Không để cả doanh nghiệp và Nhà nước đều thiệt hại

Thay vì mỗi người phát biểu tối đa 7 phút, Quốc hội nhất trí rút xuống 5 phút để toàn bộ 29 vị đã đăng ký đều được đăng đàn trong phiên thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) tại ngày làm việc đầu tiên của Kỳ họp bất thường lần thứ năm.

Đánh giá cao nỗ lực của các cơ quan hữu quan trong việc chỉnh sửa và hoàn thiện Dự thảo từ sau Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV đến nay, song các ý kiến phát biểu còn khá nhiều băn khoăn, nhất là với các nội dung về đất cho nhà ở thương mại.

Tại báo cáo tiếp thu, giải trình, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ, Dự thảo quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Khẳng định vẫn giữ nguyên quan điểm là sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở đã thể hiện tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Trị) nói, quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đặt ra một hạn chế rất khó hiểu là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích dự án, thì mới được làm; còn nếu không có mét vuông nào, thì không được.

“Việc phân biệt giữa 2 trường hợp trên là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế, cần bỏ quy định này để mở đường cho nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà, giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở”, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị.

Tương tự, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp) cũng cho rằng, quy định tại Dự thảo là bất cập. “Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1 m2 đất ở, trong khi phần không phải đất ở lên nhiều héc-ta vẫn được; còn các trường hợp khác lại không được hay sao?”, ông Hòa đặt vấn đề.

Vị đại biểu Đồng Tháp đề nghị, trường hợp đang có quyền sử dụng đất, thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất, kinh doanh.

Đồng tình với phân tích của đại biểu Hà Sỹ Đồng và đại biểu Phạm Văn Hòa, đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương) kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ lưỡng, biểu quyết riêng điểm b, khoản 3, Điều 122 và điểm b, khoản 1, Điều 127, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc giao Chính phủ thực hiện thí điểm trong 5 năm, sau đó tổng kết, báo cáo Quốc hội.

Trong các lý do của đề nghị trên, bà Xuân nêu bài toán nguồn lực để cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị một cách bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển, nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực để đền bù, giải tỏa cho các doanh nghiệp. Vì theo Dự thảo, doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất ở đô thị, đất thương mại - dịch vụ…, nên cách duy nhất là Nhà nước bỏ tiền ra đền bù và thu hồi đất của họ.

“Con số này, chỉ tính riêng gần 3.000 doanh nghiệp ở Bình Dương, có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Cả Nhà nước và doanh nghiệp đều thiệt hại, không thể chủ động và buộc chỉ còn cách phải chờ đợi, mà chờ đợi càng lâu, sẽ mất đi nhiều cơ hội phát triển”, bà Xuân nói.

Bà Xuân nhấn mạnh, từ góc độ pháp lý, quản trị quốc gia đang ưu tiên pháp luật kiến tạo cho sự phát triển và lấy quy hoạch làm nền tảng, cách thức huy động, khai thác nguồn lực nhanh chóng, hiệu quả, nhất là nguồn lực về đất đai. Nhưng qua 3 lần xem xét Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), 2 lần xem xét Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), mặc dù các hiệp hội, doanh nghiệp, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh gửi kiến nghị nhiều lần, nhưng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa tiếp thu, giải quyết “điểm nghẽn” trên cho nhiều doanh nghiệp trên cả nước, trong đó có Bình Dương.

Lo khoảng trống pháp luật

Liên quan thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27, Điều 79), đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội) lo ngại về tính thống nhất với quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 126, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Lý do, theo ông Cường, điểm này quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo dự án quy định tại khoản 27, Điều 79 của luật này mà được Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Đồng thời, Dự thảo cũng quy định Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương;

“Quy định này rất phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW và phù hợp điều kiện địa phương”, ông Cường nhận xét.

Tuy nhiên, ông Cường chỉ ra, khoản 27, Điều 79, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định, chỉ “dự án thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

“Như vậy, thì nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không thỏa mãn tiêu chí tại khoản 27, Điều 79, thì cũng không được đấu thầu. Hay dự án sử dụng đất không phải đất ở thì không được phép thỏa thuận và cũng không được đầu thầu. Vậy những dự án này sẽ thực hiện theo phương thức nào? Đương nhiên, các dự án này không thuộc đối tượng giao đất trực tiếp. Đây sẽ là khoảng trống của pháp luật, nhiều dự án sẽ không thực hiện được, khi không đấu thầu, không thỏa thuận, không giao đất trực tiếp”, đại biểu Cường lo ngại.

Băn khoăn của đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương) liên quan đến phương pháp định giá đất. Đại biểu đề nghị không quy định phương pháp thặng dư (phương pháp thứ ba tại Dự thảo), vì kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính.

“Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử, hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng, thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế”, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân phát biểu.

Ngoài những vấn đề trên, gần 30 ý kiến tại phiên thảo luận còn thể hiện băn khoăn về nhiều vấn đề khác liên quan đến công tác bồi thường, thu hồi đất, về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ chỉ đạo cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra và các cơ quan liên quan tập trung nghiên cứu, khẩn trương tiếp thu đầy đủ các ý kiến tham gia để hoàn thiện báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để trình Quốc hội xem xét, thông qua.