Không ít nhà phát triển bất động sản đang mạnh dạn đến các tỉnh để tìm kiếm cơ hội đầu tư và đã thành công. Để giải mã hiện tượng này, Phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế - tài chính TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia.

Xu hướng nào đón đầu bất động sản tỉnh lẻ?

Ông đánh giá ra sao về làn sóng đầu tư mới của các nhà phát triển bất động sản lớn hướng về các đô thị tỉnh lẻ, thay vì đầu tư vào những đô thị lớn đang ngày một ô nhiễm, quá tải hạ tầng như Hà Nội, TP.HCM?

Thị trường bất động sản các đô thị lớn, trung tâm như Hà Nội, TP.HCM đang có những biểu hiện chững lại sau một chu kỳ phát triển nóng. Nguyên nhân chính của sự chững lại này là do quá trình rà soát pháp lý, các chính sách nghiêm ngặt để thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Đặc biệt, các đô thị lớn hiện không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án, sự quá tải hạ tầng xã hội ngày một trầm trọng hơn, thậm chí, hằng ngày, cư dân phải chịu nhiều ảnh hưởng của ô nhiễm môi trường không khí, nước… Bối cảnh đó khiến một số nhà phát triển bất động sản mạnh dạn chuyển hướng về thị trường tỉnh lẻ, như Vingroup, FLC, CEO, Capital House…

Chiến lược này là điều tất yếu và đang giúp doanh nghiệp đa dạng được nguồn hàng, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng tiềm năng và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, phát triển được thương hiệu.

Trong thời gian tới, bất động sản tỉnh lẻ sẽ là kênh sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư, bởi những lý do như sau:

Thứ nhất, nhà phát triển bất động sản dễ dàng thực hiện các thủ tục hành chính và nhận được nhiều ưu đãi, cơ hội từ chính sách thu hút đầu tư.

Thứ hai, giá thuê đất, giá đền bù, giải phóng mặt bằng cũng rẻ hơn; nhà phát triển dễ dàng tiếp cận với những quỹ đất rộng lớn tại những khu vực đắc địa.

Thứ ba, đón đầu được xu thế đô thị hóa của các tỉnh.

Cuối cùng, thu nhập dân cư của các tỉnh lẻ hiện đã tốt hơn rất nhiều. Họ có xu hướng thích sống trong các đô thị tổng hợp, có đủ các điều kiện sống như ngoài chọn một nơi ở, phải có công viên, siêu thị, trường học, khu vui chơi giải trí, thể thao, khu ẩm thực, văn hóa… Các dự án đón đầu được xu hướng này chắc chắn sẽ có sự cạnh tranh tốt và thành công.

Hơn thế nữa, những nơi có khí hậu trong lành, nước, không khí an toàn, hạ tầng đồng bộ… có ý nghĩa quan trọng tác động đến giá cả và sự thanh khoản của dự án.

Theo tôi, các nhà phát triển bất động sản đầu tư vào tỉnh lẻ nên hướng tới phân khúc biệt thự, nhà liền kề và chung cư có giá ở mức độ vừa phải, nằm trong tổ hợp đô thị - xu hướng lựa chọn bền vững và hợp lý của khách hàng.

Theo quan sát và đánh giá của ông, hiện nay, xu hướng ở của khách hàng tại đô thị các tỉnh như thế nào?

Nhìn chung, xu hướng chọn nơi ở hoặc đầu tư phổ biến hiện nay là trong những khu đô thị xanh với công viên lõi cảnh quan có trong từng khu ở, mọi giác quan được hòa vào thiên nhiên trong lành, nơi mỗi góc đều là một khu vườn đẹp, nơi tận hưởng và trải nghiệm thiên nhiên với những dấu ấn màu sắc đặc biệt nhất.

Đây chắc chắn là xu hướng của hiện tại và tương lai. Hơn thế nữa, chỉ ở các tỉnh lẻ, nơi có điều kiện tự nhiên và điều kiện xã hội phù hợp, nhà phát triển mới có nhiều cơ hội và giải pháp để làm cho dự án trở nên xanh hơn, con người được sống gần gũi với thiên nhiên hơn, trải nghiệm cùng thiên nhiên và tận hưởng cuộc sống an lành. Trái lại, ở những đô thị lớn như Hà Nội, nơi đất đai khan hiếm, hạ tầng quá tải, ô nhiễm môi trường thường xuyên ở mức báo động… khó có đủ điều kiện để làm được điều này, hoặc chi phí sẽ rất tốn kém.

Buôn Ma Thuột có tiềm năng phát triển rất tốt

Để minh chứng cho cơ hội của bất động sản tỉnh lẻ, ông đánh giá ra sao về tiềm năng của thị trường bất động sản Buôn Ma Thuột, thành phố lớn nhất ở vùng Tây Nguyên và là đô thị miền núi có dân số đông nhất Việt Nam?

