Bài 3: Không đột phá thì mãi vòng luẩn quẩn

Diện tích chung cư cũ nhỏ, doanh nghiệp không lợi nhuận, Nhà nước thiếu vốn, trong khi việc giảm tải mật độ dân số, giao thông ở khu vực trung tâm nội thành không thể thay đổi rõ ràng là nút thắt gây nên cảnh ngàn hộ dân phải sống trong nguy hiểm. Nhưng giải pháp đột phá và quan trọng hơn là tư duy đột phá lại là câu chuyện không phải ai cũng dám làm. 

Khó khả thi nếu xây mới chung cư trên nền cũ

Khảo sát tại 16 chung cư cấp D - cấp nguy hiểm nhất mà TP.HCM dự kiến xây mới hoặc di dời dân để tháo dỡ trong thời gian tới cho thấy, các chung cư chủ yếu có diện tích đất dưới 1.000 m2, thậm chí, chung cư 440 - Trần Hưng Đào (quận 5) chỉ có diện tích 241,5 m2.

Tiếng là chung cư, nhưng thực chất là những tòa nhà tập thể đơn lẻ, cũ kỹ, nằm rải rác, chứ không quần tụ và thường nằm ở vị trí trung tâm buôn bán, đường lớn của quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Phủ, Bình Thạnh, Tân Bình, Bình Tân, Gò Vấp, Phú Nhuận, TP. Thủ Đức...

Lượng cư dân mỗi chung cư rất ít, rải rác. Điển hình như chung cư số 11 - Võ Văn Tần (quận 3) chỉ có 18 hộ dân; chung cư 119B - Tân Hòa Đông (quận 6) có 60 hộ dân; chung cư 155 - 157 - Bùi Viện (quận 1) có 86 hộ; chung cư Trúc Giang (120/123 hộ), chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C quận 4) có 11 hộ; chung cư 137 và chung cư 149 - 151 - Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình) có tổng 55 hộ dân.

Nhiều chung cư cấp D đã tháo dỡ, di dời trong giai đoạn 2016-2020, số hộ dân cũng rất ít. Như chung cư 23 - Lý Tự Trọng (quận 1) có 81 hộ; chung cư 6 Bis - Nguyễn Tất Thành (quận 4) 26 hộ; chung cư 40/1 - Tân Phước có 78 hộ; chung cư 47 - Long Hưng có 30 hộ và chung cư 170 - 171 - Tân Châu (quận Tân Bình) chỉ có 24 hộ.

246 chung cư cấp B, C mà TP.HCM tính chi khoảng 500 tỷ đồng chỉ để sửa chữa tạm thời cũng vậy: nằm rải rác với số lượng dân ở mỗi chung cư rất ít.

Với các đặc điểm trên, không chỉ chuyên gia, mà cả cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc hay Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đều cho rằng, việc xây mới chung cư trên nền cũ, tức giữ nguyên công năng và tăng thêm gấp 2-3 lần số tầng để có lời, để thu hút nguồn vốn xã hội hóa là điều… khiên cưỡng, khó khả thi.

Lý do là, theo tính toán của doanh nghiệp, dù tăng số tầng thương mại, nhưng tài chính phải đóng cho phần diện tích tăng thêm cũng lớn, nên không lợi nhuận. Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, thực chất, TP.HCM đã ban hành tiêu chí điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc tại chung cư cũ…, nhưng vẫn khó thu hút nguồn vốn tư nhân.

Đó là chưa nói, sẽ bất khả thi và đi tụt lùi xu hướng đô thị khi tăng số tầng cao để tăng mật độ dân cư, tăng áp lực giao thông ở các khu vực trung tâm đang cần giảm tải.

Mặt khác, việc hình thành những tòa nhà chung cư chọc trời ở khu vực trên cũng sẽ lại đơn lẻ, rải rác, tức manh mún như cũ và thiếu khuôn viên sinh hoạt cộng đồng như các chung cư mới.

Chuyển đổi công năng, tại sao không?

Ghi nhận của chúng tôi, các chung cư cũ nêu trên có đặc điểm chung là… “đất vàng”, khi nằm ở vị trí đắc địa, thậm chí 2 mặt tiền đường lớn sầm uất như chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (nằm 2 mặt tiền đường Trần Hưng Đạo và đường Châu Văn Liêm quận 5). Cũng ngay mặt tiền đường Trần Hưng Đạo kéo dài từ quận 1 tới quận 5 còn nhiều chung cư cũ có chiều ngang lớn bám mặt tiền đường.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, đất của các chung cư trên là vô giá, nhưng với điều kiện phải thay đổi quy hoạch, thay đổi công năng, chứ không ép làm chung cư như cũ.

Không phải ngẫu nhiên, khi phản hồi cử tri sau chương trình Dân hỏi - chính quyền trả lời tháng 2/2023, chủ đề Thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện môi trường đầu tư, đại diện Sở xây dựng TP.HCM đã gợi ý: “Những chung cư có diện tích nhỏ dưới 1.000 m2 và không thích hợp xây dựng lại chung cư tại cùng vị trí, thì có thể di dời người dân đến quỹ nhà được bố trí. Sau đó, Thành phố sẽ phá dỡ chung cư, điều chỉnh quy hoạch chức năng vị trí đó để đấu giá”.

