Người giàu cũng khóc trước cơn sốt giá

Thị trường bất động sản TP.HCM gần đây không ngừng chứng kiến những cơn sốt giá ở hầu khắp các phân khúc. Việc giá nhà đất “nhảy múa” không chỉ khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời, mà ngay cả với các doanh nghiệp, giới đầu tư máu mặt cũng phải khóc ròng.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, biến động về giá bất động sản tại TP.HCM diễn ra mạnh nhất không thuộc về các quận trung tâm, mà ở các quận, huyện vùng ven, đặc biệt là các quận gần trung tâm, có kết nối hạ tầng giao thông tốt.

Đơn cử, tại quận Thủ Đức, khu vực lâu nay có sự bão hòa về giá, nhưng gần đây bất ngờ dậy sóng, giá tăng đột biến. Gần đây, giới địa ốc đang xôn xao về một khu đất có diện tích khoảng 11.500 m2, nằm trên trục đường Võ Văn Ngân, sẽ hình thành 2 block căn hộ cao 30 tầng với gần 2.000 căn, khi bán ra có thể sẽ lập đỉnh mới chưa từng có với các dự án căn hộ.

Thực tế giao dịch của dự án này thế nào chưa rõ, song với sự đồn thổi trên đã tạo ra biến động mạnh về tâm lý của giới đầu tư địa ốc.

Cách đó không xa là Dự án Moonlight, do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, có giá bán ban đầu từ 55 - 70 triệu đồng/m2, hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp quanh mức 100 - 150 triệu đồng/m2. Tại Dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như năm 2017, giá giao dịch chỉ quanh mức 20 - 22 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã tăng lên mức 40 - 50 triệu đồng/m2.

Ngay kế bên, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú, do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, bán cách đây 3 năm có giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2, nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp có mức giá tăng gấp đôi.

Hay dọc đường Mai Chí Thọ (quận 2), cách đây vài năm, các dự án căn hộ có giá bán trung bình chỉ từ 30 - 40 triệu đồng/m2, nay các dự án mới đều công bố mức giá bán thấp nhất là 70 triệu đồng/m2. Có thể nói, đây là giai đoạn thị trường bất động sản TP.HCM đạt kỷ lục trong lịch sử về sự tăng giá.

Các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm tiền sử dụng đất, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư, thậm chí cả những chi phí “không tên” cũng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Giá ảo hay không?

Nhiều nhà đầu tư nhận định đây là thời cơ và đã kiếm được không ít lợi nhuận nhờ tận dụng tốt cơ hội.

Song, cũng có nhiều nhà đầu tư phải khóc ròng trước cơn sốt giá, khi đoán sai đỉnh của cơn sốt, bán ra rồi không mua lại được, hoặc mua lại chính khu đất mình bán trước đó với giá cao hơn.

Không chỉ với các nhà đầu tư, người mua nhà, mà ngay cả với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng không lường được thị trường thời gian qua. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc, chủ đầu tư một dự án tại quận 9 cho biết, doanh nghiệp vừa mở bán xong dự án, thì chỉ một thời gian ngắn sau, giá trên thị trường thứ cấp đã được đẩy tăng lên tới 50%.

"Đành rằng, trong đầu tư khó nói trước, nhưng giá như lúc đó đừng mở bán vội, mà để đến bây giờ mới bán thì lời gấp đôi", vị giám đốc này tiếc rẻ và cho biết, mới đây, ông tìm khắp nơi tại quận 9 để mua đất đầu tư dự án nhưng không được, vì quỹ đất hầu như không còn, hoặc nếu còn thì giá đã cao chót vót, không thể mua nổi.

Nhận định về câu chuyện tăng giá bất động sản gần đây liệu có ảo hay không, các chuyên gia và doanh nghiệp đều có chung nhận định, không loại trừ có một số dự án, một số khu vực bị “thổi giá”, nhưng về cơ bản, sự tăng giá của thị trường thời gian qua là bình thường.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng:  “Giá bất động sản thời gian qua tăng, chủ yếu tập trung ở các quận có độ nhạy về chính sách như khu Đông TP.HCM. Điều này cũng hết sức bình thường với một khu vực được dồn lực phát triển”.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nguyên lý của thị trường là khi cầu nhiều, cung ít thì giá cả sẽ tăng cao. Những năm gần đây, thị trường thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền 1-2 tỷ đồng/căn, với tình hình này thì phân khúc bình dân sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều đó có nghĩa, người mua ở thực sẽ ngày càng khó sở hữu nhà đất. Đó là bất ổn cho thị trường vì mục tiêu cuối cùng của bất động sản là giải quyết được bài toán an cư cho người dân.

"Các thủ tục pháp lý khó khăn khiến nguồn cung cho thị trường địa ốc giảm đi. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn tăng lên. Rõ ràng, nếu cung không đáp ứng đủ cầu thì bất ổn sẽ gia tăng. Điều này còn tác động đến việc xảy ra sốt cục bộ ở một số nơi", ông Phúc nhấn mạnh.