Vấn đề này được ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO của Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) nêu ra tại Tọa đàm "Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư" do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức ngày 19/1 tại Hà Nội.

CEO của VietBuildings cho rằng, bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì trở thành vấn đề nổi cộm nhất trong tranh chấp tại nhà chung cư. Nó không chỉ nằm trong mối quan hệ giữa cư dân – chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và thậm chí là cả các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM. Riêng Hà Nội, trong số 845 tòa/cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Còn tại TP. HCM, trong 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau. Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ bốn bên: cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành.

Về vấn đề bàn giao quỹ bảo trì, ông Nguyễn Minh Tuấn đánh giá, dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ, nhưng một phần nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì là bởi chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao.

"Các khoản quỹ bảo trì tại các tòa/cụm tòa nhà chung cư có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng, đây là khoản tiền không hề nhỏ đối với một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao", ông Tuấn nêu.

Theo khoản 2, Điều 43 Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng, thì tranh chấp về phí bảo trì trước tiên do UBND cấp tỉnh giải quyết, trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì mới khởi kiện vụ việc dân sự tại tòa án có thẩm quyền. Trên thực tế, chính UBND cấp tỉnh cũng chưa thực sự quyết liệt, có lúc, có nơi còn thờ ơ, quá tải với việc giải quyết tranh chấp này vì thiếu căn cứ pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Điều này làm cho công tác “đòi tiền bảo trì” của cư dân tiêu tốn khá nhiều thời gian và gặp nhiều cản trở.

Còn về tranh chấp diện tích sở hữu chung và riêng, CEO của Vietbuildings cho rằng đây là dạng tranh chấp được quan tâm nhiều nhất. Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 của Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng, việc phân chia diện tích/thiết bị chung – riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Nội dung này đã giúp hạn chế những hành vi lách luật, mập mờ khi giao kết hợp đồng.

Tuy vậy, vẫn còn rất nhiều các tranh chấp liên quan đến diện tích chung - riêng, phổ biến nhất là các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe. Hiện nay, mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 và Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng có những quy định mới về khu vực để xe tại nhà chung cư. Đặc biệt, khoản 1 Điều 8 của Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD có nêu: "Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Chỗ để xe có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua, bán căn hộ".

Quy định này bổ sung rất lớn cho những lỗ hổng còn tồn tại tại Luật Nhà ở năm 2014, bởi trước đây theo quy định tại Điều 101 Luật Nhà ở 2014, vẫn chưa có quy định dành riêng cho khái niệm "chỗ để xe" mà bị gắn chặt với khái niệm "diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư". Dẫn đến tình trạng không xác định được khu vực/diện tích để xe nằm trong chung cư mà lại nằm ngoài thiết kế được phê duyệt.

Theo ông Tuấn, Khoản 1 Điều 8 Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD đã hướng dẫn chi tiết nội dung Điều 101 Luật nhà ở 2014 đồng thời bổ sung thêm nội dung "được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ". Đây cũng là một thực trạng nhức nhối khi trước đây, các chủ đầu tư cố tình không đưa nội dung khu vực để xe vào hợp đồng hoặc có đưa thì chỉ nêu những mô tả về vị trí để xe không rõ ràng, dẫn đến hiểu lầm của cư dân trong lúc mua căn hộ và các tranh chấp về sau.

Tuy vậy, nhiều chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm gửi xe – diện tích chung thuộc sở hữu riêng của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân. Đặc biệt với những chủ đầu tư đồng thời giữ vai trò là đơn vị quản lý tòa nhà, cư dân khó có thể sử dụng vị trí gửi xe thuộc diện tích chung một cách thuận tiện, dẫn đến tình trạng khi bức xúc dẫn đến cao trào, dẫn đến kiện tụng.

Nói về những giải pháp để hạn chế các tranh chấp chung cư, ông Nguyễn Minh Tuấn đơn cử, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa/cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Đồng thời xem xét ban hành nghị định về quản lý nhà chung cư.

Hơn nữa, cần có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị… Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc "thượng tôn pháp luật" nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án.