Nhận xét quy định điều tiết thị trường bất động sản tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo) chậm, bị động, đại biểu Quốc hội đề nghị cần có chính sách điều tiết thị trường này một cách chủ động.

Xóa bỏ tư duy không buôn gì lãi bằng buôn đất

Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) nhấn mạnh, cử tri yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này phải làm sao để "xóa bỏ tư duy không buôn gì lãi bằng buôn đất”, phải "làm sao để người nghèo không nghèo thêm vì bất động sản" và cần  "làm sao để các thế hệ sau không trở nên vô vọng với ước mơ có được một ngôi nhà để ở”. 

Điều này phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định tại điều 8 của Dự thảo, song ông Khải cho rằng chính sách ở điều này còn mỏng, chưa đúng tầm.

Khoản 5 điều này quy định Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Vị đại biểu Hà Nam nhấn mạnh, quy định như vậy là chậm, là bị động, đặc biệt là trong bối cảnh chính sách thường đi sau biến động của thị trường và có độ trễ nhất định, như vậy sẽ có những hậu quả khó lường.

Lấy ví dụ về sự chủ động, ông Khải nêu, để thị trường bất động sản phát triển bền vững và đại đa số người dân có một mái nhà tương xứng với cống hiến xã hội của họ, Singapore đã dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản.

Cụ thể là đánh thuế lũy tiến bất động sản, mua căn nhà thứ 2 phải trả thuế 7% giá trị bất động sản, 10% cho căn thứ 3. Nếu mua và bán bất động sản ngay trong năm đầu tiên mua thì phải đóng thuế 16% giá trị căn nhà, bán vào năm thứ hai so với năm mua đóng thuế 12%, năm thứ ba là 8%, năm thứ 4 đóng 4%, sau 4 năm còn 0%; 4 năm đầu hạn chế giao dịch.

Càng mua nhiều bất động sản, mức được vay ngân hàng càng thấp. Vay mua căn nhà thứ nhất được vay 80%, căn thứ 2 còn 60%, thứ 3 là 40%. Ngân hàng nào tìm cách lách luật để thực hiện sai sẽ bị chính phủ phạt rất nặng hoặc rút giấy phép hoạt động, lãnh đạo sẽ phải đối diện với hình phạt rất nặng ở tất cả các cấp ký phê duyệt (bất kể có phải do làm theo chỉ đạo cấp trên hay không cũng đều sẽ lãnh hình phạt cá nhân rất nặng).

Sau khi chính phủ Singapore áp dụng các chính sách trên được vài năm, giá bất động sản toàn Singapore được kiểm soát, không ngừng giảm ở tất cả các phân khúc. Hầu hết người dân đã có thể sở hữu mái nhà của riêng mình, ông Khải cho hay.

Từ kinh nghiệm này, ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, bổ sung nhằm thể chế hóa đầy đủ, toàn diện hơn chủ trương của Đảng trong việc cơ cấu lại thị trường bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản một cách chủ động thông qua việc luật hóa các chính sách của Nhà nước tại Điều 8 của Dự thảo.

Bất cập thanh toán mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là vấn đề được đại biểu quan tâm tại phiên thảo luận.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên), Phó chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội góp ý, về thanh toán mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 26, quy định bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa được cấp quyền sử dụng đất, giá trị hợp đồng được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo đại biểu Thành như vậy là bất cập, vì theo Luật Đất đai người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ, nên ở đây là câu chuyện “con gà, quả trứng”, vì thực tế nhiều khách hàng mua nhà cũng chây ì việc nộp 5% cuối cùng, do chưa có nhu cầu sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Để đảm bảo công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia, ông Thành đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định này, thành bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối thì người mua nộp vào tài khoản phong toả của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được giấy chứng nhận đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua.

Đồng thời, ông Thành đề nghị rà soát, xem xét sửa đổi quy định đồng bộ giữa quy định của luật này với Luật Đất đai.

Liên quan tới bảo lãnh bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự luật quy định chủ đầu tư khi bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực chấp thuận, cấp bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua giá trị bất động sản.

Đại biểu Thành đánh giá quy định này chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, nhưng ông còn băn khoăn về khoản phí bảo lãnh ngân hàng, 2% giá trị hợp đồng, là khoản thu lớn. “Ngân hàng thu khoản phí này, không phải chịu rủi ro, vì chi phí này do người mua chịu”, ông Thành nhìn nhận và đề nghị điều chỉnh theo hướng bảo lãnh ngân hàng được cung cấp theo nhu cầu của người mua. Tức là, nếu người mua yêu cầu, chủ đầu tư sẽ cung cấp bảo lãnh ngân hàng.