Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng bảng giá đất hằng năm.

Cần lộ trình thích hợp và phương án linh hoạt hơn

Báo cáo thẩm tra Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được chỉnh lý trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư và ý kiến nhân dân vừa được Ủy ban Kinh tế Quốc hội hoàn thành.

Liên quan đến bảng giá đất, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tuy nhiên không phải thực hiện ngay khi luật có hiệu lực.

Mà, Dự thảo đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025, các địa phương có thời gian từ khi Luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của Luật.

Đồng thời, tiếp thu các góp ý, Dự thảo quy định ban hành bảng giá đất theo hướng: “UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo HĐND cấp tỉnh để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung áp dụng từ ngày 1/1 của năm đó. Trường hợp trong năm áp dụng bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định”.

Theo Ủy ban Kinh tế, sau khi bảng giá đất của năm đầu tiên được công bố, từ năm tiếp theo sẽ thực hiện quy trình điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất mà không phải xây dựng như lần đầu là phù hợp.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất lần đầu theo quy định của Luật này cần cân nhắc khả năng thực tế của địa phương đáp ứng được yêu cầu của Luật và chờ các văn bản dưới luật sau khi Luật được ban hành, việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt… cần thời gian thực hiện, có thể gây lúng túng trong việc áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất.

Vì vậy, đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng bảng giá đất hằng năm, nhất là đối với các địa phương có điều kiện khó khăn, không có nhiều dữ liệu để xây dựng bảng giá đất. Đồng thời, lưu ý quy trình điều chỉnh, sửa đổi cần quy định phù hợp để bảo đảm tính khả thi.

Một số ý kiến tại cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đối với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số điều chỉnh.

Bên cạnh đó, đề nghị nghiên cứu quy định rõ về nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể và cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”; nghiên cứu bổ sung quy định về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh “quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất” đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW để rõ ràng hơn về trách nhiệm bảo đảm việc định giá đất công khai, minh bạch, xử lý nghiêm các vi phạm.

Phương pháp định giá đất chưa thực sự rõ ràng

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, Dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất, trong điều kiện bình thường. Dự thảo Luật lấy ý kiến Nhân dân đã chỉnh sửa quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Đến nay, Dự thảo mới nhất đã chỉnh sửa, bổ sung thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Ủy ban Kinh tế cho rằng, quy định mới này chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Báo cáo thẩm tra nêu rõ, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, không thu hút được đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

Trong khi đó, cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ, tái định cư mà theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW là “để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Theo cơ quan thẩm tra, việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Với cách tiếp cận như vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.

Về phương pháp định giá đất, một số ý kiến tại cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Một số ý kiến đề nghị cân nhắc quy định “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” vì tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách nhà nước, bởi nguồn thu ngân sách không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế - xã hội khác. 

Theo nghị trình, sáng 9/6, Quốc hội sẽ thảo luận tại tổ sau khi nghe báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý và báo cáo thẩm tra dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); kết quả lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo.