Ngân hàng chùn tay

Nhu cầu vay vốn mua nhà của khách hàng luôn tăng bên cạnh sự “khát” vốn của các chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, do đã có bài học về nợ xấu khi đẩy mạnh cho vay bất động sản trong thời gian qua, nên phía ngân hàng hiện khá thận trọng đẩy vốn cho vay lĩnh vực này… 

Tại Techcombank, cuối năm 2017, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu đạt 12,68%, cao hơn mức 9% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ trái phiếu đặc biệt VAMC là 0 đồng. Sau giai đoạn làm sạch bảng cân đối tài sản, Techcombank đang đối mặt với rủi ro khi có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản khá cao. 

Trong 5 năm gần đây, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Techcombank đã phình to nhanh chóng, đạt đỉnh vào năm 2016 với dư nợ 24.182 tỷ đồng, gấp 6,6 lần năm 2012, chiếm 17% tổng dư nợ của Ngân hàng. Đó cũng chính là lý do khiến Techcombank thận trọng cho vay trong quý đầu năm 2018. Kết thúc 3 tháng đầu năm, tín dụng của Ngân hàng tăng trưởng ở mức khá khiêm tốn - 1,93% (thấp hơn so với mức tăng trưởng trung bình của toàn hệ thống là 3,5%). 

Trong khi đó, dư nợ cho vay mua nhà tại những ngân hàng có chủ trương tập trung vào phân khúc này vẫn gia tăng mạnh. Tại ACB, dư nợ tín dụng mua nhà đã có mức tăng trưởng tốt trong năm 2017, khi chiếm khoảng 30% tổng dư nợ của khối khách hàng cá nhân, chiếm khoảng 55% trong tổng dư nợ. Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với mua nhà năm nay, theo đánh giá của ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc ACB, sẽ khả quan và nhu cầu chỉ cao hơn chút đỉnh so với năm 2017. 

Theo NHNN, kinh tế vĩ mô ổn định và GDP tăng trưởng mạnh tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản năm nay, đã phần nào tác động lên tăng trưởng đối với dư nợ tín dụng nhà, đất. Điều đó đòi hỏi phải có biện pháp kiểm soát để hạn chế rủi ro nợ xấu.

Mới đây, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng đã có văn bản chỉ đạo các tổ chức tín dụng, khi cho vay tín dụng bất động sản phải kiểm soát chặt chẽ và tập trung vào những phân khúc bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, tránh dồn tín dụng và kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực tăng trưởng nóng. 

Đó cũng là lý do để NHNN ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi một số quy định của Thông tư 36/2014/TT-NHNN khi giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống còn 45% áp dụng đầu năm 2018 và có lộ trình giảm xuống 40% đầu năm 2019, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 200%.

Thời điểm nhạy cảm

Mặc dù ngân hàng đã từng rút ra bài học kinh nghiệm về nợ xấu bất động sản tăng, song theo các chuyên gia tài chính - kinh tế, cuộc chạy đua chiếm lĩnh thị phần và tham vọng đạt mục tiêu lợi nhuận đã khiến nhiều ngân hàng bước qua ranh giới an toàn trong cho vay ở lĩnh vực này. Nỗi lo về bong bóng bất động sản như 10 năm trước vừa được giới chuyên gia đề cập tại Diễn đàn với chủ đề “Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách”. 

Tại diễn đàn trên, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, Việt Nam hiện có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Theo đó, giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. 

Từ năm 2011 đến 2013, thị trường bất động sản nằm ở đáy khủng hoảng, năm 2014 phục hồi, năm 2015 - 2017 bắt đầu tăng trưởng. Năm 2018 được hy vọng không trở lại vòng quay của thị trường, nhưng theo các chuyên gia tài chính - kinh tế, đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm với các nhà đầu tư khi quyết định nên mua hay không. Trong khi đó, không chỉ căn hộ, mà cơn sốt đất nền đang diễn ra trên cả nước khiến nguy cơ về “bong bóng” bất động sản được cảnh báo liên tục.  

TS. Bùi Quang Tín (Đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng, trong thời điểm hiện nay, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, cân nhắc đến dòng tiền, nếu có một thì đầu tư một vì thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi mà có lúc sẽ đảo chiều. Nếu thị trường đi xuống, những ai đi vay ngân hàng để đầu tư sẽ lâm vào cảnh khuynh gia bại sản giống như cách đây 10 năm. 

Tuy nhiên, theo TS. Tín, có một điểm khác nữa của thị trường hiện nay so với thời điểm 2007 là dòng tín dụng chảy vào bất động sản bị “siết” rất chặt. Năm 2017, tăng trưởng tín dụng là 18,17%, thì năm nay “siết” còn 17%. Hơn nữa, hệ số rủi ro khi ngân hàng cho vay trong bất động sản đã tăng từ 150% lên 250% sẽ tác động đến chỉ số an toàn vốn của các ngân hàng. Vì thế, các ngân hàng sẽ thận trọng khi cho vay các dự án bất động sản.

TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, lo ngại trên là không thừa, bởi thực tế, sự thất thường của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”.