Phân khúc chủ đạo

Năm 2017, tại thị trường lớn nhất nước là TP.HCM, theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong tổng số 37.502 căn hộ chung cư được chào bán, có đến 74,6% thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Trong đó, phân khúc trung cấp có 19.509 căn, chiếm tỷ lệ 45,5%, tăng 16,4% so với năm 2016; phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm tỷ lệ 29,1%, tăng 67,3% so với năm 2016.

Còn tại Hà Nội, theo CBRE, trong năm 2017, thị trường đón nhận 35.000 căn hộ chào bán mới. Trong đó, phân khúc trung cấp và bình dân chiếm lĩnh thị trường với tổng cộng 80% nguồn cung mới. Trong năm 2017, thị trường ghi nhận 23.000 giao dịch thành công, tăng 12% so với năm 2016.

“Thị trường căn hộ ghi nhận sự thay đổi đáng kể trong xu hướng chọn mua của khách hàng. Một số dự án không có được vị trí đắc địa nhưng được đầu tư đúng mức, cải thiện trong thiết kế và các tiện ích đi kèm vẫn được nhiều khách hàng chọn mua. Tỷ lệ bán ở các dự án này khá tốt, trên 70% trong quý đầu mở bán”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cao cấp CBRE Việt Nam cho biết và dự báo, giá bán và độ hấp thụ dự đoán tăng ở tất cả các phân khúc trong năm 2018, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng, nhiều tiện ích, chủ đầu tư uy tín thuộc phân khúc trung cấp. Phân khúc trung cấp, tức căn hộ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn luôn là xu thế dẫn đầu thị trường vì tính thanh khoản cao.

Về phía các chủ đầu tư, bà Bùi Nguyệt Nga, đại diện Vạn Thái Land chia sẻ: “Chúng tôi đã định hướng cho mình phân khúc trung cấp và bình dân, hướng đến người có nhu cầu thực về nhà ở. Vì theo đuổi phân khúc trung cấp vừa túi tiền và luôn muốn chia sẻ lợi ích với khách hàng, nên các sản phẩm của Công ty dù là trong bối cảnh thị trường trầm lắng như 2013 - 2014, hay thị trường sôi động như 2016 - 2017, vẫn luôn nhận được sự ủng hộ của khách hàng”.

Chuẩn mực căn hộ tầm trung

Theo lý giải của ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội, chuẩn mực của một chung cư tầm trung nằm ở các yếu tố vị trí, quy mô, thiết kế, điều kiện bàn giao và giá. Trong đó, vị trí của các chung cư tầm trung không nằm ở các quận trọng điểm, các quận trung tâm, mà thường nằm ở tuyến 2, tính từ quận trung tâm ra.

“Theo dự báo của chúng tôi, riêng tại quý IV/2017, hơn 50% nguồn cung của thị trường Hà Nội đến từ phía Tây, từ Khuất Duy Tiến, Tố Hữu, đến Hòa Lạc, tuyến đường 32”, ông Hiển cho biết.

Về quy mô, theo ông Hiển, một dự án tầm trung sẽ có một quy mô trung bình vừa phải. Ngoài ra, với các dự án tầm trung, thiết kế cũng được đầu tư chú trọng, nhưng sẽ không đẳng cấp như phân khúc chung cư cao cấp.

Chẳng hạn, có những dự án chung cư cao cấp, chủ đầu tư có thể thiết kế bể bơi nước nóng, bể bơi thông giữa hai tầng, các bãi đỗ xe thông minh và các tiện ích đặc biệt đi kèm, còn các dự án tầm trung có thể chưa đáp ứng được các tiện ích như vậy ngay từ khâu thiết kế. Với những thiết kế càng phức tạp, càng khó thực hiện, thì chi phí càng cao, do vậy những dự án tầm trung không đảm bảo được chi phí đối với những phương án hoặc những ý tưởng độc đáo, mới lạ.

