Khi bán dự án là lựa chọn cuối cùng

Hoạt động kinh doanh thua lỗ, dòng tiền cạn kiệt, Công ty cổ phần Đầu tư LDG buộc phải tái cơ cấu tài sản, dự án để trả nợ trái phiếu, ngân hàng, đảm bảo dòng tiền phát triển dự án.

Trong đó, LDG đề cập việc chuyển nhượng 2 dự án, gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà (do Công ty cổ phần Hải Duy làm chủ đầu tư) và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương (do Công ty Đầu tư LDG làm chủ đầu tư).

Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản quý III/2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và bắt đầu triển khai dự án mới đã được tháo gỡ về pháp lý và nguồn vốn.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với khó khăn, thách thức, như việc gặp khó khăn về giao dịch, về pháp lý đất đai, thanh toán nợ trái phiếu đến hạn...

Trong bối cảnh này, chuyển nhượng tài sản hoặc cổ phần là phương án duy nhất và cũng là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp.

Thực tế, từ năm 2020 trở về trước, một trong những khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản muốn săn quỹ đất để phát triển dự án là nguồn hàng ít do thị trường phát triển mạnh, quỹ đất khan hiếm, nếu có bên nào đó bán thì cũng “hét” giá cao ngất ngưởng.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác, kể từ khi thị trường rơi vào tình trạng tắc thanh khoản do tín dụng bị siết, thủ tục dự án kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp đuối sức, buộc phải rao bán dự án.

Ngoài LDG, xu hướng doanh nghiệp bán tài sản để cơ cấu lại nợ đã xuất hiện từ đầu năm nay, nhưng càng về cuối năm, khi áp lực trả nợ tăng, thì hoạt động này càng được đẩy mạnh. Ngay cả các “ông lớn” như Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hải Phát… cũng buộc phải thanh lý tài sản hoặc tái cơ cấu cổ đông để có vốn xoay xở, tránh khủng hoảng trở nên trầm trọng hơn.

Chẳng hạn, với Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát, sau khi thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn đang nắm giữ tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang - chủ đầu tư Dự án TM1 thuộc Dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập (Nha Trang) vào tháng 7/2023, doanh nghiệp thông báo cho cổ đông tại đại hội đồng cổ đông diễn ra ngày 21/10 rằng, Công ty sẽ tập trung bán các dự án ở Lào Cai, 4 tòa cao tầng trong dự án tại Bắc Giang, dự án khu dân cư đô thị tại Quảng Ninh…

Bán giá nào?

Trở lại với câu chuyện của LDG, cả hai dự án mà doanh nghiệp này mong muốn thoái vốn đều có dấu hiệu đội vốn đầu tư và chậm triển khai. Năm 2021, Công ty cho biết, Dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà có vốn đầu tư 4.655 tỷ đồng, nhưng tới năm 2023, vốn đầu tư được xác định là 8.036 tỷ đồng. Còn dự án LDG Sky, năm 2021 có vốn đầu tư 2.944 tỷ đồng, thì đến năm 2023 đã đội lên 4.664 tỷ đồng.

Về phương án cơ cấu tài sản, dự án bao gồm hợp tác với đối tác có năng lực tài chính để phát triển dự án; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, cổ phần sở hữu của LDG tại công ty con. Giá trị xác định để hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án, cổ phần không thấp hơn giá vốn được LDG ghi nhận.

Như vậy, theo phương án trên, LDG có thể thu về hơn 12.6000 tỷ đồng nếu giao dịch thành công. Tuy nhiên, chủ trương chuyển nhượng với giá không thấp hơn giá vốn bỏ ra có thể làm khó doanh nghiệp này, bởi phần lớn doanh nghiệp muốn chuyển nhượng thành công dự án buộc phải “đại hạ giá”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tiết lộ, trước đây, việc mua quỹ đất để phát triển dự án vô cùng khó, do người có đất không nhìn vào thực tế, hét giá rất cao. Nhưng từ giữa năm ngoái đến nay, bắt đầu đã có nhiều người quay lại đặt vấn đề bán dự án với giá thấp hơn nhiều.

“Năm qua, chúng tôi đàm phán mua lại một khu đất với mức giá 180 tỷ đồng, nhưng bên bán nhất quyết đòi 230 tỷ đồng và chúng tôi không đồng ý. Vài tháng sau, họ kêu đồng ý bán giá 180 tỷ đồng, nhưng chúng tôi chỉ chấp nhận mua với giá 150 tỷ đồng….”, vị này nói.

