Chúng ta đã nhận thấy có cả mặt tích cực trong cơ chế đấu giá, nhưng đi đôi với đó vẫn còn nhiều khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở để nhà đầu tư lợi dụng. Vì sao giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm?

Các doanh nghiệp đã trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm trung bình tăng gấp hơn 7 lần so với mức giá khởi điểm, cao nhất là gấp 8,3 lần. Tại sao có tình trạng này?

Nguyên nhân là cơ chế để thực hiện nguyên tắc theo điều 120, Luật Đất đai quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.

Trong giai đoạn 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm, nhưng ở TP.HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp.

Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên 2 tổng quan trọng. Thứ nhất là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, thứ hai là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Quy định pháp luật dự trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ, giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn, nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150 triệu - 200 triệu/m2.

Phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật.

Thực tế, nói TP.CM áp dụng đúng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 là do đang áp dụng điều 40 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này được cho rằng không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm một dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.

Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Hiện các nước thường áp dụng phương thức đấu giá giống theo điều 42, 43 Luật Đấu giá tài sản của Việt Nam khi đấu giá tài sản là bất động sản để phát triển dự án, tức là đấu giá theo bỏ phiếu khi nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn. Ai bỏ cao giá nhất thì trúng đấu giá.

Điều 42, Luật Đấu giá tài sản cũng ghi rõ trường hợp bỏ phiếu gián tiếp, gửi qua bưu điện bỏ phiếu, ai trả giá cao nhất là thắng không như đấu giá trực tiếp bằng miệng, so kè tới 140-170 lần để đấu giá.

Chúng tôi đã có đề xuất điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện.