Điểm mặt các dự án “bán chui”

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán phải đầy đủ các thủ tục pháp lý như chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500, đã hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất, giấy phép xây dựng, xây dựng xong phần móng, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép mở bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Thế nhưng, hiện nay phổ biến tình trạng dự án chưa đủ các điều kiện pháp lý, song vẫn mở bán. Trong đó, đa phần dự án mới chỉ có Quyết định 1/500 đã mời khách hàng đặt cọc giữ chỗ mà không dùng từ “mở bán”.

Đơn cử, đầu tháng 9/2024, tại TP. Dĩ An (Bình Dương), Dự án Chung cư Bình Thắng (tên thương mại Avenue Bình Thắng) được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường cũng như thu tiền “giữ chỗ” của khách hàng. Theo quảng cáo, Dự án được xây dựng trên diện tích 3.351 m2, với 2 tầng hầm, 35 tầng cao, gồm 536 căn hộ chung cư, giá bán 33 - 40 triệu đồng/m2. Qua tìm hiểu, chúng tôi được biết, Dự án đã có chủ trương đầu tư, Quyết định 1/500, được Sở Xây dựng Bình Dương cấp giấy phép xây dựng, nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa xây dựng.

Tại thành phố mới Bình Dương, một dự án mang tên K.H cũng đang được chủ đầu tư chào bán. Trong vai khách hàng có nhu cầu mua nhà, tôi được nhân viên tên là Châu giới thiệu, đây là dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, chủ đầu tư đang nhận đặt cọc giữ chỗ, ngày 15/10 chính thức ký hợp đồng đặt cọc, ngày 15/11 sẽ mở bán chính thức. Tuy nhiên, khi hỏi về pháp lý thì Châu cho biết, dự án đang xin giấy phép xây dựng.

Tương tự, dự án mang tên The Felix (TP. Thuận An) do Công ty cổ phần C-Holding làm chủ đầu tư được mở bán từ tháng 7/2024. Dự án xây dựng trên diện tích hơn 9.000 m2, với 2 block chung cư cao 40 tầng, gồm 1.206 căn hộ, giá thấp nhất 1,5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, dự án này chưa đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai vì chưa đủ pháp lý.

Cũng tại TP. Thuận An, Dự án The Emerald Golf View đang được Tập đoàn Lê Phong giới thiệu ra thị trường. Dự án gồm 770 căn hộ chung cư, giá bán được từ 45 tới hơn 50 triệu đồng/m2. Dự án này cũng nằm trong danh sách chưa đủ điều kiện mở bán.

Không chỉ các tỉnh vùng ven, mà tại TP.HCM cũng có tình trạng này. Dự án Fitato tại TP. Thủ Đức do Công ty Hưng Phú Invest làm chủ đầu tư, có 383 căn hộ, giá bán 46 - 60 triệu đồng/m2. Sở Xây dựng TP.HCM thông báo dự án này chưa đủ điều kiện mở bán và huy động vốn.

Mua nhà 5 năm vẫn chưa thấy xây dựng

Hậu quả của việc mua nhà tại các dự án chưa đủ điều kiện bán hàng và huy động vốn khiến nhiều khác hàng khổ sở, phải đi khiếu kiện khắp nơi.

Bà Thúy Anh, một khách hàng mua căn chung cư tại phân khu Charm Diamond thuộc quần thể dự án Charm City (TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương) cho biết, năm 2019, Tập đoàn Charm Group mở bán căn hộ tại phân khu Charm Diamond, bà mua một căn hộ tại đây với giá gần 2 tỷ đồng. Nhưng tới nay là cuối năm 2024, dự án này vẫn chưa xây dựng móng, dù bà đã đóng tiền khá nhiều.

“Có hàng trăm khách hàng như tôi mua nhà tại dự án này. Năm 2021 và 2022, chúng tôi nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, thậm chí đi khiếu kiện và đòi lại tiền mua nhà, song chủ đầu tư ỳ ra không trả tiền”, bà Thúy Anh bức xúc.

Cũng mở bán năm 2019, Dự án LDG Sky (TP. Dĩ An), do Công ty cổ phần Đầu tư LDG làm chủ đầu tư, có 1.670 căn hộ chung cư, giá bán thời điểm năm 2019 là 30 triệu đồng/m2, song tới nay đã 5 năm, dự án vẫn chưa xây dựng vì chưa có đủ pháp lý.

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, việc chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, công ty môi giới “lách luật” thực hiện việc huy động vốn dưới các hình thức như phiếu yêu cầu quyền ưu tiên, phiếu đặt cọc, phiếu đăng ký nguyện vọng… thường xuyên xảy ra.

Một số dự án chỉ mới có pháp lý sơ sài đã tổ chức huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chưa được cơ quan chức năng chấp thuận. Đây là những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, nên cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật. Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 95% giá trị căn hộ, nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh không khác gì bị bắt làm con tin.

“Từ năm 2020 tới nay, tôi nhận khá nhiều vụ kiện của khách hàng với các chủ đầu tư vì lỡ mua dự án chưa đủ pháp lý, nhưng đã bán hàng, thu tiền của khách rồi không xây dựng”, ông Phượng nói.

Cũng theo luật sư Phượng, việc nhiều chủ đầu tư “vô tình hay cố ý” vi phạm các quy định pháp luật về việc mua bán, kinh doanh bất động sản khi chưa được cơ quan chức năng cấp phép đang làm ảnh hưởng xấu đến thị trường, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Các chủ đầu tư thường biện minh rằng, mình làm vậy là mang lợi cho khách hàng khi mua sớm sẽ được rẻ về giá, chọn được sản phẩm tốt, doanh nghiệp cũng có tiền để xây dựng dự án. Nhưng đó là khi doanh nghiệp thuận lợi, còn nếu vướng mắc các thủ tục, pháp lý, vốn… thì dự án sẽ bị đứng hình từ năm này qua năm khác. Cuối cùng, người mua phải chịu thiệt thòi.

“Người mua nhà nên cân nhắc thật kỹ, tuyệt đối không mua dự án, nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư chưa có đủ pháp lý. Nên đến cơ quan địa phương tìm hiểu trước khi ký giấy tờ hoặc chuyển tiền cho công ty môi giới hoặc chủ đầu tư dự án để tránh rủi ro”, luật sư Phượng khuyến cáo.