Về khía cạnh điều kiện bàn giao, ông Hiển cho biết, một căn hộ về tiêu chuẩn thì như nhau, đều có phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, khu vực vệ sinh chung..., nhưng các tòa hạng A có thể sử dụng dòng sản phẩm cao cấp của Kohler, TOTO, dự án tầm trung cũng có thể sử dụng các thương hiệu đó, nhưng chỉ sử dụng dòng sản phẩm tầm trung.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường CBRE Hà Nội, sự khác biệt của các phân khúc thể hiện ở chất lượng, số lượng tiện ích, số thang máy, tốc độ thang máy, số căn/tầng, siêu thị trong tòa nhà có thương hiệu hay không… Mức giá cho căn hộ tầm trung sẽ dao động trong khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2. Trong đó, phổ biến là các căn hộ có 2 phòng ngủ, mức diện tích từ 60 - 70 m2/căn, với căn 3 phòng ngủ, diện tích phổ biến từ 90 - 110 m2/căn.

Cửa sáng, đồng loạt đầu tư

Trước nhu cầu lớn của người dân với dòng sản phẩm căn hộ bình dân, nhiều doanh nghiệp đã chủ động phát triển các sản phẩm thuộc phân khúc này, trong đó ưu tiên lựa chọn các địa bàn ngoài trung tâm để tận dụng hạ tầng (kết nối với các tuyến đường xuyên tâm, đường vành đai, cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện và giá đất làm dự án thấp).

Tại Hà Nội có thể kể đến những cái tên như Hateco với loạt dự án Hateco Apolo (quận Nam Từ Liêm), Hateco Hoàng Mai (quận Hoàng Mai); chủ đầu tư Geleximco với Dự án An Bình City (Bắc Từ Liêm), Gemek và Gemek Premium (huyện Hoài Đức); chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5 với Dự án Wesstpoint 32 (Hoài Đức)…

Còn tại TP.HCM, mới đây, Công ty IDE Việt Nam (100% vốn Hàn Quốc) đã quyết định rót hơn 1.000 tỷ đồng để phát triển Dự án Green Town Bình Tân với 1.100 căn hộ có mức giá từ 16,5 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc lựa chọn phân khúc này để ra mắt thị trường, ông Hwang Byung Lak, Tổng giám đốc IDE Việt Nam cho biết: “Việt Nam đang phát triển với dân số trẻ và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng. Trong đó, những căn hộ tầm trung đang chiếm ưu thế trên thị trường bất động sản. Đó là lý do khiến IDE lựa chọn phân khúc này để triển khai Dự án Green Town Bình Tân”.

Đại diện chủ đầu tư cũng cho hay, dự án sẽ cố gắng để có thể bàn giao nhà vào quý IV/2018 với 1.100 căn hộ và 11.000 m2 cây xanh, cùng với các tiện ích nội khu như hồ bơi, công viên cây xanh, trung tâm thương mại. Sản phẩm bàn giao đều có sàn gạch toàn căn hộ và sàn gỗ phòng ngủ, tủ bếp bằng gỗ nhập khẩu, thiết bị phòng tắm, hành lang.

Căn hộ tầm trung dẫn dắt thị trường

Nhận định về phân khúc này trong năm 2018, ông Hiển cho biết: “Trong năm 2018, các căn hộ tầm trung có nhiều khả năng để trở thành sản phẩm dẫn dắt trên thị trường, bởi phù hợp với nhu cầu mua nhà để ở của một bộ phận lớn người dân, đồng thời cũng là một sản phẩm đầu tư cho thuê”.

Theo ông Hiển, trong 2 năm vừa qua, số lượng các dự án bất động sản cao cấp được đưa ra thị trường rất nhiều, mức độ hấp thụ của thị trường cũng rất tốt. Tuy nhiên, vẫn còn một số lượng lớn khách hàng có nhu cầu sử dụng, nhưng không đủ điều kiện kinh tế để có thể mua được các căn hộ đó. Vẫn còn nhiều người muốn tìm kiếm những căn hộ giá cả phù hợp với túi tiền mà chưa mua được.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ tầm trung cũng phù hợp với nhu cầu thuê nhà để ở của khách hàng không đủ tiền mua nhà. Đây cũng chính là một trong những yếu tố hỗ trợ thị trường trong suốt thời gian vừa qua.

Đồng quan điểm, bà An cũng cho rằng, trong năm 2018, căn hộ tầm trung vẫn có khả năng dẫn dắt thị trường, vì với mức giá này, nhiều khách hàng có khả năng chi trả, nhu cầu lớn.

Nhận định về xu hướng này trong năm 2018 và thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thời gian tới sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Đó là sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong đô thị.

“Phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền, có giá 2 tỷ đồng/căn trở xuống vẫn là phân khúc chủ đạo và dẫn dắt thanh khoản thị trường”, ông Châu đánh giá.