Ngược dự báo

Ngay sau làn sóng Covid-19 lần 2 hồi giữa tháng 8/2020, giá nhà ở được dự báo sẽ đi xuống, thậm chí nhiều ý kiến cho rằng, đã đến lúc “bắt đáy” bất động sản. Tuy nhiên, thực tế có diễn biến ngược lại.

Theo báo cáo thị trường nhà ở quý III/2020 của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng khoảng 0,21% so với quý II/2019; nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 1,25%. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,77%; nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 2,74%.

“Trên thực tế, các giao dịch mua đi bán lại với giá thấp đâu đó vẫn diễn ra, nguyên nhân là có nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền do tác động của đại dịch Covid-19 và buộc phải thoát hàng. Tuy nhiên, đây chỉ là các giao dịch thứ cấp và loại giao dịch này cũng không nhiều, không điển hình cho bức tranh thị trường chung”, chuyên gia tư vấn đầu tư Nguyễn Thị Thu Hương từ Hải Phát Invest chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản trong 2 quý cuối năm 2020.

“Theo quan sát của tôi, các chủ đầu tư đều thiếu hàng để đưa ra thị trường, nhiều dự án cứ ra hàng là bán hết. Mà đã không có hàng ế thì lấy đâu ra đáy mà bắt”, bà Hương nhấn mạnh.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản cũng cho biết, với các dự án chung cư, nếu đủ pháp lý, tiến độ thi công đảm bảo thì việc bán hàng diễn ra khá thuận lợi. Khách mua thời điểm hiện tại chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực, chứ không phải để đầu tư, cho nên giá nhà vẫn tăng bình thường.

“Đó cũng là sự khác biệt so với diễn biến thị trường nhà ở giai đoạn được cho là khủng hoảng những năm 2011-2013”, vị này chia sẻ thêm.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý bộ phận Kinh doanh nhà ở của Savills Hà Nội cho rằng, giá sơ cấp trên thị trường nhà ở vẫn tăng đều mỗi năm và không giảm trong năm 2020, bất chấp tác động của dịch bệnh.

“Hiện tượng giảm giá nhà ở thường thuộc về các giao dịch thứ cấp - là những dự án hiện hữu hoặc đã ra hàng cách đây một vài năm”, ông Thêm cho hay.

Khó giảm giá

Về bối cảnh chung và cả yếu tố thời điểm, thật khó để tìm ra lý do để giá nhà nói riêng, giá bất động sản tại Việt Nam nói chung, có thể giảm lúc này.

Thông tin về mặt bằng giá căn hộ tại một số thị trường khu vực ASEAN, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam tại TP.HCM cho biết, mức giá trung bình phân khúc hạng sang hiện nay tại TP.HCM vào khoảng 6.300 USD/m2 và Hà Nội vào khoảng 3.500 USD/m2, đều thấp hơn từ 2-4 lần so với thị trường Singapore và thấp hơn 40-140% so với thị trường Bangkok, Thái Lan.

Cũng về bức tranh giá nhà trong khu vực, bà Phạm Kim Xuân, Giám đốc Marketing của JLL Việt Nam cho biết, đến quý III/2020, với phân khúc căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình lần lượt là 2.423 USD/m2 và 1.502 USD/m2 thông thủy (ở tất cả các phân khúc). Nếu căn cứ vào nhóm 20% các hộ gia đình có mức thu nhập cao hàng tháng là 1.337 USD thì giá bán các căn hộ bình dân và trung cấp ở mức khoảng 3,9-6,6 năm thu nhập, xét trên một căn hộ có diện tích 75 m2.

Theo bà Xuân, mức giá tương đương 3,9 năm thu nhập của phân khúc bình dân vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình 5,7 năm thu nhập tại các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á. Do đó, diễn biến chung về giá thời gian tới sẽ vẫn trong xu hướng tăng.

“Chủ đầu tư phải gánh nhiều loại thuế, phí nên giá nhà khó có thể giảm”, đây là quan điểm từ người đứng đầu Tập đoàn FLC, Chủ tịch Hội đồng quản trị Trịnh Văn Quyết.

Ông cho biết, tại dự án FLC Sầm Sơn, mỗi m2 chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp phải chi khoảng 4 triệu/m2 tiền xây dựng (với sản phẩm biệt thự, nhà liền kề), khoảng 20% chi phí giá bán dành cho các đại lý (quản cáo, bán hàng), chưa kể các chi phí khác để làm hạ tầng sân golf, khách sạn… thì mới bán được biệt thự, nhà liền kề với mức giá trên 10 triệu đồng/m2.

“Nói vậy để thấy các chủ đầu tư như chúng tôi không có lãi nhiều. Nói cách khác, giá nhà đất phụ thuộc hoàn toàn vào sự điều phối của Nhà nước, chứ không thể nói do chủ đầu tư”, ông Quyết nhấn mạnh.

Cũng theo người đứng dầu Tập đoàn FLC, thường thì các nhà đầu tư nhỏ lẻ mới là những người được hưởng nhiều lợi ích khi giá tăng, bởi suất đầu tư nhỏ và không chịu nhiều rủi ro như chủ đầu tư. Nói chung, trong câu chuyện về giá, bên được hưởng nhiều nhất là ngân sách nhà nước.

“Tình cảnh chung của nhiều chủ đầu tư giai đoạn hiện tại là có bầu, nhưng không đẻ được”. Đó là nhận xét của chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Đức Hưởng, nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị LienVietPostBank.

Theo ông Hưởng, dự án ách tắc, nguồn cung suy giảm nghiêm trọng khiến doanh nghiệp gặp khó về nhiều mặt, bao gồm cả việc đảm bảo hiệu quả lưu thông dòng vốn.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một chủ đầu tư các dự án tầm trung ở Hà Nội cho biết, doanh nghiệp ông đang hợp tác cùng các đối tác để triển khai 4 dự án. Đến nay, thủ tục pháp lý đã hoàn thành khoảng 85%, hiện đang chờ phản hồi từ Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính Thành phố tính toán tiền thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, hoạt động này bị tắc lâu nay khiến các kế hoạch tài chính, triển khai dự án đảo lộn.

“Chúng tôi đã vay 1.000 tỷ đồng để triển khai dự án, nhưng hiện vẫn chưa biết khi nào có thể thực hiện, trong khi doanh nghiệp vẫn ngày ngày phải trả lãi”, vị này thổ lộ.