Lo tác động tiêu cực

Trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cuối tuần qua, Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, trong đó quy định rõ về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng, nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định của Luật.

Sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư. Trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư, thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Quy định trên đã vấp phải nhiều phản ứng từ dư luận xã hội thời gian qua. Tại báo cáo phản biện xã hội với Dự thảo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu không xử lý tốt, sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. Lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân là chưa phù hợp.

Tại báo cáo đánh giá tác động chính sách, cơ quan soạn thảo Dự án luật cho rằng, nếu giữ nguyên quy định hiện hành, người mua nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài thì tác động tiêu cực lớn. Còn bổ sung quy định sở hữu nhà chung cư, về quyền cơ bản của công dân vẫn đảm bảo phù hợp với quy định của Hiến pháp, quyền tài sản vẫn được bảo vệ. “Đề xuất này cũng sẽ không dẫn đến việc người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ”, cơ quan soạn thảo quả quyết.

Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội có cả các ý kiến tán thành và không tán thành với đề xuất mới nêu trên. Các ý kiến không tán thành cho rằng, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay vì mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Trên cơ sở nghiên cứu, lấy ý kiến, tham vấn chính sách, loại ý kiến này cho rằng, việc thiết kế chính sách cần phải khắc phục trúng và đúng bất cập của Luật Nhà ở hiện hành, trong đó có nguyên nhân cơ bản từ sự không đồng thuận của người dân trong việc di dời đối với các nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng dẫn đến vướng mắc trong công tác triển khai.

Vì vậy, không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà bổ sung quy định về một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhằm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng.

“Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến này”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết.

Vấn đề rất nhạy cảm, cần đánh giá thận trọng

Nhấn mạnh rằng, quy định mới về sở hữu nhà chung cư là vấn đề thời gian qua được báo chí, dư luận rất quan tâm, Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị, Ban Soạn thảo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần đánh giá tác động kỹ hơn.

“Căn hộ chung cư là sở hữu tư nhân và quyền này được pháp luật bảo hộ, chỉ trong trường hợp thật cần thiết thì Nhà nước mới trưng mua, trưng dụng và có bồi thường. Quy định tại Dự thảo chưa chặt chẽ về pháp lý, trong khi ở Hà Nội và TP.HCM, đối tượng chịu tác động quá lớn, nên cần đánh giá tác động thêm”, ông Cường nêu quan điểm.

Tham gia thẩm tra, Thường trực Ủy ban Kinh tế  của Quốc hội đề nghị nghiên cứu theo hướng quy định rõ các loại hình chung cư được xây dựng trên đất có thời hạn và đất sử dụng ổn định lâu dài và thiết kế rõ phương án xử lý quyền sử dụng đất tương ứng với từng loại hình.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu quan điểm, nhà chung cư sở hữu có thời hạn thì giá sẽ rẻ hơn, còn nhà sở hữu vĩnh viễn thì giá cao hơn, như thế vẫn có hai lựa chọn cho người mua.

“Cơ chế đó có thể nghiên cứu để giải quyết vấn đề này. Không làm rõ thì tâm lý của nhân dân là lo quyền sở hữu, vì đó vừa là tài sản, vừa là chỗ ở. Nếu quy định không rõ, chỉ quy định sở hữu có thời hạn thì sẽ vướng”, ông Thanh nói.

Đồng tình, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội Nguyễn Phú Cường cho rằng, phải xem lại quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. “Nhà dưới đất thì được sở hữu không thời hạn, nhà chung cư có thời hạn thì cần xem lại. Nếu không, e là toàn dân sẽ phản ứng chính sách này”, ông Cường góp ý.

Tham gia thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng, rất nhạy cảm, được cử tri rất quan tâm và đang có ý kiến rất khác nhau. “Bản thân Chính phủ - cơ quan trình dự án luật - đến phút cuối vẫn còn hai phương án (bổ sung quy định mới và giữ nguyên như hiện hành - PV), sau đó mới là một phương án”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Một trong những lý do cần bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Trưởng ban soạn thảo, là vì mục tiêu bảo vệ sức khoẻ, tính mạng của nhân dân khi công trình mất an toàn.

“Tinh thần là vướng cái gì, vì sao vướng, vướng ở đâu thì sửa ở đó, vướng mắc trong cải tạo xây dựng lại nhà chung cư có phải do quy định về sở hữu hay không? Phải bắt đúng bệnh để có đối sách phù hợp. Đề nghị Chính phủ, Ban Soạn thảo, các cơ quan của Quốc hội lắng nghe nhau và lắng nghe kỹ lưỡng hơn để xem xét vấn đề này”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định lưu ý, qua thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản đề nghị không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương với 196 điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở hiện hành. Qua xem xét, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ năm, thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023).