Tuy vậy, với Thông tư số 03/2014/TT-BXD được ban hành gần đây, việc quy định các bên tham gia giao dịch bắt buộc phải “tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” như ban hành lại đang gây ra nhiều khó khăn cho các bên.

Không theo mẫu: nên hiểu như thế nào?

Theo Thông tư 03, giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua phải được thực hiện đúng theo mẫu quy định (mẫu đính kèm theo thông tư này). Quan trọng hơn, nếu giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng “không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” thì hợp đồng đã ký giữa các bên sẽ “không được công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận” quyền sở hữu cho người mua.

Chính vì quy định không rõ ràng về “tuân thủ và theo đúng hợp đồng mẫu” là như thế nào, nên trong thực tế, khi thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan thẩm quyền, chủ đầu tư bị yêu cầu phải sửa hợp đồng sao cho từng chữ; cấu trúc, thứ tự từng điều khoản cũng phải theo đúng hợp đồng mẫu đã ban hành. Và như vậy, dù về nội dung, hợp đồng của chủ đầu tư đã tuân thủ các nguyên tắc xác lập trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng, nhưng vẫn bị từ chối đăng ký chỉ vì không đúng với từng chữ của hợp đồng mẫu hoặc thứ tự điều khoản có thay đổi.

Theo chúng tôi, việc diễn giải như trên là máy móc và bất hợp lý, gây nhiều phiền toái cho chủ đầu tư và người mua. Do đó, Bộ Xây dựng cần có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề này. Nếu ý kiến của Bộ đúng như cách hiểu trong ví dụ trên đây, thì hệ lụy pháp lý như phân tích dưới đây.

Hành chính hóa quan hệ dân sự

Lẽ dĩ nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà phải tuân thủ các nguyên tắc, quy định pháp luật, nhưng không đồng nghĩa hay cần thiết là phải đúng từng câu, từng chữ, theo thứ tự trong hợp đồng mẫu.

Việc bắt buộc phải sử dụng đúng từng chữ của hợp đồng mẫu như trên rõ ràng đã đi ngược lại với nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận - nguyên tắc cốt lõi trong giao dịch dân sự. Có thể nói, quy định bắt buộc sử dụng Hợp đồng mẫu đã “tước đoạt” quyền tự do thỏa thuận của các bên, gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của các bên.

Lấy ví dụ, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua có thể được giải quyết tại tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc tại trọng tài thương mại theo lựa chọn của các bên. Tuy nhiên, nếu áp dụng hợp đồng mẫu (Điều 18), các bên chỉ có thể lựa chọn tòa án làm cơ quan giải quyết tranh chấp.

Can thiệp quyền xét xử của tòa án

Theo Thông tư 03, hợp đồng đã ký giữa chủ đầu tư và người mua không đúng với quy định của hợp đồng mẫu sẽ không được công nhận (Điều 2.2). Như vậy, thỏa thuận của các bên (như giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại) mặc dù phù hợp với quy định của pháp luật (Luật Trọng tài thương mại), nhưng không tuân quy định của hợp đồng mẫu (giải quyết tranh chấp bằng tòa án) thì vẫn không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự, nếu hình thức và nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, thì hợp đồng đó có sẽ có giá trị pháp lý. Vậy, phải chăng Thông tư 03 có hiệu lực cao hơn Bộ luật Dân sự? Thêm vào đó, quy định trên của Bộ Xây dựng đã phần nào can thiệp vào thẩm quyền xét xử của Tòa án.

Rõ ràng, yêu cầu “tuân thủ đúng hợp đồng theo mẫu” mà không có sự giải thích rõ ràng từ Bộ Xây dựng đã khiến việc áp dụng trong thực tế gây nhiều khó khăn, phiền toái cho các bên. Ngoài ra, nếu cách diễn giải như đã đề cập trên đây là đúng với ý kiến của Bộ Xây dựng, thì các quy định đó đang trái với các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự.

Do đó, để đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của các bên, quy định của Thông tư 03 nên được hiểu là tuân thủ các quy tắc, nguyên tắc trong giao dịch mua  bán căn hộ chung cư, chứ không phải nhất thiết là tuân thủ theo đúng từng câu, từng chữ nêu trong hợp đồng mẫu.

Trần Thái Bình - Nguyễn Quang Đạo (LNT & Partners)