Doanh số bán nhà không như kỳ vọng

Vào cuối tháng 8, Chính phủ Trung Quốc công bố một loạt biện pháp nhằm giảm gánh nặng chi phí mua nhà cho người dân, bao gồm việc hạ lãi suất và giảm tỷ lệ trả trước đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, theo South China Morning Post, các giải pháp kích cầu này vẫn chưa thể xoay chuyển hoàn toàn tâm lý e dè của thị trường.

Giờ đây, tầm quan trọng của ngành bất động sản đã được nâng lên khi đây sẽ là một “cứu cánh” cho tình trạng bất ổn của nền kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên, việc doanh số bán nhà tháng 9/2023 suy giảm và giá nhà dự kiến tiếp tục đi xuống đang là thực tế mà chính phủ nước này phải đối mặt.

Theo dữ liệu tháng 9 của Hệ thống Chỉ số Bất động sản Trung Quốc (CREIS), 100 nhà phát triển địa ốc hàng đầu có doanh số bán nhà là 484,5 tỷ nhân dân tệ (khoảng 67,3 tỷ USD). Con số này tăng 24,8% so với tháng 8, nhưng vẫn giảm tới 24% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn xét trong 9 tháng đầu năm nay, doanh thu bán nhà rơi vào khoảng 4,85 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 665 tỷ USD), giảm 10,3% so với cùng kỳ năm trước.

“Sự cải thiện trong doanh số bán nhà vẫn còn khá khiêm tốn. Chúng tôi kỳ vọng chính phủ Trung Quốc sẽ có thêm nhiều biện pháp hỗ trợ thị trường trong vài tháng tới”, Ngân hàng UBS nhận định.

Tại Thượng Hải, khoảng 17.000 căn nhà đã được đổi chủ từ ngày 1/9 đến ngày 28/9, tăng 21,4% so với con số 14.000 căn được ghi nhận trong tháng trước. Dẫu vậy, các nhà môi giới bất động sản cho biết khối lượng giao dịch này vẫn thấp hơn mức kỳ vọng.

Tại thành phố Thâm Quyến, dữ liệu từ Công ty Leyoujia cho biết 2.076 căn nhà mới đã được bán vào tháng 9, giảm 6% so với tháng trước.

Vào cuối tháng 9, thành phố Quảng Châu, thủ phủ của tỉnh Quảng Đông, đã nới lỏng các hạn chế mua nhà, cho phép người dân mua hai căn hộ ở 4 quận là Hoàng Phố, Phiên Ngung, Hoa Đô và một phần của Bạch Vân.

Rất có thể chính quyền tại các thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến sẽ sớm làm theo các chính sách trên để vực dậy thị trường bất động sản vốn đang trong cảnh trì trệ.

Người mua vẫn đợi giá nhà giảm thêm

Trong tháng 9, giá nhà mới tại 100 thành phố hàng đầu Trung Quốc dao động trong khoảng 16.184 nhân dân tệ (khoảng 2.218 USD)/m2, chỉ tăng 0,05% so với tháng 8. Thậm chí, trên thị trường thứ cấp, giá nhà đã giảm tới 0,4% so với tháng trước, xuống còn 15.556 nhân dân tệ (2.132 USD)/m2.

Các các sàn môi giới bất động sản đã bày tỏ sự thất vọng với dữ liệu bán hàng gần đây.

“Số lượng giao dịch không đạt kỳ vọng của chúng tôi. Trước đó, nhiều thông tin đã dự đoán rằng lượng giao dịch sẽ tăng tới 50% và giá nhà sẽ tăng mạnh trong tháng 9”, ông Miao Yufa, Giám đốc bán hàng tại Công ty bất động sản Lianjia, bình luận.

Theo ông You Liangzhou, người đứng đầu Công ty bất động sản Baonuo ở Thượng Hải, hầu hết người mua vẫn đang muốn giá nhà giảm thêm, dù nhiều chủ nhà đã hạ giá bán từ trước đó.

Anh Jack Zhang (người dân Thượng Hải, 40 tuổi) cho biết bản thân vẫn mong đợi giá căn hộ sẽ tiếp tục “hạ nhiệt”, mặc dù gia đình anh đang rất cần một nơi ở mới. 

“Tôi vẫn chưa biết có nên bán căn nhà hiện tại để mua nơi ở mới hay không”, anh Jack Zhang bộc bạch.

Theo The Wall Street Journal, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư đã tung ra các chính sách ưu đãi như tặng đồ gia dụng và bãi đậu xe miễn phí. Thậm chí, vào tháng 6, một nhà phát triển địa ốc ở Hàng Châu đã còn tặng 1 kg vàng (trị giá 70.000 USD) khi khách hàng mua những căn hộ có diện tích từ 93 m2 trở lên.

Tuy nhiên, các chương trình trên cũng là một “con dao hai lưỡi”. Một số doanh nghiệp cho biết nhiều khách hàng đã xuất hiện tâm lý chờ được tặng quà và họ dần mất động lực trong việc “xuống tiền” mua nhà trong hiện tại.

Động thái chờ đợi giá nhà giảm sâu của nhiều khách hàng đang làm cho “sức khỏe” của thị trường bất động sản ngày càng xấu hơn. Hiện các nhà phát triển bất động sản đang rất cần tiền mặt và tránh nguy cơ vỡ nợ. Việc doanh thu, giá nhà và tâm lý người mua liên tục đi xuống đã đẩy nhiều “ông lớn” địa ốc Trung Quốc rơi vào cảnh điêu đứng như Evergrande, Country Garden…

Thị trường bất động sản đóng góp khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc. Tuy nhiên, đây hiện lại là lực cản đối với đà tăng trưởng kinh tế của quốc gia này, đặc biệt kể từ khi Bắc Kinh tung ra chính sách mang tên “ba lằn ranh đỏ”.

Chính sách trên yêu cầu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản phải dưới 70%. Đồng thời, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu bắt buộc dưới 100%. Cuối cùng, lượng tiền mặt mà công ty sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng với khoản nợ ngắn hạn.

Đa phần các doanh nghiệp bất động sản tại Trung Quốc đều không thể đáp ứng các quy định trên. Kết quả là họ không thể tiếp tục vay vốn ngân hàng để đảo nợ. Các dự án cũng vì vậy mà phải tạm hoãn thi công do thiếu vốn. Nhiều người mua nhà đã xuống đường biểu tình vì chủ đầu tư liên tục chậm bàn giao nhà, tâm lý thị trường bắt đầu đi xuống kể từ đây.

Những biến cố khác như áp lực trái phiếu đáo hạn, sự đi xuống của nền kinh tế vĩ mô… như “giọt nước tràn ly”. Thị trường càng trở nên ảm đạm, doanh số bán nhà liên tục sụt giảm trong nhiều tháng. Kết cục là nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bị dồn đến đường cùng và phải tuyên bố phá sản.