Trên thực tế, dù được đánh giá là tiềm năng, nhưng chưa một doanh nghiệp nào trong lĩnh vực này kinh doanh có lãi trong thời gian qua.

“Chim đầu đàn” gãy cánh

Ngày 13/9, Propzy gửi email tới toàn thể nhân viên thông báo về việc giải thể, kết thúc hoạt động kinh doanh vận hành của mình tại Việt Nam.

Trong email, ông John Le, nhà sáng lập, CEO Propzy viết: “Chúng ta không có khả năng huy động vốn trong bối cảnh môi trường toàn cầu biến động, đây là ‘nhát dao’ cuối cùng đối với một công ty khởi nghiệp non trẻ như chúng ta”.

Trước đó, vào tháng 9/2021, start-up này sa thải 50% nhân viên trong quá trình tái cơ cấu mô hình kinh doanh. Các nhân viên bị sa thải đều phụ trách lĩnh vực bán hàng. Lý do được đưa ra là, Propzy thúc đẩy tự động hóa các dịch vụ môi giới trực tiếp thông qua công nghệ, nên những vị trí này không còn cần thiết.

Propzy là một trong những “cánh chim đầu đàn” trong lĩnh proptech tại Việt Nam với hệ sinh thái bao gồm môi giới giao dịch mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất; cung cấp giải pháp tài chính, vay thế chấp cho khách hàng mua nhà; quản lý và khai thác bất động sản ngắn - trung - dài hạn, quản lý vận hành chung cư.

Tính đến năm 2020, Propzy đã huy động được 37 triệu USD trong 3 vòng gọi vốn, với sự góp mặt của các quỹ đầu tư lớn, như Gaw Capital Partners, SoftBank Ventures…

Ông John Le từng tiết lộ, Propzy đã thực hiện số lượng giao dịch bất động sản trị giá hơn 1 tỷ USD kể từ khi ra mắt, trở thành nền tảng giao dịch bất động sản cả ngoại tuyến và trực tuyến lớn nhất tại Việt Nam.

Cùng với Propzy, giai đoạn 2020 - 2021, nhiều start-up proptech ở Việt Nam cũng thành công trong gọi vốn với những thương vụ nổi bật như Homebase nhận vốn 30 triệu USD, Rever được đầu tư 10,2 triệu USD… Các “ông lớn” bất động sản như Hưng Thịnh, Sunshine Group, Đại Phúc, Cen Group… cũng đầu tư mạnh vào proptech hoặc tiến hành mua bán - sáp nhập (M&A), khiến lĩnh vực này trở nên nóng bỏng.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong 2 năm 2020 - 2021, khi dòng vốn đầu tư trên toàn cầu dành cho lĩnh vực proptech đạt trên 10 tỷ USD/năm, các thị trường đi đầu trong lĩnh vực này tại khu vực châu Á như Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore cũng đã bắt đầu nhận nguồn vốn đầu tư ấn tượng với khoảng 700 triệu USD.

Theo dữ liệu của PropTech Vietnam Network, tính đến năm 2021, tại Việt Nam có khoảng 150 start-up trong lĩnh vực proptech, trong đó, đa số doanh nghiệp đi theo mô hình môi giới bất động sản. Còn theo Property Insight Program, thị trường proptech Việt Nam có thể thu hút khoảng 500 triệu USD.

Trong bối cảnh đó, việc Propzy giải thể, chấm dứt hoạt động sẽ tác động không nhỏ tới thị trường, song cũng mang đến những bài học kinh nghiệm quý báu, giúp các start-up proptech có cơ hội nhìn nhận, đánh giá lại thị trường sau thời gian “say sưa” phát triển khá nóng.

Định vị lại thị trường

Dù proptech luôn được đánh giá là rất tiềm năng tại Việt Nam, nhưng trên thực tế, đến thời điểm này, chưa một doanh nghiệp nào trong lĩnh vực này kinh doanh có lãi. Hơn 2 năm qua, tác động của Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp proptech suy yếu, lỗ nặng, không ít start-up âm thầm phá sản.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của Propzy, theo các chuyên gia, là phải chi quá nhiều tiền để duy trì nhóm môi giới nhằm cạnh tranh trực tiếp với môi giới truyền thống. Chi phí lớn, nhưng lợi nhuận của proptech lại rất mỏng.

Theo phân tích của ông Hiếu Đỗ (VinaCapital), ban đầu, các start-up proptech tập trung vào khâu phân phối bán hàng và quản lý bất động sản, nhưng họ sớm nhận ra, đó là những khâu có tỷ lệ chia lợi nhuận biên mỏng nhất trong chuỗi giá trị bất động sản. Riêng về vận hành và cho thuê, thì chưa có mô hình nào thoát khỏi cảnh “làm là lỗ”, ngay cả các nhà phát triển top đầu cũng sớm nhận ra và nhanh chóng từ bỏ “khúc xương” này.

Ông Trần Nhật Khanh, đối tác điều hành tại Quỹ đầu tư mạo hiểm Touchstone thẳng thắn chỉ ra, các start-up proptech chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường và nhà đầu tư. Họ tập trung nhiều vào thị trường sơ cấp, mặc dù phần lớn trong số họ đều gọi vốn dựa vào việc sử dụng công nghệ để làm minh bạch thị trường thứ cấp.

Một cách khách quan, ông Olivier Raussin, đồng sáng lập Quỹ đầu tư mạo hiểm FEBE Ventures nhận xét, thị trường proptech hiện có nhiều vấn đề cần giải quyết bằng công nghệ, chẳng hạn như sự phân mảnh giữa nguồn cung và nhu cầu, quá nhiều khâu trung gian và chi phí ngầm, thiếu dữ liệu lịch sử, thiếu tính minh bạch trong định giá… Trong khi đó, chi phí lao động rẻ có thể giúp các đại lý môi giới truyền thống trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn. Chưa kể, các start-up proptech rất khó xen vào mối quan hệ lâu năm giữa ngân hàng và nhà phát triển bất động sản cũng như quy trình vay thế chấp, đặc biệt ở thị trường sơ cấp.

Để thành công trong lĩnh vực proptech, theo ông Olivier Raussin, chìa khóa chính là cân bằng giữa các hoạt động trực tiếp và trực tuyến, tạo ra sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh.

Trong khi đó, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch King Broker nhấn mạnh, thay đổi thói quen của người dùng truyền thống là vấn đề mấu chốt cho sự tồn tại của start-up proptech. “Công nghệ hiện đại chỉ đóng vai trò hỗ trợ, chứ không làm thay được công việc của người môi giới. Với phần lớn người dân, bất động sản là tài sản lớn của cả một đời người, vậy nên, khi mua, khách hàng luôn muốn ‘nhìn ngắm được, sờ thấy được’ và phải giao dịch trực tiếp thì mới an tâm”, ông Tuấn Anh phân tích.