Thiếu đất, thiếu vốn

Theo giới phân tích thị trường bất động sản, trái ngược với sự phát triển mạnh mẽ trong năm 2017, thị trường địa ốc TP.HCM năm 2018 khá “đủng đỉnh”, khi lượng hàng mới ra ít hơn, sức tiêu thụ cũng chậm hơn so với năm trước. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong nửa đầu năm 2018, TP.HCM chỉ có 29 dự án mở bán mới.

Sự phát triển chậm của thị trường đến từ nhiều yếu tố. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group), thị trường hiện có 3 điểm nghẽn cản trở sự phát triển.

Thứ nhất, là thị trường hiện nay thiếu quỹ đất phát triển dự án nhà giá rẻ. Tuy nhiên, một nghịch lý là còn tồn tại rất nhiều dự án treo. TP.HCM đang có 1.300 dự án treo. Những dự án này đều có chủ đầu tư, nhưng đã nhiều năm không thực hiện, thậm chí có chủ đầu tư chào bán cho doanh nghiệp khác.

Chính điều này đang khiến TP.HCM bị lãng phí quỹ đất, trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ tăng cao. Giải pháp mà Thành phố cần làm ngay, đó là phải giải quyết được các dự án này, nếu chủ đầu tư nào không đủ năng lực thực hiện tiếp dự án thì phải thu hồi và giao cho các doanh nghiệp có đủ năng lực thực hiện dự án.

Thứ hai là giá đất có xu hướng liên tục tăng, khiến sức mua giảm sút. Giải thích cụ thể khó khăn này, ông Phúc dẫn chứng, năm 2015, công ty ông làm dự án, lúc đó bán với giá 20 triệu/m2 vẫn có lời. Nhưng tới năm 2017, giá đất đã tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi, khi làm dự án phải bán với giá 30 triệu/m2 mới đủ cân đối. Giá cao thì khách mua ít đi, bởi vậy thị trường trầm lắng.

“Để bán nhà giá rẻ, chúng tôi phải làm dự án ở những nơi xa trung tâm TP.HCM, nhưng ở xa thì hạ tầng không tiện, nên vẫn ít khách mua, vì thế công ty tôi quyết định tạm thời không đầu tư dự án mới”, ông Phúc nói. 

Thứ ba là thủ tục cấp phép cho dự án ngày càng khó khăn, phải qua nhiều cơ quan hơn, dẫn tới việc kéo dài thời gian thực hiện dự án. Thời gian làm thủ tục quyết định rất nhiều tới sự thành công của dự án, bởi thị trường biến động không ngừng.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, một khó khăn nữa cho thị trường là lãi suất vay cao và hạn chế room tín dụng bất động sản. 

“Nếu room tín dụng bất động sản không đến trúng đích, thì thị trường sẽ ảnh hưởng rất lớn, bởi tiền giống như máu, trước đây người mình có 3 lít máu, nhưng bị cắt mất 1 lít, khiến máu không đủ nuôi thân”, bà Hương ví von.

Thêm vào đó, việc siết tín dụng bất động sản cũng khiến nguồn cung hạn chế. Bà Hương kiến nghị, chỉ nên hạn chế cho vay với những chủ đầu tư ôm đất chờ thời không thực hiện dự án, còn những doanh nghiệp nào vay để xây dựng dự án ngay thì nên rộng cửa cho vay. 

Doanh nghiệp phải tự cứu mình

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trước các khó khăn của thị trường, buộc các doanh nghiệp phải thay đổi, chứ không thể đợi chính sách thay đổi. 

Cụ thể, theo ông Châu, các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Bên cạnh có, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, câu chuyện thị trường khó hay dễ một phần ở uy tín cũng như sản phẩm mà các doanh nghiệp đưa ra cho thị trường có tốt hay không, bởi thời gian qua, thị trường ảnh hưởng rất nhiều khi một số chủ đầu tư đưa sản phẩm “lỗi” để bán cho khách hàng, khiến lòng tin của khách hàng đi xuống.

“Các doanh nghiệp phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng. Như vậy, sẽ có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng”, ông Đính nói.

Ngoài ra, việc lệch pha cung - cầu của thị trường cũng là điều mà doanh nghiệp cần quan tâm. Trong khi nguồn cầu là nhà giá rẻ vừa túi tiền, nhưng nhiều doanh nghiệp lại chú trọng phát triển nhà giá cao, dẫn tới tồn kho.

“Các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững”, ông Đính khuyến cáo.