Buôn Ma Thuột có tiềm năng phát triển bất động sản rất tốt. Trước hết, trong cảm nhận của tôi, đây là một đô thị yên bình, nơi có cuộc sống an yên với những con người rất thân thiện, nhân văn. Đặc biệt, thành phố này không bị de dọa bởi biến đổi khí hậu, không khí sạch, luôn tạo cho ta cảm giác gần gũi với thiên nhiên.

Buôn Ma Thuột được định hướng trở thành đô thị trung tâm của vùng Tây Nguyên, đảm nhiệm chức năng đầu mối về thương mại, giao thông vận tải, giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, chuyển giao khoa học công nghệ của vùng.

Ở góc độ kinh tế - xã hội, Buôn Ma Thuột có hệ thống hạ tầng giao thông khá đồng bộ, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm ổn định, khoảng 13,5%. Và đặc biệt, Buôn Ma Thuột sở hữu nguồn cầu dồi dào khi đây là đô thị miền núi có dân số đông nhất Việt Nam, với gần 400.000 người. Trong đó, chủ yếu dân cư sống tại khu vực nội thành.

Thêm nữa, khu vực này có nhiều cảnh quan thiên nhiên hoang sơ, kết hợp nền văn hóa độc đáo mang đến tiềm năng to lớn để phát triển bất động sản theo hướng xanh - bền vững.

Tuy nhiên, nhìn tổng quát, hiện tại, thị trường bất động sản Buôn Ma Thuột vẫn đang ở dạng tiềm năng, khi phát triển sơ khai, khan hiếm những dự án cao cấp, có sự đồng bộ về quy hoạch, tiện ích và dịch vụ.

Các khu dân cư, khu đô thị tại thành phố đều có quy mô nhỏ và mới chỉ chú trọng “xây nhà” mà chưa có các tiện ích, dịch vụ đi kèm.

Mới đây, tại Buôn Ma Thuột đã xuất hiện một số dự án lớn như EcoCity Premia của Tập đoàn Capital House với kỳ vọng trở thành khu đô thị đồng bộ đầu tiên và đẳng cấp bậc nhất Tây Nguyên. Chúng ta cần nhiều hơn những khu đô thị đồng bộ như thế này để thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Ông có thể phân tích kỹ hơn, những khu đô thị đồng bộ có sự khác biệt và lợi ích gia tăng ra sao so với những dự án nhỏ lẻ, nhất là ở những thị trường mới như Buôn Ma Thuột?

Trước hết, một khu đô thị đồng bộ cần sở hữu vị trí vàng, đắc địa, tiếp giáp trục giao thông chính và kết nối tốt đến các hạ tầng quan trọng như sân bay, đường quốc lộ… Bên cạnh đó, khu đô thị đồng bộ cần kết nối thuận lợi với các tiện ích công cộng như trường học, công viên, bệnh viện, khách sạn, chợ, địa điểm tâm linh…

Các phân khu trong khu đô thị cũng cần phân chia bài bản, rõ ràng chức năng và tiện ích đi kèm, hướng đến sự thuận tiện cho khách hàng, như nhà phố, liền kề, công viên thể thao, hồ điều hòa, quảng trường và tuyến phố đi bộ… Hệ thống tiện ích nội khu cũng hết sức quan trọng, như sân tập golf, khu ẩm thực, spa…

Đặc biệt, một khu đô thị xanh - thông minh - nhân văn sẽ là lựa chọn phổ biến của các cư dân đô thị hiện đại. Đó là những dự án áp dụng được những ứng dụng công nghệ hiện đại trong việc đảm bảo an toàn, giám sát an ninh và quản lý tòa nhà. Đó là việc tạo lập được văn hóa sống xanh, văn minh, cộng đồng chân thành và nhân ái giữa những cư dân - chủ thể trung tâm của mọi khu đô thị.

Từ những phân tích trên, theo tôi, những khu đô thị đồng bộ có sức cạnh tranh vượt trội, nhiều khả năng tăng giá và có cơ sở thành công hơn so với những dự án đơn lẻ, nhất là khi phát triển tại những đô thị mới.

Đối với các sản phẩm cụ thể tại nơi đây, theo chuyên gia, nên được thiết kế theo phong cách nào để tạo điểm nhấn và thu hút khách hàng?

Theo tôi, các sản phẩm có thể được thiết kế theo nhiều phong cách khác nhau, có thể là kiến trúc tân cổ điển. Nhưng điều quan trọng nhất là phải làm sao hòa vào văn hóa sống và tinh hoa của văn hóa Tây Nguyên. Những giá trị văn hóa bản địa sẽ là chìa khóa làm nên thành công cho các dự án. Bởi lẽ, văn hóa mới là giá trị quan trọng nhất, là phần hồn của mỗi dự án bất động sản. Văn hóa bản địa hòa quyện vào văn hóa sống xanh là đặc trưng cần có trong những khu đô thị mới.