Chung cư bình dân đang… biến mất

Việt Nam hiện nay có 5 nhóm thu nhập: nhóm 1 (hộ nghèo), nhóm 2 (hộ cận nghèo), nhóm 3 (thu nhập trung bình), nhóm 4 (thu nhập khá), nhóm 5 (giàu có). Các phân khúc sản phẩm bất động sản (BĐS) hiện có trên thị trường cũng có 5 phân khúc là nhà ở xã hội, nhà ở bình dân (thương mại giá rẻ), nhà ở tầm trung, nhà ở cao cấp và nhà ở siêu cao cấp.

Thoạt nhìn thì có vẻ cung - cầu đang ăn khớp về phân khúc và thu nhập, nhưng thực tế thì hoàn toàn khác xa. Trong vài năm trở lại đây, đặc biệt năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP.HCM. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2022, Hà Nội đã không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội thì do có một số chính sách hỗ trợ, nên tuy còn nhiều khó khăn, nhưng vẫn có nguồn cung mới xuất hiện. Như vậy, hiện đang tồn tại một khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu trong phân khúc nhà ở bình dân.

Đây chính là phân khúc có nhu cầu cao nhất, nhưng lại gần như không có nguồn cung và cũng chưa có chính sách cụ thể nào để tập trung giải quyết bài toán thiếu hụt trầm trọng cho phân khúc này. Trong tương lai, sự mất cân bằng cung - cầu ở cấp độ phân khúc sẽ tăng hơn nữa khi nhà ở tầm trung cho người thu nhập khá cũng dần biến mất, trong khi nhà ở phân khúc cao cấp, siêu cao cấp có dấu hiệu dư thừa.

Định nghĩa rõ khái niệm để làm căn cứ cho chính sách

Nhà ở xã hội và nhà ở bình dân đôi khi bị hiểu nhầm là cùng phân khúc. Trong Luật Nhà ở 2014 có định nghĩa về “Nhà ở xã hội” là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước hướng tới các đối tượng là hộ nghèo, cận nghèo và một số đối tượng khác theo quy định của luật này như học sinh, sinh viên, công nhân, viên chức, lực lượng vũ trang.

Nhà ở bình dân (affordable housing), hiện chưa có định nghĩa cụ thể và thống nhất tại Việt Nam, có khi được gọi bằng nhiều tên khác như nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở giá hợp lý. Tuy nhiên, dù có nhiều tên gọi, nhưng đều được tạm hiểu chung là nhà ở mà nhóm thu nhập trung bình có khả năng chi trả mà không trở thành gánh nặng tài chính. Có một số định nghĩa từng được dùng cho phân khúc này dựa trên giá nhà và diện tích (ví dụ nhà dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2) nhưng do các yếu tố vĩ mô như lạm phát, sự biến động của nền kinh tế và thị trường, định nghĩa sử dụng giá trị tuyệt đối chưa phù hợp với tầm nhìn phát triển dài hạn.

Cách đây vài năm, theo chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp tiếp cận mua nhà. Nhưng đây là “chính sách một lần”, chưa phải là chính sách có hệ thống để hình thành căn cứ, quy định cụ thể về nhà ở bình dân.

Chính sách này tại thời điểm đó nếu được thực hiện tốt sẽ có nhiều tác động tích cực và hỗ trợ được rất nhiều người giải quyết được vấn đề nhà ở, cũng như giúp đỡ doanh nghiệp và thị trường bất động sản nói chung. Thế nhưng, do vấn đề thủ tục và giải ngân còn nhiều khúc mắc, nên kết quả chưa đạt được như mong đợi. Bởi vậy, thay vì đưa ra các “chính sách một lần”, thì cần có những quy định cụ thể đưa vào luật để từ đó làm cơ sở đưa ra những chính sách có hệ thống tập trung giải quyết sự mất cân bằng cung - cầu nhà ở ngày càng lớn tại cấp độ phân khúc ở thời điểm hiện tại và trong tương lai.

Chính thức hóa phân khúc trong các quy định pháp luật

Hiện nay, nhà ở xã hội do đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở là có sự hỗ trợ của Nhà nước, nên đã có một số chính sách liên quan nhằm tăng nguồn cung. Nhà ở bình dân thì khác, hoàn toàn dựa vào cung cầu thị trường và khẩu vị của nhà phát triển bất động sản.

Trước đây, từng có một số nhà phát triển chọn phân khúc bình dân, nhưng dần dần họ đã chuyển sang sản phẩm cho người thu nhập khá (tại thời điểm 2022-2023, tạm phân nhóm nhà ở cho người thu nhập khá có giá 30 - 50 triệu đồng/m2). Phần lớn các nhà phát triển có sự dịch chuyển này là do biên lợi nhuận của phân khúc bình dân ngày càng thu hẹp khi giá đất tăng lên quá nhanh, tương tự giá vật liệu xây dựng và các chi phí thi công khác. Chưa kể những vướng mắc về thủ tục trong quá trình thực hiện dẫn đến kéo dài thời gian thi công khi đa số dự án đều phải dùng đòn bẩy tài chính, việc kéo dài thi công sẽ khiến cho doanh nghiệp không thể trụ vững với phân khúc bình dân ban đầu, mà buộc phải thay đổi chiến lược kinh doanh.

Chính vì thế, để tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản ở lại phân khúc này, có thể xem xét một số phương án như khai thông, đẩy nhanh quy trình, thủ tục, hỗ trợ về thuế để các nhà phát triển có điều kiện thực hiện dự án đúng thời gian dự kiến và vẫn đảm bảo được hiệu quả tài chính. Nhà nước cũng sẽ tận dụng được nguồn lực khối tư nhân để giảm bớt gánh nặng nhà ở cho toàn xã hội hiện tại và tương lai.

Chính thức hóa việc hình thành của phân khúc nhà ở bình dân sẽ làm giảm sự nhức nhối trong việc kéo gần sự cách biệt giữa hai phân khúc hiện nay là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Cũng chính vì sự cách biệt quá xa này đã làm cho một số quy định khó đưa vào thực tiễn một cách thành công. Điển hình như quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án đô thị để phát triển nhà ở xã hội đang được xem xét sửa đổi do thực tế thực hiện không hiệu quả.

Nếu có phân khúc nhà ở bình dân, hay còn được hiểu là nhà ở thương mại giá rẻ, sẽ giúp lấp đầy phần nào sự cách biệt quá xa, tạo sự giao thoa giữa các phân khúc, góp phần giúp các chính sách gần với thực tế hơn. Ví dụ, thay vì 20% diện tích đất dành để xây nhà ở xã hội, quy định có thể đổi thành 20% xây dựng nhà ở bình dân, hoặc tuỳ dự án có thể linh hoạt như 10% cho nhà ở bình dân và trách nhiệm nhà ở xã hội có thể quy đổi thành đóng góp tiền mặt hoặc xây dựng ở một khu đất khác.n

*Đại diện Ban Quốc tế, Hội Quy hoạch Hoa Kỳ tại Việt Nam