Sáng nay (22/9), Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội phối hợp với báo Kinh tế & Đô thị tổ chức Hội thảo khoa học “Cộng đồng kinh tế ASEAN và tác động tới phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội”.Theo các nhà nghiên cứu, AEC hình thành sẽ tác động đến nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội của Hà Nội, trong đó có thị trường bất động sản (BĐS).

Theo PGS.TS Vũ Thị Minh, sau khi AEC hình thành, thị trường BĐS Hà Nội sẽ là một trong những điểm đến thu hút nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài ở một số phân khúc thị trường.

Trước hết, AEC góp phần thu hút vốn FDI nội khối vào lĩnh vực BĐS Hà Nội, đồng thời cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS Hà Nội tìm kiếm cơ hội đầu tư sang các nước khác.

“Do mức độ hấp dẫn của sự non trẻ, sẽ có thêm các nhà đầu tư nước ngoài từ các nước ASEAN tiếp tục tham gia thị trường BĐS Hà Nội ở các phân khúc thị trường khác nhau, từ văn phòng cho thuê, nhà ở, đất nền, khu đô thị, căn hộ thương mại và có thể là cả phân khúc nhà ở xã hội. Xem xét và so sánh lợi tức cho thuê hoặc tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư vào BĐS ở Việt Nam với các nước trong khu vực cho thấy thị trường BĐS Việt Nam là khá hấp dẫn. Cụ thể, lợi nhuận cho thuê tại Việt Nam là khoảng 6%, trong khi ở Singapore chỉ đạt mức 3,9%”, PGS. TS. Nguyễn Thị Minh nói.

Bên cạnh đó, theo Ths Nguyễn Thanh Lân (Đại học Kinh tế Quốc dân), vốn FDI trong khối ASEAN vào Hà Nội và Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ các nước đối tác truyền thống như Singapore, Malaysia và Thái Lan và thôgn qua con đường M&A. Trong vài năm gần đây, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS diễn ra khá sôi động với nhiều thương vụ có giá trị lớn và sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài đến từ Châu Á, nội khối ASEAN. Phân khúc BĐS chủ đạo của các thương vụ M&A là dự án nhà ở , trung tâm thương mại, bán lẻ và khách sạn.

Theo phân tích của hai tác giả trên, thị trường bất động sản Hà Nội có nhiều ưu điểm, song cũng có nhiều nhược điểm như non trẻ, quy mô, giá trị, cấp độ phát triển thấp hơn so với một số quốc gia ASEAN khác;  Tiềm lực tài chính, tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp BĐS còn hạn chế; - Giá trị đóng góp của BĐS còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng; - Nguồn vốn chưa đa dạng, phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng, thiếu hụt các kênh huy động vốn; - Lãi suất trong khoản vay tài trợ cho BĐS còn quá cao so với các nước trong khu vực, Tồn kho BĐS, nợ xấu là BĐS vẫn hiện hữu; Mức giá nhà ở quá cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân sống tại Hà Nội; Thông tin thị trường thiếu minh bạch, dự báo thiếu sự nhất quán và mức độ tin cậy thấp...

Chính vì vậy, dù nhận định thị trường BDS Hà Nội có nhiều cơ hội phát triển và thu hút vốn FDI, song PGS.TS Minh vẫn cảnh báo, khả năng thu hút dòng vốn  FDI của thị trường của Hà Nội là chưa rõ và  chịu áp lực cạnh tranh thu hút vốn ngoại từ các địa phươngkhác (đặc biệt là TP Hồ Chí Minh). Ngoài ra, hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS tái diễn, làm cho thị trường phát triển méo mó, gây ra cơn sốt cục bộ. Chưa kể, hội nhập cũng làm gia tăng sức ép trong việc chuẩn hóa các dịch vụ môi giới, tư vấn BĐS của các doanh nghiệp hoạt động tại Hà Nội.  

Về hoạt động M&A trong thị trường bất động sản, hai tác giải nhận định, trong thời gian tới, triển vọng M&A trong lĩnh vực BĐS địa bàn Hà Nội và Việt Nam có nhiều tiềm năng để phát triển do mức độ hấp dẫn hơn so với một số quốc gia trong khối ASEAN. Đa số các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá Việt Nam có mức độ hấp dẫn đầu tư hơn và hơn nhiều so với Lào và Capuchia, tương đương với các nước Thái Lan, Indonesia và Myanma.

Hơn nữa, trong khối ASEAN, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng rất tích cực tìm kiếm các cơ hội đầu tư trực tiếp sang Lào và Campuchia.   Gần đây, Myanmar và Indonexia cũng là các thị trường nhiều tiềm năng, rộng mở với doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường BĐS Hà Nội có thể “nóng” hơn sau khi AEC thành lập, theo PGS.TS Vũ Thị Minh là  AEC góp phần gia tăng cầu BĐS nhà ở của người ASEAN đến làm việc tại Hà Nội, góp phần giải quyết lượng BĐS nhà ở tồn kho tại các phân khúc trung và cao cấp, nâng tỉ lệ hấp thụ hàng hóa nhà ở và tính thanh khoản của thị trường này.  So sánh với các nước khác trong AEC thì quyền sở hữu BĐS để ở cho người nước ngoài tại Việt Nam là khá cởi mở, thời gian sở hữu tương đối phù hợp.

                          Quyền sở hữu BĐS của người nước ngoài ở một số quốc gia ASEAN

Nguyên nhân nữa thúc đẩy thị trường BĐS Hà Nội khi AEC hình thành là hoạt động tự do hàng hóa, dịch vụ gia tăng. Do đó, các công ty bán lẻ và các công ty dịch vụ nước ngoài sẽ cần nhiều mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê hơn.    

Sau cùng, phân khúc thị trường BĐS là các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng có nhiều cơ hội lấp đầy khi AEC hình thành. Hiện tại Hà Nội có10 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 2.000 ha (FPT secureties, 2015). Khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp Nhật Bản, Trung Quốc và Đài Loan và tỷ lệ lấp đầy trung bình ở tất cả các KCN chỉ ở mức 68%.

Do đó, khi AEC đi vào hoạt động, các chuyên gia khuyến cáo, Hà Nội cần có những định hướng và giải pháp để thu hút các doanh nghiệp sản xuất từ AEC nhằm thúc đẩy thị trường BĐS khu công nghiệp và tận dụng các lợi thế trong phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ, các ngành công nghệ cao.