Bốn điểm nghẽn cần tháo gỡ

Bên cạnh Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng là nhiệm vụ lập pháp được cử tri rất quan tâm tại Kỳ họp thứ năm, Quốc hội khóa XV, khai mạc sáng 22/5 tới.

Trước khi hồ sơ dự án luật chính thức được gửi tới Quốc hội, những chính sách mới được đề xuất liên quan đến chung cư, bao gồm thời hạn sở hữu và giải pháp với chung cư cũ, được cả cử tri và đại biểu Quốc hội rất quan tâm.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp tháng 3/2023 bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Cơ quan thẩm tra (Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) khi đó có ý kiến đồng tình với đề xuất mới này, song đa số không đồng tình với một trong các lý do là việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ trong xã hội.

Sau khi cho ý kiến tại kỳ họp tháng 3/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tuy nhiên, nhấn mạnh đây là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất, trong trường hợp Chính phủ thấy cần thiết tiếp tục trình Quốc hội phương án khác với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thì đề nghị xây dựng 2 phương án, bao gồm phương án của Chính phủ đề xuất và phương án theo ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đề xuất của cơ quan thẩm tra để đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Sau đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Ghi nhận điểm tiếp thu này, song tại báo cáo thẩm tra chính thức gửi Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh, các nội dung bổ sung trong Dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.

Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, các quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phải tháo gỡ được 4 điểm nghẽn.

Đó là, không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư, dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điểm nghẽn thứ tư là dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của cả Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công. Việc này theo cơ quan thẩm tra là đã gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án, cũng là một vướng mắc cần phải khắc phục.

Cần bổ sung giải pháp quyết liệt hơn

Đi sâu vào giải pháp của các điểm nghẽn 1, 3 và 4, về thủ tục di dời, cơ quan thẩm tra dẫn khoản 4, Điều 61 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: “Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm chấp hành việc di dời để phá dỡ nhà chung cư theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2, Điều 134 của Luật này. Trường hợp không chấp hành di dời, thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế di dời theo quy định của Luật này.”

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh, quy định này tác động trực tiếp đến các quyền Hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…), nên cần phải quy định trong Luật. Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế, dẫn đến khó khăn trong công tác triển khai.

“Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm? Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có các biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng này”, cơ quan thẩm tra đề nghị.

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nêu ví dụ, hiện chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời, vì nhiều quan điểm cho rằng, cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, theo quan điểm của cơ quan thẩm tra, nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm, thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời theo tiến độ, bảo đảm sự an toàn về tính mạng, tài sản cho chính các cư dân sống tại chung cư nguy hiểm đó.

Về phương án bồi thường, tái định cư, khoản 2, Điều 70 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: “Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 3 điều này, thì các doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường, tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn.”.

Theo cơ quan của Quốc hội, quy định này đặt ra 2 vấn đề vướng mắc cần phải tháo gỡ, làm rõ. Một là, việc lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào. Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều quyết định của hội nghị nhà chung cư hay hội nghị các chủ sở hữu nếu cần sự đồng thuận 100% là rất khó triển khai.

Hai là, nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư, thì việc triển khai dự án sẽ được xử lý ra sao.

Để khắc phục vấn đề trên, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị xác định trong Luật Nhà ở tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ; đồng thời bổ sung quy định là, sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án, thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự quy định của Dự thảo đối với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, một số ý kiến tại cơ quan thẩm tra đề nghị, Dự thảo cần làm rõ thêm đối với trường hợp UBND cấp tỉnh đầu tư vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, thì quyền sở hữu các nhà chung cư sau khi xây dựng lại được xác định như thế nào.

Theo nghị trình, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được thông qua tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV, cùng thời điểm với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).