Khốn đốn vì dịch

Những ngày cuối tuần qua, dạo một vòng quanh khu shophouse gần Làng Việt kiều châu Âu trên trục đường Mỗ Lao, Nguyễn Văn Lộc, quận Hà Đông (Hà Nội) do Công ty TSQ làm chủ đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản thực sự "ngấm" những lời than của người mua, người thuê shophouse trên các diễn đàn bất động sản từ khi dịch bệnh diễn ra đến nay.

Đa số căn nhà phố ở dự án này chưa có dấu hiệu được sửa sang, cải tạo để cho thuê hoặc kinh doanh; lác đác vài căn có treo biển bảng thì cũng ở tình trạng cửa đóng then cài.

Còn nhớ, thời điểm ra mắt thị trường, dự án có giá chào bán lên tới cả chục tỷ đồng/căn với lời quảng cáo là có khả năng sinh lời hấp dẫn lên tới 15 - 30 triệu đồng/tháng (tương đương từ 180 - 360 triệu đồng/năm).

Cách đó không xa, tại dự án shophouse mới của TSQ là Ngân Hà - Vạn Phúc được mở bán cuối năm ngoái với giá hơn 100 triệu đồng/m2, tương đương để sở hữu một căn shophouse ở đây, khách hàng phải chi không dưới 10 - 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, tác động của Covid-19 khiến thanh khoản dự án này khá hẻo.

Ai cũng hiểu nếu Covid-19 sớm qua đi, những dự án shophouse có vị trí đẹp, gần gũi cộng đồng dân cư sẽ lại  "tưng bừng". Nhưng thời điểm này, "bất lực" và "kiệt quệ" là tình cảnh mà nhiều người đi thuê và chủ sở hữu shophouse đang trải qua. Sự bùng phát của dịch Covid-19 khiến các cửa hàng kinh doanh ế ẩm, nhiều người thuê không chịu được chi phí thuê cửa hàng đã phải trả lại mặt bằng.

Ở chiều ngược lại, việc không có khách thuê khiến chủ sở hữu shophouse không có nguồn thu để trả nợ ngân hàng tới vài chục triệu đồng mỗi tháng. Bởi những chủ sở hữu shopouse đa số là nhà đầu tư mua để cho thuê lại, với nguồn tài chính từ đi vay là chủ yếu.

Chị Vân Anh, chủ một căn shophouse tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, từ tháng 6/2020, khách hàng đã trả lại mặt bằng vì không thể kinh doanh nổi. Mặc dù đã giảm mạnh giá thuê, nhưng vẫn không thể giữ chân được khách thuê, vì quán café không có khách.

Trong khi đó, khoản nợ chị vay ngân hàng để đầu tư vào căn shophouse này mãi đến năm 2030 mới hết, nên chị rất sốt ruột.

"May mắn trước mắt công việc chính vẫn không bị ảnh hưởng nhiều, nên thu nhập vẫn đủ lo cho phần trả nợ", chị Vân Anh cho biết.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Tuấn cho biết, đang đứng ngồi không yên vì không tìm được khách thuê, trong khi phải trả nợ vay và lãi ngân hàng lên tới tới 40 - 50 triệu đồng/tháng.

Khả năng phải tự khai thác mở một hàng ăn, shop thời trang hoặc dịch vụ giặt chăn ga gối đệm đang là giải pháp mà nhà đầu tư này tính tới với kỳ vọng có thể cầm cự đến khi tìm được người thuê.

Chị Vân Anh hay anh Tuấn không phải trường hợp cá biệt, mà là tình cảnh của nhiều nhà đầu tư shophouse đang gặp phải hiện nay.

Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bán lẻ mới công bố cho thấy, đại dịch Covid-19 khiến nhiều khách thuê nhà phố phải tái cấu trúc kinh doanh. Rất nhiều chuỗi ăn uống và thời trang tại các vị trí đắc địa có kinh doanh giảm sút phải đóng cửa. Vì vậy, từ nhà cho thuê phố cổ, đến trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… đều giảm giá. Việc giảm giá thuê được xem là một trong những điều kiện tiên quyết để thoát ế, nhưng cũng không dễ trong bối cảnh hiện tại.

Tương tự, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, ảnh hưởng hưởng trực tiếp từ dịch bệnh, khó khăn trong kinh doanh, nhiều mặt bằng bị trả lại hoặc các bên có sự đàm phán, mức giá cho thuế đã giảm từ 30 - 50% so với trước thời điểm có dịch. Mặc dù vậy, số mặt bằng trống vẫn tăng đều, ngay cả đối với nhà mặt phố, nhà riêng liền thổ cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Cần lựa chọn kỹ càng

Theo ông Trần Minh, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân, thực tế Covid-19 là nguyên nhân nhất thời dẫn đến sự đi xuống của phân khúc shophouse thời gian vừa qua, nhưng Covid-19 rồi cũng qua đi.

Vấn đề mang tính cơ bản là thời gian qua quá nhiều dự án bất động sản phát triển sản phẩm shophouse trong khi không tính toán kỹ về yếu tố vị trí, nhân khẩu, nên tỷ lệ trống cao, tỷ suất sinh lời thấp.

Theo ông Minh, một dự án shophouse hiệu quả phải hội tụ rất nhiều yếu tố, đặc biệt phải tính đến vấn đề nhân khẩu học, tính toán chi tiết hành vi người tiêu dùng, số lượng qua lại. Trong khi đó, với tâm lý mua nhà phố tích lũy và chay theo phong trào, nhiều nhà đầu tư tư bỏ ra 10 - 20 tỷ đồng mua shophouse ở nhiều dự án mà không tính tới các yếu tố trên.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng chạy theo phong trao, dự án này bán hết sản phẩm shophouse hoặc sản phẩm có mức giá cao thì sang dự án khác tìm kiếm. Trong khi đó, thực tế, phải là một dự án đủ lớn để hình thành cộng đồng dân cư quy mô thì mới tạo ra một lượng khách hàng tiềm năng cho các cửa hàng kinh doanh tại shophouse.

Đồng quan điểm, anh Tiến Thủy, một môi giới bất động sản tự do tại quận Hà Đông cho biết, shophouse là dòng sản phẩm dịch vụ đặc thù, có mức giá cao. Tuy nhiên, môi giới này cũng cho rằng, dường như kỳ vọng về tăng trưởng nhanh của giá được tạo ra từ giới đầu cơ mới là nguyên nhân khiến shophouse trở nên hấp dẫn nhà đầu tư, thay vì khả năng khai thác kinh doanh của nó.

Môi giới này cho biết, đã từng tư vấn cho một chuỗi cà phê vào thuê một căn shophouse tại một dự án ở Mỹ Đình, nhưng người thuê chỉ chấp nhận thuê với giá khoảng 25 triệu đồng/tháng. So với mức giá căn shophouse góc lên tới hơn 21 tỷ đồng (bao gồm cả giá chênh mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp), tỷ suất lợi nhuận quá thấp (chỉ khoảng 1,4%/năm). Tuy vậy, chủ sở hữu căn shophouse vẫn phải chấp nhận cho thuê, bởi cho rằng có người thuê còn hơn để không.

Thực tế, dịch bệnh rồi sẽ qua đi, shophouse vẫn là phân khúc có giá vì vừa đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà liền thồ, vừa có hạ tầng xung quanh tốt để ở và kinh doanh. Nhưng cân nhắc lựa chọn dự án là lời khuyên không bao giờ thừa, đặc biệt là với phân khúc đang có sự cạnh tranh cao như shophouse.