Đó là kiến nghị được TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đưa ra tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, diễn ra vào chiều 3/8.

Theo ông Khôi, ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước.

Nhưng thời gian qua, Việt Nam chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của thị trường bất động sản. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước.

Tăng tổng cầu và tạo nguồn cung cho thị trường

Chủ tịch VNRA cho rằng, vấn đề cấp bách nhất hiện nay là cần tăng tổng cầu và tạo nguồn cung chủ lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện là phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân.

Do đó, Chính phủ cần xây dựng và triển khai“Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, hạ tầng để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp, đáp ứng nhu cầu cao về nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Đồng thời, Chính quyền địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết vướng mắc trong giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án; xây dựng hạ tầng kỹ thuật đi trước một bước; từng bước hỗ trợ phát triển các loại hình dịch vụ phụ trợ phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh cho nhà đầu tư tại các dự án khu công nghiệp (ngân hàng, logistics…) và các tiện ích xã hội (nhà trẻ, trường học, bệnh viện...).

“Cần đưa nội dung này vào chỉ tiêu hằng năm và nhiệm kỳ của chính quyền địa phương, đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ của các địa phương, có sự giám sát chặt chẽ của HĐND và Chính phủ”, ông Khôi kiến nghị.

Đưa ra những khuyến nghị chính sách, giải pháp quản lý thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, ông Khôi cho rằng cần rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp lớn, uy tín trong lĩnh vực bất động sản đầu tư xây dựng dự án.

Để làm được điều này, cần thống nhất một đầu mối thực hiện các thủ tục lập, phê duyệt dự án nhà ở thương mại bình dân tại các địa phương, dưới sự chỉ đạo trực tiếp của người đứng đầu.

Ngoài ra, cần xây dựng quỹ tín dụng phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhằm giải quyết vấn đề tài chính cho các dự án, cũng như hỗ trợ người dân trong việc chi trả. Nguồn cho quỹ tín dụng có thể được lấy từ gói tín dụng hỗ trợ nhà ở của Chính phủ, hoặc có thể lấy từ quỹ đất 20% nhà ở xã hội và phần huy động đóng trước của người có nhu cầu.

Trước mắt, ông Khôi cho rằng cần triển khai hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước.

Đồng thời, xem xét áp dụng mức giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội (cao hơn mức 50% hiện tại) và dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Cần thay đổi tư duy phát triển thị trường bất động sản

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, một đặc điểm quan trọng hàng đầu của thị trường bất động sản Việt Nam là các hoạt động kinh doanh bất động sản được xác lập và vận hành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Như vậy, xét về bản chất, Nhà nước không phải là chủ sở hữu mà chỉ là đại diện chủ sở hữu đất đai, có nghĩa là nhân dân với tư cách chủ sở hữu đất trao quyền lực công cho Nhà nước để thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu vì lợi ích của toàn dân.

Khác với nhiều nước trên thế giới, ở Việt Nam, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tiếp cận đất đai chủ yếu và trước hết thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc phân phối đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói chung và giới đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng để sử dụng.

“Do việc thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, việc giám sát thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của các cơ quan quản lý Nhà nước của các thiết chế hiện hành kém hiệu quả nên đã dẫn đến tình trạng trục lợi, nhũng nhiễu, tham nhũng tiêu cực”, Chủ tịch VNREA nhìn nhận.

Để phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản, góp phần giải quyết những tồn tại, hạn chế nêu trên, trước hết, ông Khôi cho rằng cần đổi mới nhận thức và tư duy trong việc tổ chức, quản lý để phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản, cốt lõi là đổi mới nhận thức về nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, đổi mới mạnh mẽ mối quan hệ giữa nhà nước với thị trường và xã hội trong hoạch định chính sách kinh tế và phương thức trao quyền cho chủ thể sử dụng đất để kinh doanh.

Để làm được điều đó, cần nghiêm túc áp dụng nguyên tắc thị trường trong hoạch định chính sách phát triển thị trường đất đai, trong đó phân định rành mạch khu vực công và khu vực tư. Kiên định thúc đẩy khu vực tư nhân trong lĩnh vực bất động sản phát triển.

Đặc biệt, cần coi việc phát triển thị trường đất đai là hạt nhân của quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa. Lấy đất đai là nguồn lực của đô thị hóa, công nghiệp hóa và đổi mới sáng tạo. Trên cơ sở đó, chính sách phát triển đô thị cần đặt mục tiêu để thị trường đất đai phát triển, đồng thời khai thác tối đa nguồn lực, từ đó thông qua các hình thức vốn hóa đất đai để tạo nguồn lực dồi dào cho phát triển nhanh và bền vững.

Muốn vậy, cần một sự chỉ đạo đủ mạnh từ cấp cao nhất và thống nhất trao quyền cho cơ quan chuyên trách hoạch định và thực thi chính sách này. “Tại các quốc gia phát triển như Nhật Bản và Hàn Quốc, nhiệm vụ về quản lý đất đai, kết cấu hạ tầng, giao thông và tài nguyên nước được giao cho một Bộ nhằm phối hợp chính sách tốt hơn ở cấp vùng và đô thị”, Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi dẫn chứng.