Hai dự án bất động sản Thủ Thiêm về tay thành viên Refico

Những tháng cuối năm 2019, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP Hồ Chí Minh (mã CII) bất ngờ quyết định mua lại toàn bộ 79,98% vốn tại Công ty Đầu tư Bất động sản Thủ Thiêm Riverpark – chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm River Park từ đối tác Shining Armor Limited Company, đơn vị thành viên của  Hongkong Land. Mục đích của việc chấm dứt liên doanh này là để CII chuyển nhượng lại toàn bộ cổ phần cho đối tác khác là CTCP City Garden – công ty do CTCP Phát triển và Tài trợ Địa ốc R.C (Refico) sở hữu 22,2% vốn. Danh tính bên mua lại doanh nghiệp dự án cũng đã được hé lộ từ đầu tháng 12. Tuy nhiên, các giao dịch chỉ thực sự diễn ra kể từ đầu năm 2020.

Theo Cục Đăng ký quản lý doanh nghiệp, ngày 6/1, toàn bộ 79,98% vốn Thủ Thiêm Riverpark do Hongkong Land sở hữu được nhượng lại cho CII. Tới hôm 19/2, CII bán 80% vốn cho City Garden và chỉ còn sở hữu 19,99% vốn doanh nghiệp dự án.

Liên quan đến các giao dịch về tiền, CII đã nhận tiền của City Garden vào ngày 3/1. Khá trùng hợp khi đây cũng là ngày kết thúc đợt phát hành trái phiếu trị giá 1.598 tỷ đồng do City Garden phát hành, còn VPBank là nhà đầu tư mua toàn bộ trái phiếu. Nguồn vốn vay từ phát hành trái phiếu nhiều khả năng đã giúp tài trợ đáng  kể thương vụ mua lại trên.

Báo cáo do CII tự lập ghi nhận khoản phải thu 1.648 tỷ đồng với City Garden và khoản phải trả HongKong Land gần 1.350 tỷ đồng. Báo cáo tài chính được kiểm toán sau đó đã loại bỏ các khoản này, là nguyên nhân chính kéo quy mô tài sản của CII sau kiểm toán giảm tới 2.000 tỷ đồng và không có tăng bất thường so với quý trước như báo cáo tự lập trước đó, đạt xấp xỉ 29.249 tỷ đồng.

Dự án Thủ Thiêm River Park không phải dự án duy nhất công ty thành viên của Refico mua lại từ tay CII. Theo hợp đồng ký kết, hơn 24 triệu cổ phiếu CTCP Đầu tư Sài gòn RiverFront – doanh nghiệp sở hữu dự án River Front Residence cũng tại Thủ Thiêm với giá trị sổ sách là 615 tỷ đồng sẽ được công ty con của CII chuyển nhượng lại cho City Garden. Thời gian chuyển nhượng chính thức là khi các bên tham gia hoàn thành điều kiện tiên quyết quy định trong hợp đồng. Trong báo cáo tự lập, CII có khoản phải thu hơn 800 tỷ đồng liên quan đến giao dịch chuyển nhượng này và không ghi nhận giá trị hơn 24 triệu cổ phần trên. Tuy nhiên, báo cáo kiểm toán đã làm ngược lại.

CII có vội vàng?

Bên cạnh bổ sung thêm chi phí tài chính liên quan đến việc mua lại số trái phiếu đã phát hành cho quỹ RAM, việc không ghi nhận thương vụ trên là một trong hai nguyên nhân chính khiến lợi nhuận sau thuế của CII giảm từ 1.072 tỷ đồng xuống còn 522 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ chỉ xấp xỉ 196 tỷ đồng, giảm 73% so với báo cáo tự lập trước đó. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, phần nguồn vốn sử dụng để chi trả cổ tức cho các cổ đông cũng giảm 522 tỷ đồng.

Theo giải trình từ lãnh đạo của CII, đến chênh lệch lớn như trên là do công ty và kiểm toán có khác biệt về quan điểm. Các thương vụ này CII đã ký hợp đồng với các bên liên quan trong năm 2019, đã xác định được giá bán, giá vốn nhưng tới ngày đầu năm 2020 mới hoàn tất các thủ tục hành chính và thanh toán.

“Trong khi CII ghi nhận vào báo cáo tài chính năm 2019 do cho rằng thời gian diễn ra việc đàm phán và ký kết hợp đồng khung mới là giai đoạn có khối lượng công việc nhiều nhất. Đơn vị kiểm toán cho rằng các doanh thu này phải được hạch toán trong năm 2020 hoặc năm kế tiếp”, Tổng giám đốc Lê Quốc Bình cho biết.

Đại diện công ty cũng cho biết nếu hạch toán theo cách thức của CII, báo cáo tài chính kiểm toán sẽ ghi nhận ý kiến kiểm toán ngoại trừ (một trong ba dạng ý kiến kiểm toán không phải là ý kiến chấp nhận toàn phần). Theo quy định, cổ phiếu CII sẽ bị cảnh báo và không được phép giao dịch ký quỹ trong trường hợp này. Đồng thời, theo ông Bình, các tổ chức tài chính, tín dụng sẽ rất thận trọng trong việc tài trợ vốn; cổ đông tổ chức, đặc biệt là các quỹ đầu tư nước ngoài,… sẽ bán tháo cổ phiếu.Tổng giám đốc CII cho biết lấy làm tiếc về sự cố nhưng cũng khẳng định nếu tính cho một vòng đời là 02 năm thì tổng doanh thu và tổng chi phí ghi nhận trong năm 2019 và năm 2020 là không thay đổi.

Ngoài việc sớm đưa thương vụ với City Garden vào báo cáo tài chính năm 2019, việc CII tổ chức cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên hôm 27/3 cũng khá vội vàng. Báo cáo tài chính kiểm toán của CII cũng chỉ mới hoàn tất hôm 30/3 và được công bố sau đó 10 ngày. Trong khi một trong các nội dung quan trọng thường có của các Đại hội lại là thông qua báo cáo tài chính kiểm toán, cũng như có số liệu lợi nhuận chính thức để đưa ra tờ trình phân phối lợi nhuận.

Do số lượng cổ đông tham dự hạn chế do lo ngại lây lan dịch Covid 19 (lệnh cấm tụ tập quá 10 người được áp dụng ngay hôm sau đó), Đại hội tcủa CII cuối cùng cũng đã lược bỏ phần lớn chương trình và chỉ thông qua hai nội dung. Trong đó quan trọng hơn cả là thông qua phương án phát hành cổ phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng trong trường hợp xảyra sự kiện bất khả kháng khiến công ty không đủ nguồn trả nợ trái phiếu. Chỉ khi được cổ đông chấp thuận phương án này, CII mới có thể hoàn tất điều khoản trong kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ 2.000 tỷ đồng dự kiến thực hiện trong năm nay.

Các nội dung khác bao gồm kế hoạch kinh doanh năm 2020, phân phối lợi nhuận, trả cổ tức… đều chưa được thông qua. Theo tờ trình gửi cổ đông trước đây, mức cổ tức năm 2019 là 32%. Tuy nhiên, chưa rõ phương án trên có thay đổi khi phần lợi nhuận để lại đã giảm từ 3.013 tỷ đồng xuống 2.491 tỷ đồng.