Mô hình đầu tư mới

Áp lực dòng vốn khiến cho doanh nghiệp địa ốc phải xoay xở kiếm tìm nguồn vốn mới. Cách đây không lâu, tỷ phú Phạm Nhật Vượng công bố thành lập Công ty cổ phần Quản lý và Đầu tư bất động sản VMI (VMI) có vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, với mục đích đầu tư một số lượng nhất định bất động sản của Vinhomes, sau đó chia mỗi bất động sản ra 50 phần để khách hàng có thể tham gia từng phần, đã khiến dư luận quan tâm tới hoạt động đầu tư này.

Hầu hết ý kiến đều cho rằng, mô hình hoạt động của VMI giống như một hình thức mua chung bất động sản dạng chia nhỏ như Houze Invest, Infina, Moonka, Sunshine Finance… Trên các nền tảng này, mỗi nhà đầu tư có thể góp vốn từ vài triệu, vài chục triệu hoặc vài trăm triệu đồng cho một sản phẩm bất động sản được chia nhỏ.

Khi đó, người góp vốn sẽ nhận được các chứng chỉ đầu tư, có thể nắm giữ đến khi đáo hạn để nhận lại vốn và lãi theo tỷ suất lợi nhuận đã được cam kết ban đầu. Hoặc nhà đầu tư có thể sang nhượng lại các chứng chỉ đầu tư mình đang sở hữu cho nhà đầu tư khác, thông qua ứng dụng do đơn vị kinh doanh cung cấp.

Thực ra, hình thức chia nhỏ bất động sản để các nhà đầu tư thứ cấp tham gia đầu tư như công bố của VMI hay cách một số doanh nghiệp đã thực hiện có nét tương đồng với mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trên thế giới.

Một báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cho biết, REIT là mô hình quỹ đầu tư chuyên biệt cho bất động sản, hình thành trên thị trường Mỹ từ những năm 1960, sau đó dần phổ biến ra toàn cầu. Sản phẩm đầu tư này hướng tới huy động nguồn tiền hợp pháp từ các cá nhân để đầu tư những tài sản có giá trị lớn. Theo quy định, REIT thường phải trả cổ tức ít nhất 90% thu nhập chịu thuế mỗi năm và dần trở thành lựa chọn yêu thích của các nhà đầu tư muốn có nguồn thu nhập ổn định.

Tại Việt Nam, các sản phẩm đầu tư tương tự còn khiêm tốn. Trên sàn chứng khoán, hiện chỉ mới có Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam, thuộc Công ty cổ phần Quản lý quỹ kỹ thương, hoạt động với số vốn điều lệ 50 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư của quỹ này cũng không mấy khả quan. Báo cáo hoạt động quý III/2022 của quỹ này cho biết, thu nhập từ hoạt động đầu tư trong quý đạt hơn 246 triệu đồng. Trong đó, thu nhập từ cổ tức, trái tức được nhận là hơn 179 triệu đồng, còn lại hơn 67 triệu đồng là lãi thu được từ hoạt động đầu tư.

Với việc chi phí đầu tư ghi nhận đến 355 triệu đồng, thu nhập ròng từ hoạt động đầu tư của quỹ trong quý âm hơn 2,2 tỷ đồng.

Trong khi quỹ duy nhất niêm yết trên sàn chứng khoán hoạt động không nổi bật, thì các nhà đầu tư ngoại xem đây là mô hình có nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam. “Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital...”, VARs cho biết thêm.

Kênh tiếp vốn tiềm năng?

Ủng hộ mô hình chia nhỏ bất động sản để huy động vốn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dự báo, nếu đảm bảo được yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn. Theo ông Châu, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng chứng khoán hóa bất động sản. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token để tiến hành giao dịch gọi vốn.

“Bên cạnh việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, nhà đầu tư có thể bán các Token này để gây quỹ phát triển dự án”, ông Châu nói và cho rằng, thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, khi thực hiện mã hóa tài sản theo phương thức chứng khoán hóa này, các doanh nghiệp sẽ huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư để hoàn tất việc xây dựng dự án.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, đây là một thị trường tiềm năng. Nhìn ở góc độ đầu tư, thay vì mua cả một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền..., nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Ngoài ra, do còn thiếu quy định pháp luật nên nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro nhất định.

“Hơn nữa, nhà đầu tư muốn kiểm tra tính pháp lý của dự án cũng không phải dễ dàng. Do đó, để minh bạch hóa thông tin, các sản phẩm đầu tư theo mô hình này cần được số hóa để đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua”, ông Đính nói.