Mạnh bên bán nhưng trắng bên mua

Tháng 9 vừa qua, Tập đoàn Danh Khôi phát đi thông báo chào bán toàn bộ dự án mang tên Chung cư cao tầng Thuận An với tên thương mại là Square One có địa chỉ tại đường Nguyễn Văn Tiết, phường Lái Thiêu, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương. 

Theo Danh Khôi, dự án này đã có quyết định chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tháng 12/2021, đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Dự án với diện tích đất 4.504 m2, cao 33 tầng nổi và 2 tầng hầm với 523 căn hộ chung cư. Giá chào bán là 220 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, Tập đoàn Danh Khôi cũng đang chào bán dự án mang tên Aria Đà Nẵng tại đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. 

Dự án có quy mô 63.214 m2 gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 30 tầng; 2 tòa khách sạn cao 9 tầng và 28 căn biệt thự biển, 1 tầng hầm thông 2 tòa tháp căn hộ.

Tập đoàn Trần Anh Group cũng phát đi thông báo muốn chào bán 2 dự án tại Long An và TP.HCM. Cụ thể, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Tập đoàn Trần Anh Group cho biết muốn bán dự án 32 ha tại huyện Đức Hoà, tỉnh Long An. Đây là dự án nhà ở xã hội và nhà phố, biệt thự. Dự án đã có quy hoạch 1/500, giá bán hơn 200 tỷ đồng. Ngoài ra, một dự án nữa được doanh nghiệp này chào bán tại quận 7, TP.HCM với diện tích 2.000 m2, được duyệt xây dựng dự án nhà ở cao tầng. Giá bán 80 tỷ đồng. 

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hàng loạt chủ đầu tư chào bán dự án bất động sản. Đơn cử, mới đây, Công ty TNHH Nam Hải thông báo chào bán dự án rộng 27 ha tại phường Long Toàn. Dự án với gần 19 ha là đất ở, còn lại là đất cây xanh và giao thông. Giá bán được đưa ra là 495 tỷ đồng.

Tại tỉnh Đồng Nai, Công ty cổ phần Đầu tư Hoà Bình đang chào bán dự án Khu đô thị nông thôn với diện tích 14 ha tại trung thị trấn Gia Kiệm. Dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và các pháp lý xây dựng hạ tầng…, giá bán 450 tỷ đồng. 

Tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, Công ty cổ phần Bất động sản An Phú Sinh cũng đang kêu gọi chào bán dự án mang tên Khu dân cư An Phú Sinh, dự án với 14,7 ha, đã đủ pháp lý, tuy nhiên, chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính nên muốn chào bán dự án.

Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát cũng phát đi thông báo chào bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng rộng hơn 3 ha tại phường Phú Hài, TP Phan Thiết tỉnh Bình Thuận. Dự án được doanh nghiệp này chào bán giá hơn 300 tỷ đồng.

Ngoài ra, nhiều tập đoàn có lượng quỹ đất lớn như Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland… cũng có những thông báo chào bán quỹ đất tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An… thế nhưng, những ghi nhận của các giao dịch ở mức thành công lại không xuất hiện. 

Hoạt động chuyển nhượng dự án M&A đang bị ách tắc

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thực ra, việc doanh nghiệp chào bán dự án có 2 dạng. Một là, doanh nghiệp không muốn thực hiện dự án, muốn sang nhượng tập trung vào phát triển dự án khác phù hợp với kế hoạch phát triển của doanh nghiệp. Hai là, doanh nghiệp bị áp lực tài chính, muốn bán dự án để thu dòng vốn về thanh toán công nợ và tập trung vào việc triển khai kế hoạch phát triển dự án khác phù hợp với yếu tố thị trường.

Cũng theo ông Thắng, trong năm 2024, nhiều thông tin về M&A của các doanh nghiệp địa ốc được công bố, nhưng thực tế các giao dịch này đến từ việc góp vốn cùng thực hiện dự án, chứ không phải đến từ các thương vụ “mua đứt” dự án.

Số liệu mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 11 tháng năm 2024, TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng theo hình thức M&A.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tình trạng không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng trong 11 tháng qua đã cho thấy hoạt động chuyển nhượng dự án M&A đang bị ách tắc, mà đây là nhu cầu thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư chuyển nhượng để tái cơ cấu đầu tư nên rất cần bán, chuyển nhượng dự án để vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền và đây cũng là quyền của doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh; chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh.

Theo ông Châu, quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020, nên việc khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án” dẫn đến hạn chế quyền chuyển nhượng dự án M&A của chủ đầu tư chuyển nhượng là chưa hợp lý và chưa sát thực tiễn. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp là bên nhận chuyển nhượng thường rất có năng lực, nhất là năng lực tài chính nên có điều kiện để kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng, mà điều quan trọng nhất là bên nhận chuyển nhượng giúp tái khởi động lại dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị trùm mền, ngừng triển khai để không lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp cũng là nguồn lực của nền kinh tế và của xã hội.

Theo ông Châu, nguyên nhân dẫn tới tình trạng ách tắc hoạt động chuyển nhượng dự án M&A trong 11 tháng qua là do trước đây tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng và do hiện nay, khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất.

Cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Tuy nhiên, hiện nay các dự án được chào bán đều chưa hoàn thành những điều mà luật quy định, bởi nếu doanh nghiệp hoàn thành những quy định này thì họ sẽ bán triển khai xây dựng và bán hàng hình thành trong tương lai chứa không phải bán quỹ đất dự án.

“Tôi nhận thấy, quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa thật đồng bộ với quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định nguyên tắc rất chặt chẽ, theo đó. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng bao gồm nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai”, ông Châu cho biết.

Cũng theo ông Châu, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước 1 lần trừ trường hợp điều chỉnh dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cần quy định chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản phải kế thừa nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và việc này không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Do vậy, ông Châu nhận thấy, rất cần thiết tháo gỡ điểm nghẽn về hoạt động chuyển nhượng dự án M&A để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông ách tắc cho hoạt động chuyển nhượng dự án, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.