thậm chí ngày càng vung tiền cho vay bất động sản”, vị chuyên gia cho biết.

Rủi ro một tài sản thế chấp hai lần?

Hiện nay, gần như 100% chủ đầu tư đều vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án bất động sản. Tiếp đó, theo thống kê của một số sàn giao dịch, có tới 70-80% khách hàng mua nhà cũng phải vay vốn ngân hàng, đa phần là vay vốn của chính ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay. Điều này có nghĩa, một tài sản bất động sản đã được ngân hàng nhận thế chấp để cho vay hai lần.

“Khủng hoảng tại Thái Lan, Mỹ trước đây là do khủng hoảng tài sản thế chấp, một giá trị được tính hai lần, gây rủi ro lớn cho hệ thống tín dụng. Để tránh rủi ro, Ngân hàng Nhà nước chỉ cần rà soát kỹ lại tài sản thế chấp, không cần siết tín dụng bất động sản”, ông Đặng Hùng Võ, chuyên gia kinh tế cho biết.

Tuy vậy, nhiều luật sư cho rằng, rủi ro chỉ xảy ra nếu cùng một tài sản mà ngân hàng A cho vay chủ đầu tư, sau đó người mua nhà lại mang tài sản đó đi vay ngân hàng B. Song thực tế, người mua nhà rất khó vay ngân hàng nếu mang tài sản nhà ở tương lai đi thế chấp, do đó, việc thế chấp chồng chéo khó xảy ra.

Tuy vậy, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu cảnh báo, nếu ngân hàng cho vay các dự án sân sau, có chung mối quan hệ sở hữu chéo thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Còn nếu ngân hàng giải ngân trên cơ sở thẩm định chặt chẽ, sàng lọc kỹ dự án và chủ đầu tư, thì cho vay bất động sản sẽ không có gì đáng ngại.