Phân tích của một doanh nghiệp, nếu áp dụng giải pháp này, Nhà nước sẽ tiết kiệm ngân sách, người dân sẽ được di dời đến sinh sống tại các chung cư hiện đại trong bán kính phù hợp (lấy từ tiền đấu giá) và mảnh đất sẽ phát huy hết giá trị của nó, tức mang lợi cho doanh nghiệp.

Gom chung cư, đấu giá đất cũng là ý tưởng khả thi

Ngoài trường hợp chuyển đổi công năng, với những nơi vẫn có thể thích hợp xây chung cư thì sao? Còn nhớ, năm 2021 và 2022, chính quyền quận 3 và quận 10 đã có 2 đề xuất táo bạo, được nhiều chuyên gia ủng hộ.

Cụ thể, năm 2021, UBND quận 3 đã đề xuất ý tưởng xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo giải pháp quy gom. Theo đó, quận 3 sẽ gộp 43 nhà chung cư cũ trên địa bàn quận thành 3 chung cư quy mô lớn, đủ để đảm bảo tái định cư cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng tại các chung cư cũ, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Ý tưởng này được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu ủng hộ. Ông Châu cho rằng, với thực tế đa số nhà chung cư cũ ở TP.HCM có diện tích nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ, được xây dựng trước năm 1975, nên rất kén nhà đầu tư, thì giải pháp quy gom sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại các nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, y tế, giáo dục... của người dân. Việc quy gom này cũng có cơ sở khi đã được đề cập tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Rồi tháng 5/2022, UBND quận 10 cũng mạnh dạn đề xuất với Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM là, sau khi di dời dân, tháo dỡ Lô G chung cư Ngô Gia Tự thì cho quận đấu giá đất xây mới chung cư tại chỗ, nhưng tăng chỉ tiêu mật độ và dùng nguồn thu này mua lại quỹ nhà phục vụ tái định cư, đầu tư một phần công trình hạ tầng kỹ thuật. Lô G được xem là khu đất lý tưởng có diện tích 4.700 m2, với vị trí đắc địa có 2 mặt tiền là đường Hòa Hảo và Sư Vạn Hạnh, đất sạch đã giải phóng mặt bằng xong.

Ngay sau khi có thông tin trên, nhiều doanh nghiệp đã “nhảy vào”, thậm chí lên hoạch toán trước để… chờ được “gật đầu” thì đấu giá ngay. TP.HCM cũng áp dụng đấu giá đất xây mới lại 2 trong số 8 cụm chung cư Thanh Đa và đã có doanh nghiệp thực hiện.

Cần cởi trói pháp lý

Cơ quan chuyên môn TP.HCM cũng nhìn nhận được thực tế trên. Tuy nhiên, có nhiều rào cản pháp lý khiến người dám đột phá cũng không thể bất chấp luật.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, muốn làm được, thì trong luật mới liên quan đất đai nhà ở (đang dự thảo) cần điều chỉnh nhiều vấn đề. Chẳng hạn, cần bổ sung quy định đối với các chung cư cũ có diện tích đất nhỏ, chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc không đảm bảo tính khả thi để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư, thì bố trí tái định cư các địa điểm khác; vị trí khu đất của chung cư cũ sẽ được chuyển đổi chức năng quy hoạch và chức năng sử dụng đất phù hợp để tổ chức đấu giá.

Mặt khác, cũng cần phải điều chỉnh quy định về tỷ lệ đồng ý của chủ sở hữu. Luật Nhà ở quy định, trong quá trình xây lại các chung cư cấp B, C, phải được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu các căn hộ chung cư. Việc này là bất khả thi, vì một dự án rất khó để đạt tỷ lệ đồng thuận tuyệt đối.

Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chỉ cần 75% chủ sở hữu đồng thuận, nhưng Luật Nhà ở lại chưa đồng bộ (vẫn giữ nguyên tỷ lệ 100% dân đồng thuận), nên chính quyền địa phương không thể thực hiện được, vì không biết phải theo quy định nào.

Mặt khác, theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ, thì diện tích căn hộ được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường để làm cơ sở xác định giá trị hợp đồng mua bán và hoàn trả diện tích chênh lệch nếu có. Nhưng hiện tại, chưa có hướng dẫn cách thức quy đổi diện tích căn hộ thành tiền, dẫn tới nhà đầu tư khó lòng hạch toán.

Chính sách bồi thường cho Nhà nước đối với phần diện tích sử dụng chung (hành lang, cầu thang), phần diện tích đất sử dụng chung (sàn chung, đất khuôn viên) chưa được quy định cụ thể, rõ ràng trong pháp luật về nhà ở, đất đai hiện hành, dẫn đến nhà đầu tư không có cơ sở để tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án.

Theo nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, chỉ khi tháo gỡ được những rào cản pháp lý nêu trên, thì việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ mới có thể thật sự chuyển mình.