Trong báo cáo đánh giá thị trường M&A mới đây, các chuyên gia của JLL Việt Nam cho biết, trong giai đoạn tăng trưởng cao (từ năm 2014 đến năm 2018), hầu hết tài sản chất lượng cao nằm trong tay các doanh nghiệp nội nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Nhưng cũng chính điều này cản trở sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào việc phát triển vùng đất mới.

Tuy nhiên, JLL cho rằng, giá giao dịch đã không giảm mạnh như kỳ vọng, bất chấp môi trường lãi suất tăng và khả năng tiếp cận nguồn vốn bị thắt chặt. Trong thập kỷ qua, chi phí mua và nắm giữ tài sản cao đã khiến các chủ đất không có nhiều cơ hội để giảm giá đáng kể. Mặc dù mối quan tâm đầu tư vẫn duy trì nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường, nhưng sự thiếu linh hoạt trong đàm phán giá đã khiến tốc độ giao dịch thị trường chậm lại trong thời gian gần đây.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư bên ngoài đến từ

Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp, trong khi ở phía bán, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ quá nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Cơ hội cho cả đôi bên

VARS cho rằng, vẫn có trường hợp cá biệt, chủ dự án do vào thế “bước đường cùng”, nên chấp nhận lỗ sâu để mong sớm có dòng tiền. Họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”, bởi họ gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ và bộ máy hoạt động.

Bối cảnh này là điều kiện lý tưởng để khối ngoại thực hiện M&A dự án dễ hơn và với mức giá “mềm” hơn.

Xét về nguồn lực, nhà đầu tư nước ngoài nắm lợi thế hơn nhiều về tiềm lực tài chính khi tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thông thường, các tổ chức này được hậu thuẫn bởi các ông lớn ở nhiều quốc gia mà họ có được nguồn vốn giá rẻ hơn so với nhà đầu tư trong nước.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, nếu như trong năm 2022, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản chính thức công bố tại Việt Nam đạt hơn 1,7 tỷ USD - cao nhất kể từ năm 2018, theo công bố của Cushman & Wakefield, thì trong 7 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị các thương vụ đạt 1,4 tỷ USD và hơn 10 thương vụ giá trị hàng tỷ USD đang trong quá trình đàm phán, theo ghi nhận của Công ty EY Parthenon (thuộc EY Việt Nam).

Khối ngoại đang hoạt động rất sôi nổi trong quá trình “săn” dự án. Một số doanh nghiệp liên tục được nhắc đến thời gian gần đây như Gamuda Land, Keppel Land và Capital Land.

Ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc điều hành Khối Nghiên cứu thị trường và tư vấn của FiinGroup cho biết, thị trường M&A trong thời gian vừa qua đã có sự thay đổi. Trong năm 2022, phần lớn thương vụ đến từ các tổ chức, doanh nghiệp Việt Nam, nhưng sang năm 2023, do khó khăn của các doanh nghiệp nội, nên doanh nghiệp nước ngoài vươn lên trong hoạt động M&A, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn.

“Họ xác định, đây là thời điểm khó khăn, nhưng lại là cơ hội cho việc mở rộng kinh doanh ở Việt Nam. Vì vậy, số lượng giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong 6 tháng vừa qua. Trong đó, hai lĩnh vực hút giao dịch M&A lớn nhất tại Việt Nam là bất động sản và ngân hàng “, ông Đồng nói.

Cũng theo ông Đồng, các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông và Thái Lan tương đối tích cực trên thị trường Việt Nam năm 2023.

Vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm với giá rẻ. Song, thực tế cho thấy, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua và dòng tiền hiện đang có xu hướng hợp tác đầu tư, hơn là “mua đứt bán đoạn”.

Vì vậy, giới phân tích nhìn nhận, dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài mang đến nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực. Thực tế, nếu nhìn về khía cạnh cạnh tranh, sự tham gia sâu rộng hơn của khối ngoại sẽ giúp thúc đẩy tính minh bạch, nâng cao chất lượng và đa dạng hóa dự án. Đây cũng là động lực để các chủ đầu tư trong nước nỗ lực cạnh tranh, nâng tầm dự án khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định.

Tất nhiên, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi, các chuyên gia của VARS gợi ý, các dự án cần được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua, nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thông qua kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án.