Tạm “thở phào” với Nghị định số 25/2020/NĐ-CP

“Làm xong một dự án bất động sản thì già hết người”. Đó là bộc bạch “rút ruột, rút gan” của lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Hà Nội khi nói về quá trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư và triển khai dự án.

Vị này cho hay, bình thường, việc cấp phép cho một dự án bất động sản nhanh cũng mất tới 2 năm. Riêng khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, định giá và giải phóng mặt bằng là lâu nhất, “ngốn” đến 2/3 tổng thời gian làm thủ tục triển khai dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản G5 (G5 Invest) cho biết, khi triển khai dự án bất động sản, kể cả phân khúc nhà ở, công nghiệp hay nghỉ dưỡng, vướng mắc lớn nhất thời gian qua vẫn là thủ tục pháp lý cho dự án. Khâu thủ tục kéo dài đến vài năm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp mất đi chi phí cơ hội.

Trong đó, điểm nghẽn lớn nhất của khâu thủ tục pháp lý là phải xác định xem dự án áp dụng hình thức nào: đấu giá, đấu thầu hay chỉ định nhà đầu tư.

Theo đại diện G5 Invest, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2 là tin vui cho doanh nghiệp bất động sản. Nghị định này giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai cho dự án bất động sản, khi quy định các dự án đủ điều kiện đưa ra đấu giá, có thể là dự án nhỏ, thì trách nhiệm của Nhà nước là phải giải phóng mặt bằng, còn dự án nào không đủ điều kiện đấu giá thì chuyển sang đấu thầu.

Trong nhiều bất cập về cơ chế chính sách cho bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, có đến 90% doanh nghiệp bất động sản phải cầu cạnh cơ quan quản lý nhà nước về văn bản công nhận chủ đầu tư dự án, bởi lẽ rất khó để khởi công dự án trong vòng 12 tháng theo văn bản.

“Chủ quan mà nói, trước sức ép thời hạn 12 tháng và đội giá vốn nếu chậm tiến độ, sau khi nhận văn bản công nhận chủ đầu tư, doanh nghiệp đều rốt ráo tiến hành giải phóng mặt bằng và các bước khác. Nhưng khâu giải phóng mặt bằng dự án thường bị ách tắc do khách quan, có thể bị kéo dài do phía cơ quan quản lý nhà nước hoặc người dân không đồng tình”, ông Điệp nêu.

Nếu không kịp khởi công dự án trong vòng 12 tháng, chủ đầu tư phải xin gia hạn hiệu lực. Từ thực tế như vậy, ông Điệp cho rằng, cần phải điều chỉnh văn bản công nhận chủ đầu tư cho sát thực tiễn, theo hướng tạo điều kiện cho doanh nghiệp.

Nắn mình trước “sóng dữ”

Các chuyên gia cho rằng, với những vết gợn trên thị trường bất động sản thời gian qua khi nhiều địa phương có quan chức “dính phốt”, cộng với những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải do thủ tục dự án và dịch bệnh, đã đến lúc, các thành viên thị trường cần nhìn lại và sửa mình.

Thay vì ngừng hoạt động và chờ chết, thành quả luôn dành cho những ai dám đương đầu và có những thay đổi phù hợp trước khó khăn hiện nay.

Soi vào thị trường bất động sản hiện nay, có thể điểm ra những phân khúc “đứng mũi chịu sào” như nghỉ dưỡng - khách sạn, bán lẻ, nhà ở… đang chịu thiệt hại nặng nề do dịch bệnh.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng, nhiều dự án trong giai đoạn phát triển để có thể vận hành và tạo doanh thu, nhưng nay lâm vào tình cảnh khó khăn, còn nhà đầu tư loay hoay tháo chạy hoặc chuyển hướng đầu tư.

Bất động sản bán lẻ cũng hẩm hiu không kém, khi một bộ phận không nhỏ khách thuê mặt bằng kinh doanh tại các tuyến phố trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM buộc hủy hợp đồng thuê, hoặc kinh doanh cầm chừng, hoặc đóng cửa.

Tuy nhiên, hai phân khúc trên lại được đánh giá vẫn còn cửa xoay chuyển giữa dịch bệnh. Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, từ đầu mùa dịch đến ngày 21/3, đã có 145 dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam tự nguyện đăng ký trở thành điểm cách ly. Đây được xem là cửa thoát hiểm cho các dự án này.

Theo dự báo của Savills Việt Nam, thị trường du lịch có thể phục hồi hoàn toàn trong khoảng 6 tháng sau khi công bố chính thức về việc kiểm soát hoàn toàn dịch bệnh. Khi đó, lượng khách nội địa sẽ hồi phục trong khoảng thời gian ngắn, còn khách quốc tế sẽ tăng chậm, nhưng ổn định.

Cơ hội đầu tư và kinh doanh cho phân khúc nghỉ dưỡng - khách sạn được mở ra theo xu hướng phục hồi của thị trường. Đối với thị trường khách quốc tế đến Việt Nam, nhóm khách đầu tiên dự kiến quay trở lại là khách công vụ, đặc biệt là ở các thành phố lớn, tiếp theo là khách du lịch tự do và khách du lịch kết hợp hội thảo...

Còn đối với phân khúc bất động sản bán lẻ, chìa khóa để giảm thiểu rủi ro lúc này nằm ở chính sự linh hoạt và nhạy bén chuyển đổi của người thuê. Xu hướng dịch chuyển sang bán lẻ trực tuyến là không thể đảo ngược và dịch bệnh phức tạp lại là cơ hội vàng để phát triển bán lẻ trực tuyến, vì người dân có tâm lý ngại ra ngoài và tiếp xúc đông người.

Sau dịch bệnh, bất động sản bán lẻ vùng dậy mạnh hay yếu tùy thuộc vào bên thuê là các nhà bán lẻ đầu tư ra sao. Mô hình giảm thiểu rủi ro được các chuyên gia khuyến cáo là phát triển bán lẻ đa kênh linh hoạt và ổn định chuỗi cung ứng, bằng cách vừa duy trì bán lẻ tại cửa hàng, vừa đẩy mạnh bán lẻ trực tuyến kết hợp dịch vụ giao hàng tận nơi để đáp ứng nhu cầu khách hàng và phòng rủi ro trước những biến cố thị trường.