Nhiều ý kiến trái chiều

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội mới đây đã có nhiều thay đổi, nhưng do còn nhiều ý kiến khác nhau nên một số vấn đề được đề xuất hai phương án. Đáng chú ý là nội dung liên quan đến điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Dự thảo đề xuất 2 phương án. Phương án 1, “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”. Phương án 2, “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Thảo luận tại Quốc hội, nhiều đại biểu nhất trí với phương án 1, vì phương án này ít rủi ro cho người mua. Do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Ngược lại, một số vị đại biểu nghiêng về phương án 2, vì phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển. Đặc biệt, trong bối cảnh tình hình doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay. Song đề nghị quy định số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không vượt quá 5% giá bán.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị, nên tích hợp 2 phương án này thành 1 phương án. Điều này đảm bảo tính đồng bộ quy định về đặt cọc, thống nhất với Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015, quy định mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, nhằm bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc có sẵn.

“Cởi trói” cho chủ đầu tư

Các thành viên thị trường còn băn khoăn về nội dung được quy định tại khoản 7, Điều 24 trong Dự thảo: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng quy định tại các điểm b, c, d, khoản 1; điểm a và c khoản 2, Điều 14 của Luật này”.

Trong khi đó, điểm c, khoản 2, Điều 14, Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước theo quy định pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh”. Có nghĩa là, cả trường hợp bất động sản “trên giấy” để được kinh doanh cũng phải đáp ứng điều kiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước như trường hợp bất động sản có sẵn.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding, quy định chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước tại Dự thảo rất đúng, hợp lý. Đây là điều kiện có tính bắt buộc khi mua bán, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Tuy nhiên, sẽ không hợp lý khi áp dụng điều kiện này đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Bởi lẽ, tại Điều 24 của Dự thảo Luật đã quy định rất chặt chẽ về các điều kiện đối với bất động sản “trên giấy” được đưa vào kinh doanh. Có thể kể đến như, dự án đã được khởi công, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, có Giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng...

Đồng thời, Điều 26, Dự thảo Luật còn quy định, chủ đầu tư trước khi bán bất động sản “trên giấy” thì phải có bảo lãnh ngân hàng. Trừ trường hợp thực hiện theo lựa chọn của khách hàng được quy định tại khoản 3, Điều 26, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

Hơn nữa, thời gian để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước vẫn là “ẩn số”. Có dự án nằm “bất động” cả chục năm vẫn chưa thực hiện xong thủ tục này. Vì vậy, vấn đề mấu chốt hiện nay là sớm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thực hiện nhanh công tác định giá đất.

“Nếu thủ tục này được rút ngắn thời gian, chủ đầu tư sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì việc huy động vốn bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không gây rủi ro cho khách hàng”, ông Hậu nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nếu dự án hình thành trong tương lai phải nộp tiền sử dụng đất mới được đưa vào kinh doanh, thì đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở, mà cuối cùng người mua nhà phải chịu.